最近，跟开发商在开封看了一块地，在景区附近，预计可开发公寓产品2000套左右。该数据是在满容积率、未经设计院强排根据相关基础数据做的初步推演。
对于购房者来说，也可以从开发商在拿地时做的预判分析，结合自身的购房需要，吸取一些经验。具体来说：
其一、关于地段以及地段的发展潜力。
当前的在售项目，绝大多数都可以理解为在非配套成熟的地段。
对于当前的开封市场来说，主要的城市发展战略是郑开同城化以及文旅产业支柱下的开封古城和安远门轴线。考虑到古城区内基本上已判定为不会再进行房地产的大规模开发，所以你可以理解为城市的发展方向是西区和北区。
唯一需要判定的是西区和北区的发展边界线。
任何宏大的城市战略，都需要支撑。以开封旅游为例，随着万岁山武侠城近两年来的突然走红，在成为与清园并行的支柱景区以后，还带动了龙亭、翰园碑林、铁塔、天波杨府等景区的觉醒式发展。即：一夜之间，突然发现那些传统景区“会搞”旅游营销了，开始让更多的游客见证到他们的魅力。
其二、和购房者一样，开发商也会担心交付风险。
根据当前的市场，我们做了个粗略的推导，大致要销售到1500套左右公寓产品的时候，才可以真正意义上现金流回正。
对于开发商来说，还需要考虑的是：在同一地块，开发超过2000套公寓产品，市场是否会认可？购房者的认可，主要来自于对开封旅游业的判断，以及对同一地块高体量经营民宿压力的判断。也就是说，市场一旦观望，势必会延缓销售周期，延缓销售周期则基本上会导致融资成本增高、开发压力骤增、预期经营利润减少，甚至不排除会阶段性的出现工程延期的可能，导致项目进入“逆循环”。
所以，以当下的市场来看，绝大多数的开发商在决定开发之前，会结合市场做足够的风险评估，甚至会做好最坏的打算，才会真正的决定拿地开发。
回到购房者层面来看：
从开发体量上类比，你可以把该公寓民宿项目看做开封西区，虽然是热点也能吸引大量的购房者，但购房者的选择性也足够多。在购房者有限的情况下，各个开发商势必会通过产品、价格、渠道引流等多方面进行高强度竞争。
我们看当前的开封市场，反而是东区的两个项目在开发上更平稳，如四季城B区和卓瑞禹璟台。对于这两个项目来说，最大的优势就是区域内竞争压力非常小，基本上可以理解为是各自区域内“唯一”在售的楼盘。
