写字楼“寒冬”
背后的原因
而当公司组织方式扩展到城市的尺度，
就是城市空间更灵活，更具柔性。
于是我们看到：一些空置的办公楼可能被转换为住宅，比如纽约金融区通过“适应再利用(adaptive reuse)”，将空置的写字楼和商业建筑改造成为住宅公寓。
在 20 年前，几乎没有人住在纽约金融区，因为没有地方可以住；而今天，有近7万人居住在市中心。点击下图阅读旧文：
空置的空间也可转换为医疗中心/实验室等等，毕竟生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成，这个需求相对刚性：
点击下图阅读旧文：在美国，大量办公空间正排队变为生命科学实验室
也有一些办公空间转换成数据中心、物流仓储：
比如，这几年的硅谷，传统办公楼转正转变为数据中心……
强韧的办公物业
最重要的特点
值得注意的是，并非所有办公楼，也并非所有的子市场都面临这般问题。
在严峻的形式下，还是有低于5%空置率的物业，甚至有整体低于5%的子市场。
比如上海核心区子市场——南外滩，空置率就让人羡慕：4.5%的数据一骑绝尘。
其实，看过那么多的成功案例、发展经验，未来真正的强韧的市中心，就具备能不断孕育创新的环境。而其核心特征就是——
多元
空间多元
功能多元
产业多元
1，空间多元
空间多元是空间基础。传统的单一功能的模式已经不再适应，要想穿越周期，多元化是关键——
在我们之前的文章中提到，生活-工作-娱乐（LWP）开发项目越来越受欢迎，因为它们比典型的社区更具优势。点击下图，阅读旧文：
人是一切的根本，人流约等于现金流。
有了稳定的人流，人们对未来的信心就在。
2， 功能多元
功能多元在空间多元的基础上更进了一步——在同一个地块，甚至同一个空间内，有多种功能用途。
美国地产有一个现象，叫做Whole Foods Effect，全食超市效应。说的是，如果你的公寓楼底层有 Whole Foods 或 Trader Joe's ，那么公寓租金平均高出5.8%。一些城市，例如休斯顿、费城、圣路易斯和纳什维尔的全食超市上方的公寓，租金溢价高达 8%甚至9%！
因为多元混合的设计策略更能带来丰富，独特，有趣和安全的场景体验，它自然而然地促进了人们的连接，也为人们的创新带来了更多的灵感，吸引更多的人才与产业，这就说到第三个多元——
3，产业多元
产业多元指一个地区或城市的经济结构包含多个不同的产业和行业，而不依赖于单一的产业。
当其中一个行业或产业受到冲击时，其他行业和领域可以提供稳定性和支持，使得市中心更好地应对外部冲击和经济波动，提高韧性和抗风险能力。
同时，多元化的经济结构和产业生态系统可以为创新提供更多的机会，当不同领域的人才和企业聚集在中心，更容易建立具有互补性的创新集群，生发更多的合作与交流，从而创造下一个创新机会。
的确，一个地区的发展会侧重于某些优势产业集群，但不能抑制其他产业生长的可能性，而且在允许的条件下，尽量用“多条腿走路”。
经济危机之前的底特律过度依赖汽车工业这一单一产业。当该行业受到冲击时，整个城市的经济就处于崩溃边缘；更要命的是，底特律的大企业抑制了创新的发展。大型企业往往臃肿而不灵活，难以适应变化的市场环境，缺少创新；但大企业往往又拥有更多的资源和影响力，市场竞争的不公平又导致创新者和初创企业难以生存，出现“大树底下不长草”的现象。
而纽约在911之后，抓住了产业转型的机会，从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户，成功地从重大创伤中恢复过来。
营造环境
培育生态
真正强韧的市中心不仅仅是一个繁忙的商业办公区，
更是一个能够不断孕育创新的环境。
城市的本质是网络，一方面是人的网络，另一方面是地理上的网络。
这并不是资源的堆砌，而是要将人的网络与地理网络有机地叠放在一起，用空间及体验吸引人才，营造创新产业，培育创新生态——市中心才会有持久的魅力，这也是城市竞争的秘诀。
未来，什么是正确的产业？
这个很难预测，创新本来就充满着不确定性。
但是，城市需要做的是提供一个优质的环境，一个能激发企业家、创新家的环境。
“多元”这个核心不能保证你一定能取胜，但毫无疑问增加了这种概率，让城市在未来竞争中更有优势。
▼ 点击下方关注TOP创新区研究院（TOP_Lab）
看完想跟我们交流互动？ 欢迎扫码加入TOP读者群 ↓ ![]()
二维码只存续到11月17日
如果二维码失效，请后台回复“入群”， 扫描最新二维码，期待群里见到您❤️
![]()
![]()
![]()
![]()
创新区研究，就在TOP研究院。 TOP Lab (TOP创新区研究院) 隶属于FTA建筑设计事务所，作为一个非盈利的研究平台，其使命是打造创新区领域的智库. TOP研究院专注于全球创新区的一体化研究，从Talent(个人), Organization(组织), Place(区域)三大维度出发，通过对全球创新区案例、创新区产品大数据整理、以及产业创新及工作方式创新的研究，探索中国创新区的实践路径。
FTA是领先的办公及产业（科技）地产一体化设计专家，拥有1000+个科技园区与办公总部的设计实践经验，其中包括3个国家级综合性科学中心的重点项目、多个世界500强总部或区域总部等。 FTA提供从研发策划、城市设计、建筑设计、室内设计、景观设计等一体化的专业设计服务，服务的客户包括：市北高新、张江高科、天安骏业、上海地产、小米科技、罗氏制药、阿里巴巴、迪士尼、西门子、凤凰卫视、上海港城集团、苏州新加坡工业园区等知名品牌。 未来是创新的时代，在“为创新设计场景”的使命下，FTA一直践行“与客户一起创新”的价值观。 ![]()
二维码只存续到11月17日
