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在房地产交易过程中需要考虑的税务问题不胜枚举, 以下为Chicago Title托管机构所提供的内容数据作为指导参考.
美国国税局 (IRS) 要求卖方报告与不动产销售相关的某些信息。根据《1986 年税制改革法案》，应报告的交易包括出售和置换房产，其中包括但不限于住宅、联排别墅和公寓。此外，合作住房公司的股票和活动房屋也需要报告。具体而言，取消赎回权和放弃不动产以及房产融资或再融资不在报告之列。
托管官员作为结算代理人，会要求卖方填写一份国税局可能要求的 1099 S 表格信息报告证明。卖方需要提供正确的纳税人识别号（社会保险号）、交易完成日期和交易总收入。尽管卖方的成交文件中会包含该表格的 “硬拷贝”，但大多数结算代理现在都会在年底以电子方式向国税局传送应报告的信息。
预扣税款要求
有些州（如加利福尼亚州）要求某些卖方通过预扣一定比例的销售收入来 “预缴”所需的州税。州法律要求买方完成预扣税款，买方可能会因未能预扣税款并将适当金额送交州特许税务局而受到处罚。不过，买方可将此责任委托给代管人，代管人可为此服务收取费用。法律要求代管人将预扣要求书面通知买方。
大多数卖家都符合预扣法的豁免条件。以下是一些豁免情况：
可由代管人将向卖方提供一份州预扣表，以帮助确定是否适用任何豁免。您也可以从当地的特许经营或税务委员会或美国土地产权协会 (ALTA) 获取更多信息。
加州额外预扣
- 要求向特许税务局支付销售价格的 31/3% 或替代预扣金额
- 替代预扣金额为 FTB 表格 593 E 第 16 行中的估计收益金额乘以 9.3%（个人）
- 适用于非业主自住房产
- 卖方就加州不动产的应税收益预缴加州所得税
- 要求买方预扣销售总价的 31/3% 或其他预扣金额
- 买方有责任报告和预扣；可交与代管人
- 代管人必须告知买方该责任（在代管人一般条款中）
- 如果买方要求，代管人必须承担责任
- 在成交后当月 20 日前向 FTB 付款并提交 593 和 593 B 表格
- 所有逾期付款的利息（FTB 会计算，利息可能很高）
- 托管机构可收取处理预扣或豁免的费用
- 托管机构不得收取向各方发出书面通知或获取 593 C 和 593 W 证明的费用
加州个人预扣税款豁免
- 根据 IRS 121，房产是卖方的主要住所
- 销售总价不超过 100,000 美元
- 就加州所得税而言，卖方将因出售房产而蒙受损失（必须使用 FTB 表格 593 E）
- 适用不确认规则
- 根据 IRS 第 1031 节同时或延迟交换
- 当买方同意预扣每笔本金付款时的分期付款销售
- 根据美国国税局第 1033 节的规定，房产被非自愿转换，符合不确认加利福尼亚所得税收益的条件
非个人的加州预扣款豁免
- 公司
- 合伙企业
- 符合特定条件的有限责任公司 (LLC)
- 免税实体（教会、慈善机构、学校等）
- 当房产是死者的主要住所时，由遗产出售
- 退休基金、养老基金、保险公司
- 就加州所得税而言，卖方将因出售房产而蒙受损失
- 根据 IRS 第 1031 节进行的同时或延迟交换
- 根据美国国税局第 1033 节的规定，房产将被非自愿转换，并符合加州所得税不确认收益的条件
FIRPTA - 外国投资者不动产税法
- 要求对外国所有权预扣销售价格的 15%
- 适用于美国非居民外国人，包括外国合伙企业、外国信托和外国遗产
- 由买方负责报告和预扣，而非结算代理人
- 国内税收法（IRS 1034）规定的例外情况：销售价格不超过 30 万美元，且买方将该房产用作主要住所
所有权变更备案
当财产易手时，当地政府机构要求提供所有权变更通知。报告财产所有权的变更可以让地方政府评估每个人的纳税义务。
此外，还需要提供购买总价、销售条款和新所有人的签名。报告文件与所有权变更证明文件一起记录在案。在加州，该文件被称为 “所有权初步变更 (PCOR)”，它有助于地方机构确定在哪些情况下可以根据第 13 号提案对房产进行重新评估。
如果管理机构没有按照州或地方法律的要求提交该文件，可能会受到处罚或罚款。代管人一般会协助客户填写文件，并确保该文件与其他与所有权变更相关的文件一起送达记录局。某些看似所有权变更的情况无需提交此类文件，包括记录更正和状态变更，如归属变更。
转让税
转让税（通常称为不动产转让税）是县记录员在不动产权益转让时征收的一种税。转让税在登记时缴纳，按实际销售价格计算。由州或县立法规定，销售价格每 500 美元或 1000 美元收取一定金额。虽然通常由卖方支付这笔税款，但在某些地区，传统上由买卖双方分担。
许多城市在其管辖范围内征收附加税。在一些县，这些税款由县记录员与县转让税一起收取，但在其他地区，将需要向城市邮寄单独的支票。您的代管机构熟悉所需缴纳的税款，并会协调支付相应的金额。
房产税
房主需向各县相应的评估、征收或特许经营税部门缴纳房产税。所有权变更或新建筑完工可能会导致房产评估价值发生变化，并可能导致发出补充房产税账单。税款应在预先指定的日期缴纳，逾期不缴即为拖欠。拖欠税款将被处以罚款。每年的 “税历 ”因州而异。除标准财产税外，许多辖区还包含特别评估区，这些评估区可能是作为基础设施融资的一种手段而成立的。可能会出售债券来为基础设施融资，最终的财产所有者继续支付债券的本金和利息。发行债券的规模和期限各不相同。其他市县特别区的评估目的可能多种多样，包括路灯和交通信号灯、街道维护、某些教育目的等。
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