YY | 地产微观速递（August）：万科三管齐下回笼资金，远洋境外债务重组方案遭遇抵制
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2024-09-03 07:22
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YY评级调整：2024年8月，YY评级对地产行业主体进行了集中评级梳理，下调了新世界发展、华侨城集团、华侨城股份、北京四家国企（金融街、首开集团、首开股份和首创城发）、市北高新股份、海宁皮革城和珠江投资的主体评级。重点主体舆情：万科通过向合作方出售项目、转让资产获取AMC非标融资，以及设立商业Pre-REIT基金等方式，持续回笼资金、化解风险，穆迪下调万科评级至“B1/负面”。本月代表券“22万科GN001”（0.8959Y）的成交净价由上月末的88元下跌至85元。远洋完成8只境内债券的分期偿付，境外债务重组遭到抵抗。境外代表券“远洋集团 3.25% N20260505”（1.4384Y）最新成交净价为6.94元，位于AHG测算的B组回收率区间。万达商管继续为股权回购款奔走，与银行谈判贷款。本月代表券“20万达01”（1.04Y）的成交净价小幅震荡上涨，8月22日成交价格为99.60元。其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，新世界发展以初步代价约14.4亿元向股东出售天得发展30%股权。金地股份美元债资金已到位,兑付后公司无存续美元债。卓越商业提议对一只ABS宽限履行回售。央国企中，保利发展计划发行不超过95亿元可转债，其中保利集团将认购10亿元，体现股东支持。大悦城华夏大悦城基础设施公募REITs已获深交所和证监会批复。华侨城（亚洲）向华侨城股份出售资产。华发股东珠海国资启动对华发股份的存量房收购。天地源涉诉。越秀房地产投资信托基金评级被穆迪下调。云南康旅出现商票逾期。展期后续，22旭辉集团MTN001 、H19宝龙2进行分期偿付；20中南建设MTN002拟首展，19宝龙02拟四展，19当代01拟三展，19俊发01拟三次展期，19华控04拟再次决议展期，20方圆01展期方案未通过。融创房地产10只债券的部分增信资产被申请处置。龙光控股的展期债出现违约，未能兑付21汇裕天耀ABN001优先本金3.138亿元。境外债务处置层面，佳兆业宣布与占重组债务34%以上的债券持有人达成一项境外债务重组协议。禹洲集团境外债重组拟召开债权人会议。碧桂园呈请聆讯现被延期至2025年1月20日。德信中国委任清盘人及继续停牌。破产重整进展，金科股份共收到12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料，包括中金资本和长城国富等。美凯龙控股重整期间，法院准许公司自行管理财产和营业事务；“17红星02”等6只债授权管理人代为申报破产债权的会议无效召开。净融资：8月净融资规模排名靠前的多为国央企，其中招商蛇口、苏州高新、华发股份、保利发展净融资规模靠前，净融资规模分别为43.69亿元、26.00亿元、21.40亿元、18.22亿元。样本央国企新发行债券票面利率普遍呈下降走势。民企和混改房企中，美的置业、绿城集团、豫园股份和卓越商业有新发行债券。到期压力：重点关注的未违约房企中，存续债规模排前三分别是万科、龙湖和绿城，分别约657.52亿元、393.51亿元和378.83亿元。万科、万达和绿城未来三月内行权到期金额排前三，分别为40.47亿元、31.18亿元、24.24亿元。一、评级调整
2024年8月，YY评级对地产行业主体进行了集中评级梳理，下调了新世界发展、华侨城集团、华侨城股份、北京四家国企（金融街、首开集团、首开股份和首创城发）、市北高新股份、海宁皮革城和珠江投资的主体评级，调整理由如下：二、期间重要舆情及重点主体成交情况
首先跟踪万科、远洋和万达商管等热点主体的舆情及债券成交情况。万科通过向合作方出售项目、转让资产获取AMC非标融资，以及设立商业Pre-REIT基金等方式，持续回笼资金、化解风险，穆迪下调万科评级至“B1/负面”。万科向合作方苏高新地产出售项目公司股权，对价预估约9.6亿元。融资方面，公司通过股权转让+应收账款质押的方式获取AMC机构东方资产非标融资20亿元。另外，募集人民币22.34亿元，设立商业Pre-REIT基金投资北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两个商业项目，继续推进资产出让与项目退出。评级变动方面 ，穆迪将万科评级从“Ba3/负面”下调至“B1/负面”，由于合约销售额疲软和持续的利润率压力，未来6-12个月万科企业的信用指标将进一步削弱，评级下调及负面展望反映了穆迪的预期。本月万科旗下债券普跌，代表券“22万科GN001”（0.8959Y）的成交净价由上月末的88元下跌至85元。远洋完成8只境内债券的分期偿付，境外债务重组遭到抵抗。公司于8月9日支付多只境内展期债券的本金或利息的分期款项。境外债务重组方面，远洋提出的债务重组方案因回收率低、对ABCD各组偿债方案差异较大、适用英国公司法项下的重组计划导致相对不利的BCD组债权人可能被绑定通过重组和国资股东未履行增信协议等因素，而遭到AHG的强烈抵制，AHG就此提出改善方案以期将远洋拉回谈判桌，否则将坚决要求法院清盘。截至8月22日消息，占A组债务72.5%持有人已加入重组支持协议，A组债权人如果陆续签署重组协议并达到75%，远洋将很快具备英国重组方案的裁定基础。境外代表券“远洋集团 3.25%
