持有小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅的，趁早换房。特别是如果房龄超过20年了，趁现在还有零星接盘侠，尽快出手。
因为这样的房子没有未来。
今年2月，南京某小区一座34层居民楼发生火灾，15人死亡，44人受伤。火灾原因是地面架空层违规停放的电动车起火，架空层直接联通建筑内部的天井，起火后形成烟囱效应，向上快速蔓延。总共只有两个单元200多户的楼被烧得惨不忍睹。
近10年全国发生高层建筑火灾3万多起，如果说火灾是小概率事件，那么高层住宅无法回避的一个终极问题就是寿命。房地产经过二十多年大跃进似的野蛮发展，可能大家都忘了一件事，房子也是有寿命的。建设于上世纪八九十年代的第一批高层住宅已经开始老化了。
人老了身体各个零件就不灵光了，房子也一样。墙皮脱落都是小事，电梯出故障，水电管网漏水、老化等等问题层出不穷，而且会愈演愈烈。不仅会影响居住体验，还影响房屋价值。
30年多前，方庄建成了北京第一片高层住宅区，当时算是普通人高攀不起的豪宅。90年代能在方庄买房的，就如同今天海淀万柳的业主，不是一般人，比如张国立、刘晓庆、宋丹丹等许多娱乐明星都住在那里。但到了2010年前后，这些非富即贵就都搬走了，如今它跟高端没有一毛钱关系了。
方庄的芳城园当年没规划人车分流，园区里车辆停的横七竖八。这几年小区虽然做了旧改，道路、外立面、中心花园等进行了更新，但物业服务完全跟不上。门禁没人管，无论园区大门，还是内部单元门，一律无障碍通过。院子里有养狗的住户，走在小区里一不小心会让你走狗屎运。走进楼道，大白墙前几年刚刷过，但已经满是污渍，尤其一楼公共区域。电梯口的声控灯也坏了，一直没有修理。小区房龄30年，现在一平米挂牌价才4万多，要知道这是北京南二环边上啊，附近的次新楼盘有的卖到了9万多一平米，是它的二倍。
将来即便房价企稳反弹，你说和这些老旧高层还有关系吗？
大家常常在讨论土地使用权70年到期之后怎么办，这真的有点杞人忧天，因为你的房屋寿命可能连50年都不到。房子老了要么拆迁，要么维修。先说拆迁，拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，难度不在一个量级上。2008年汶川地震后拆除危房，拆一个低层危房很简单，用重载吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。
但高层就不能这么拆。别说板砖了，100米掉下来一瓶矿泉水都能砸死人。国际上通用的高层拆除是定向爆破，在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂，把房子结构溶解掉。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直，避免伤及无辜。
可就算技术上可行，经济账算得过来吗？曾经的拆迁产生过无数暴发户，拆的大多是棚户区和城中村，没见过拆高层的，原因很简单，就是不划算。给大家算笔账，就拿全国常见的楼高30层每层四户共三个单元的高层来看，那么整栋楼就有360户，如果每户平均面积100平，就算房价到时跌到了3万一平，整栋楼光拆迁赔偿款就得超过10个亿，这样的拆迁哪个开发商能负担的起呢？
开发商现在因为债务问题空地都不买了，你指望他们在这上面做慈善呢？除非地段特别好，即使要拆迁，行业共识是拆迁和新建比要达到1：3，也就是拆掉6层楼，得盖18层楼才能有盈利。那拆个30层的，难道要盖个90层的，住到天上去吗？
高层住宅拆不成还修不成吗？确实可以修，但谁出钱呢？高层住宅电梯多，电梯一般寿命20年左右，维护再好，早晚也需要更换，一部电梯几十万，更换费用谁来出？高层住户同意了，低层住户呢？另外，高层建筑内部管线管道比洋房、别墅要复杂的多，这些管线一般30-50年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难、成本高，你指望这个钱谁出？
