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2024 年 6 月 10 日--美国经济的持续强劲继续推动着债券市场的剧烈波动，影响着 30 年期抵押贷款利率，进而影响着加利福尼亚州的住房市场。上周五的就业报告显示，净增就业岗位超过 27 万个，10 年期国债利率随之飙升，日抵押贷款利率也跃升至 7.2% 附近。在过去两年中，需求最为强劲的服务业持续增长，但仍然受到可用工人不足的困扰，这使得工资增长和通胀率居高不下。幸运的是, 过去几个月已有更多房源进入市场。这已帮助房屋销售从 2008 年金融危机时的水平反弹至 4 月份，尽管市场仍将动荡不安，但销售量在年底前仍将继续上升。
庞大的就业数据: 上个月，美国经济净增长了 27.2 万个新的就业岗位，超过了预期的不到 20 万个就业岗位。金融市场对这些结果感到忧虑，因为人们所希望的经济放缓可能使美联储开始降息的预期一直未能实现。然而，我们每月从 “雇主调查 ”中看到的强劲就业数据掩盖了 “家庭调查 ”中报告的劳动力市场的一些潜在疲软，在过去一年的大部分时间里，“家庭调查 ”的数据一直是持平或负值。与 “雇主调查 ”相比，“家庭调查 ”更偏重于小企业。“家庭调查 ”显示就业岗位加速减少，这表明劳动力市场可能并不像标题数字让我们相信的那样强劲。
经济拒绝降温，利率飙升：尽管强劲的就业报告掩盖了劳动力市场开始显现的一些潜在疲软，但债券市场对最新的就业报告反应强烈，对 10 年期国债的需求下降，推动债券价格下跌，从而提高了债券利率。由于美联储首次降息的时间表在每次强劲数据公布后都会被推后，债券投资者试图把握市场时机，在利率处于最高点时入市，以便在利率开始下降时在二级市场上卖出债券，从而回撤。因此，最近的回调使得 30 年期固定利率抵押贷款在本文撰写时接近 7.2%。尽管 C.A.R. 尚未排除 2024 年降息的可能性，但鉴于联邦基金利率的长期预测为 2.5%-3%，抵押贷款利率的下降速度将是温和的。
尽管利率环境嘈杂，房屋销售仍保持良好态势：尽管加州的房屋销售对适度的利率变化非常敏感，但在这种动荡的环境下，加州的房屋销售却保持得非常好。在去年冬季达到约 22.5 万套的低点后，4 月份的销售量反弹至 27.5 万套，初步迹象表明，5 月份的销售量将保持在类似水平。高端市场（价格在 100 万美元及以上的住宅）的表现明显优于入门级市场，这一方面是由于高端市场有更多的可用库存，另一方面是由于加州高收入者（在经济上）的超额收益。从地区上看，北部和南部、城市/大都市和农村、沿海和内陆之间的差异很小，这凸显了当今房地产市场在很大程度上受宏观因素而非当地具体因素的影响。目前的预测预计销售量将继续呈上升趋势，到今年年底将再次突破 30 万套基准.
房屋供应量持续上升，但距离正常水平仍有一段距离：虽然超过 2/3 的加州房主在房贷大流行期间获得了低于 4% 的利率，这极大地抑制了现有房主的搬迁意愿，但在整个 2024 年，库存一直在上升。现在面临更高的利率固然是决定是否搬迁的一个因素，但自这些房主中的许多人获得如此低的利率以来，加州已经积累了许多生活事件。例如，自 2020 年以来，加州已有近 170 万婴儿出生。自大流行病以来，加州也有 120 多万人死亡，在此期间，净有 110 多万人搬离加州。简单地说，许多人的住房已不如以前那么适合他们，尽管房价较高，他们还是决定换房。这是促使我们预测今年销售量增加的主要因素，但我们也不能过于乐观，因为库存仅回升至 2020 年的水平，市场供应紧张仍将是常态。
服务业的结果表明，消费者还没有停止消费：服务业的主要指标在 4 月份下降后，5 月份大幅反弹。衡量当前需求的 “商业活动 ”和衡量未来需求的 “新订单 ”上月均有所增长，该指数创下近一年半以来的最大涨幅。此外，服务业支付的价格继续上升，这对美联储来说非常重要，因为服务业通胀一直滞后于商品通胀的下降。有趣的是，尽管全国就业调查显示服务业就业人数增长强劲，但5月份服务业招聘人数却出现负增长，这在2024年的大部分时间里都是如此。这可能与月度 “家庭调查 ”中劳动力市场疲软的情况相吻合，因为 “家庭调查 ”的数据一直低于头条数据。
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