N20260505”（1.4384Y）最新成交净价为6.94元，位于AHG测算的B组回收率区间（据财新消息，据接近AHG的人士测算，A组银行组债权人获得的总回收率估算为14%~20%，B组债权人测算为5.4%~8.1%，C组和D组的债权人总回收率可能只有2%上下）。万达商管继续为股权回购款奔走。Debtwire消息称万达在对赌失败后引入的新投资方太盟投资集团牵头的财团迄今已从银行获得160亿元人民币的贷款承诺，将用于支持其收购珠海万达新设控股公司“大连新达盟”60%股权。彭博报导包括浦发银行在内的多家银行已经向万达承诺了合计逾100亿元人民币的贷款，用于分期偿还此前因对赌失败产生的股权回购款。与此同时，万达有新的子公司股权被冻结，债务风险是部分机构不愿意批贷款的原因之一。本月代表券“20万达01”（1.04Y）的成交净价小幅震荡上涨，8月22日成交价格为99.60元。其他债券尚未发生展期/违约的地产民企中，新世界发展以初步代价约14.4亿元向股东出售天得发展30%股权。金地股份美元债资金已到位,兑付后公司无存续美元债。卓越商业提议对一只ABS宽限履行回售。央国企中，保利发展计划发行不超过95亿元可转债，保利集团将以现金认购不超过10亿元，体现股东支持。大悦城华夏大悦城基础设施公募REITs已获深交所和证监会批复。华侨城（亚洲）以20.55亿元向华侨城股份间接子公司出售华侨城（上海）置地50.5%股权。华发股东珠海国资启动存量房收购，将有助于华发股份改善其偿债来源。天地源涉诉。越秀房地产投资信托基金评级被穆迪下调至"Ba3/负面”。云南康旅出现商票逾期舆情。再看展期违约组： 展期债中，22旭辉集团MTN001 、H19宝龙2进行分期偿付；20中南建设MTN002拟首展，19宝龙02拟四展，19当代01拟三展，19俊发01拟三次展期，19华控04拟再次决议展期，20方圆01展期方案未通过。融创房地产10只债券的部分增信资产被申请处置。甚至展期债出现违约，龙光控股未能兑付“21汇裕天耀ABN001优先”本金3.138亿元。“以时间换空间”的展期手段难以抗衡行业下行背景下出险主体流动性压力持续攀升的困境。境外债务处置层面，佳兆业宣布与占重组债务34%以上的债券持有人达成一项境外债务重组协议，将现有债务转换为公司新票据和股票。禹洲集团境外债重组之债权人会议定于9月12日举行。碧桂园呈请聆讯现被延期至2025年1月20日。德信中国委任清盘人及继续停牌。破产重整进展，金科股份金科昆明爱琴海CMBS合计约16.67亿元债权被破产重整案债权大部分予以确认；共收到12家意向重整投资人主体提交的正式报名材料，包括中金资本和长城国富等。美凯龙控股重整期间，法院准许公司自行管理财产和营业事务；“17红星02”“H20红星3”“H20红星2”“H20红星5”“20红星07”“H21红星1”授权管理人代为申报破产债权的会议无效召开。三、房企债券融资情况
净融资层面，截至8月26日，8月净融资规模排名靠前的均为国央企，其中招商蛇口、苏州高新、华发股份、保利发展净融资规模靠前，净融资规模分别为43.69亿元、26.00亿元、21.40亿元、18.22亿元。观察部分样本央国企新发行债券，发现票面利率呈下降走势。上海金茂新发行3年期中票票面2.8%，与2个月前发行的同期限中票票面利率相同。金融街新发行5年期（3+2）公司债票面2.3%，较2个月前发行的同期限公司债降16bp。信达投资新发行5年期（3+2）中票票面2.56%，较4个月前发行的同期限中票降114bp。华发股份新发行5年期（3+2）中票票面2.8%，较5个月前发行的同期限中票降70bp。珠江实业新发行3年期中票票面2.44%，较2个月前发行的同期限中票降56bp。民企及混改房企方面，仅有美的置业、绿城集团、豫园股份、卓越商业8月净融资为正。美的置业新发行两笔2年期公司债合计13亿元，其中“24美置01”3亿元，带中证增担保，发行票面2.8%，“24美置02”10亿元，无担保，发行票面3.6%。绿城集团新发行年内第一期绿色中票“24绿城地产GN001”10亿元，发行期限2年，发行票面3.4%。豫园股份发行年内第四、五期超短融“24豫园商场SCP004、005”各3亿元，发行票面分别为3.93%、4.1%；年内第二期定向工具“24豫园商场PPN002（资产担保）”9.4亿元，发行期限3年，发行票面4.3%。卓越商业新发行年内第一期中票“24卓越商业MTN001”5.3亿元，发行期限5年，带中债增担保，发行票面3%。四、未违约民企/混改房企债券到期情况
截至2024年8月26日，重点未违约民营和混改房企中，存续债规模排前三分别是万科、龙湖和绿城，境内外存续债折合人民币分别约657.52亿元、393.51亿元和378.83亿元。到期压力方面，万科、万达和绿城未来三月内行权到期金额排前三，分别为40.47亿元、31.18亿元、24.24亿元。