业主交的公共维修基金根本不够用，私人商品房当然也不能让国家出钱吧，别忘了，地虽然是国家的，但房可是你的。你让物业换个楼道灯泡电话都打不通，打通了还得看他们脸色，你还指望物业给你修？
上海长宁区一栋30多年24层高的住宅楼，当年为了赶时髦外墙贴了瓷砖，如今成了安全隐患。过去几年，这栋楼发生了几次瓷砖掉落事件，幸亏没砸到人，有一次砸到了车上。人命关天，大家都想解决，但维修需要自行筹集资金，还要三分之二的住户同意，一直无法解决。
业委会联系维修施工方，但有的业主非说业委会暗箱操作，有猫腻，就是不同意。最后经过了漫长得三轮投票，业主们终于从4个方案中选出了最便宜的方案，维修费120万，全体业主平摊。这事没有后续报道，这里面肯定还有死皮赖脸就是不交钱的，也有多出钱花钱买平安的，这就已经很不错了，这种最后能大体达成一致的小区是凤毛麟角，大部分估计会长期扯皮下去。
据统计，我国有32%的城市家庭住在2000年前建好的房子里，这些家庭未来将面临房屋维修的刚性支出，当然，这种大规模的以旧换新也能拉动GDP。
从欧美国家的经验看，维修的钱肯定都是从业主的钱包里扣来的。在美国的朋友都知道，住宅密度普遍比较低，住别墅的维修养护费肯定是自己掏，住高层的物业费价格不菲。一套价值40万美元的房产，一年物业费大概是6000美元左右，每年物业费占房产市值比例大概是1-1.5%。你想想自己的房子，有这么高比例吗？
京沪深一千万市值的房子，物业费一年说多了也就三五万块，这难道是我们的物业出于良心吗？可以肯定，我国的物业费收费标准会在2030年之后大幅攀升，因为我国大部分的高层住宅是2010年后建造的，到时会迎来集中进入老化期。
我国是世界上超过500米高层建筑数量排名第一的国家。由于看到高层建筑未来的隐患，22年国家出台政策，严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑，对新建250米以上的建筑，也有更多要求。因为高层的问题是无解的，既然是无解的，那现在能做的只能是让无解的问题少一点。
在我国，6~12层，也就是36米以下的，称为小高层，12到30层就算高层了，30层以上基本就突破100米高度了，通常称为超高层。不同的层级适用的安全、防火、结构规范不一样。超过了36米，也就是高层，超过绝大部分城市火灾的扑救能力，消防云梯够不着。这时无论从垂直疏散，还是楼内需要配的消防设备来说，就会上一个台阶。再往上走，进入到超高层，不仅仅有结构安全、防火安全问题，还有疏散问题。超高层的各项要求会提升一大截，成本会成倍增加，因此，很多高层住宅楼会卡着30层的高度建造。
当然，如果你觉得自己足够有钱，并且相信你的邻居都足够有钱，今天的话题就当我没说，上海黄浦江边的汤臣一品，2007年建成的房子，到如今17年房龄了。换做普通小区，可能已经中年油腻了，可汤臣一品依然是豪宅界的天花板，现在30来万一平。人家07年的房子，物业费15块一平米，户型是400到1200平米之间，这么一算，一年的物业费少则十万八万，多则20来万，这样的物业费水平，再加上当年豪宅的建筑质量，维修保养肯定做的好。就算是将来需要集中维护，住在这里的业主会拿不出钱来吗？就算扯皮也比普通小区扯得快，因为有钱人的时间比钱更值钱。
我倒不同意网上说的大部分普通高层会变成贫民窟，因为它本来就是贫民窟，只不过你付出了不合理的高房价，让你觉得自己不是贫民而已。
中国高层住宅数量达到35万栋，傲视全球。我们汉人又不是来自高原地带，专喜欢往空气稀薄的高处钻，为什么就好这口呢？刨根问底，高层建筑的源头绕不开法国建筑师勒·柯布西耶。
20世纪初，他提倡用大规模的高层建筑来建设现代城市，把房子尽可能盖得高，高层可以限制城市的扩张以及伴随而来的基建支出，又可以在城市里留下大量的空地，这些空地可以更方便安排各种各样的户外活动、增加户外绿化的面积等，听着很不错，可讽刺的是，柯布西耶虽然是法国人，但当年他这些主张在法国并不被看好。他设计的住宅被法国老百姓嘲笑为“居住机器”，说这种建筑非常不人性化，但这种理念反而被香港和大陆学了去。
大陆的房地产预售模式、公摊、楼面地价的计算模式基本上是从香港借鉴的。最早进入大陆投资房地产的都是港资，他们认为大陆人多地少，应该提高土地的利用效率。于是香港模式被大陆市场抄了作业。中国现在人均居住面积突破了40平方米，但80年代，人均居住面积不足6平米，那时候三代人挤一间卧室的情况相当普遍。
大量的筒子楼没有独立卫生间、独立厨房。甚至当年一个城市有几百万家庭是缺房户，几十万家庭是无房户。所谓无房户，倒不是人家睡马路上，而是用非居住类建筑来临时性居住，后来甚至变成了永久性住宅。比如厂房留下的工棚，把工棚用简单的三合板隔一隔，安置成职工宿舍，等职工娶妻生子，就弄大一点的空间用轻质材料再隔一隔，甚至说拉个布帘就对付着过日子。
正因为严重缺房，当年我们急需快速建设，客观来说房地产的发展也不是一无是处，我们短时间内用比较少的土地成本，尽可能多地解决住房问题，这些带来高层住宅的爆发期。
初衷是为了解决更多人的住房问题，但后来我们越来越着了摩天大楼的道，开始比着劲的往高里盖。好像高楼林立，灯红酒绿，就是富有就是有面子。这属于典型的暴发户心态。而且出人意料的是，中国高层住宅最多的城市并不是北上广，第一是重庆，第二是武汉，第三是成都，第四是西安，然后是深圳长沙。
其中确实有地势等原因，但大多数城市根本不缺地。如今在很多发达国家，高层慢慢被淘汰，比如美国除了像曼哈顿这种核心地段，稍微偏远一点的高楼，真是连拆迁都没有人愿意去拆，很少再新建高层建筑了。欧洲也一样，我们这二十年的高层住宅建设是欧美国家在二战后头二十年里经历过的，最终欧美地区这些住宅除了少数同时兼具核优势区位、质量过硬等有利要素的以外，其他的结局都不怎么好。
想想也可以理解，我国房价中跟土地相关的成本占了六七成，开发商用很高的价格拿了地，只有多盖房子，同时降低用料成本，才能分摊每平米的楼面地价。开发商一个项目的毛利其实不高，这点我们大家有点错怪它了，开发商真正的利润是靠高周转换来的，有些地产商甚至打出了所谓的“456”模式：拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。这种极致高周转之下的产品，似乎追求的仅是速度而非质量。
所以中国的高层住宅虽然普遍建设时间不算太长，但一定会更快进入老化期。
远的不说，2018年建的房子，你现在找开发商投诉质量问题，可能你都找不到了。也别信什么“相关规定”，法律还规定不让违法呢，对很多已经退出市场的开发商来说，规定一文不值。
在房价暴涨的年代，没人在乎月供，没人在乎租金收益率，没人在乎折旧，没人在乎最基本的经济常识，甚至没有人在乎质量，大家在乎的只是能不能抓紧上车。这种全民心态造就了数个“宇宙第一房企”、中国首富，造就了我们引以为傲的大基建，但回过头来看，我们真的需要这些吗？你以为背上30年的房贷你的贡献就算做完了？
不是的，你更大的贡献还在后面。地方是不会丢了卖地这块收入的，现在逐渐开始放开低密度住宅用地，吸引住在高层的有钱人去购买，没钱怎么办？不是还要大力发展保障房嘛，去租就是了。还清房贷交房租，完美闭环。
城镇化放缓，老龄化加剧，卖房的人太多，买房的人太少，你觉得这个趋势会发生任何改变吗？中国楼市的供需关系毫无疑问已经发生重大变化，但也不代表房地产市场会走到尽头，毕竟楼市是继上世纪工农业剪刀差之后，向社会集资最有效率的一种办法。
未来楼市会变成改善型需求为主的新发展阶段，但这其中很多不是因为有钱了而改善，而是不得不改善。这就是为什么专家说中国新房销售量有一个9亿平米的硬底，一个比西方国家更强大的硬底，因为质量等问题我们会加速进入折旧期，置换需求一定存在，这或许是中国楼市企稳的重要力量，讽刺的是，这也不得不感谢那个曾经没有底线的我们。
