万科最近再一次掉进了负面舆论的漩涡。
清明节前，以烟台百润置业为首的10家企业盖了红章的实名举报信惊爆市场，举报信称，万科当前的债务危机并非偶然事件，而是公司高管利用万科偷税漏税、中饱私囊，甚至转移国家资产后的必然结果。
文章列出了“非法设立类金融机构发放高利贷”、“欺瞒股东挪用项目建设资金”、“操控皮包公司将违法收入腾挪转移后私分”、“利用跟投机制变相为团伙高管牟利”、“以极低价格出售项目公司资产从中牟利”、“利用万科偷逃税款侵占国家利益”等多条严重指控。
举报信一出，万科股价暴跌，港股三天跌了20%，股价回到了2014年港股上市时的水平，较高点跌去将近90%了。可就这么跌，还有外资投行在扎堆调降万科的股价评级和目标位。
其实早在1月份，烟台百润置业已经在网上对万科发出举报信，而这次举报直接把举报对象从万科，变成了郁亮等高管，内容更详细，还加盖了公章，一幅想在清明节置万科管理层于死地的架势。
举报信列举了大量事例和细节，其中有这样一个例子：
万科与唐山今牛房地产开发有限公司合资开发“万科翡翠蓝山”项目。万科出资1亿元，今牛出资11亿元，而今牛出资的11亿是由万科指定的第三方公司以高息借贷的方式借给金牛公司。第三方公司属于万科的资金中介，在房地产项目中充当资金掮客和转贷人，收取高昂的中介费和融资费，致使合作方综合融资成本高达近40%。放贷收入、中介费等没有进入万科的大帐，而是被洗出万科体系甚至转至国外，也就是进了某些人个人的腰包。
举报信如此指名道姓、数据详实，这是凭空捏造、造谣中伤吗？
就此我跟一位房企高管交流，他说信中说的很多做法在地产行业属于潜规则，比如虚增成本、挪用资金、跟投、隐匿收入等，这都是行业公开的秘密。但是影子银行、侵蚀国有资产、公转私这个问题可就大了。但这事要是搁在前些年房地产如火如荼时，也顶多算是茶余饭后的谈资，不过现在楼市这个样子，万科处在风口浪尖上，还算是半个地方国企，这些就是大事。
万科对此坚决否认，说内容严重失实，并会采取法律行动维护合法权益。
但这个回应显得苍白无力，一般说自己要走法律程序的大多最后不了了之，这只是一种拖延的办法，法律程序极其漫长，特别是对这种行业公开的秘密，你说怎么判？
万科在这个多事之秋，又出这样的事，实属被动，公关水平比当年的恒大可是差远了。合作方说白了不就是想要钱嘛，最好的做法就是双方坐下来好好谈，万科拿出些诚意，堵住合作方的嘴。但很明显，万科现在已经拿不出什么诚意了。
万科在全国很多地方一直实行小股操盘的模式，也就是万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。
就像本次事情的主角，烟台百润是“带着土地走进项目公司”，由于在当地关系深厚，他们更容易获取优质地块。这些人都是地头蛇，万科想过去赚钱，必须给他们分一份羹。
依靠“小股操盘”的“强龙+地头蛇”模式，作为烟台外来户的万科在烟台混的风生水起。十余年来万科销售额在烟台当地的一直保持前列。这也很好理解，房地产是资本密集型产业，不搞点资本运作几乎是不可能的，何况像高利贷这种事，只是不受法律保护，又不是不受人的保护。
水至清则无鱼，否则中国房地产这趟浑水也养不出恒大和碧桂园这对卧龙凤雏。楼市好的时候，品牌方和合作方都能赚点钱，相安无事，但房子现在卖不出去了，二者的合作必定会出现裂痕，这样的裂痕早在2023年就开始了，比如之前在苏州因为一块不太干净的土地，国企告国企的奇葩事。
如今事情闹成这样，合作方网上发举报信和老百姓在自媒体曝光一样，恐怕也是走投无路，投的钱拿不回来，只好来个鱼死网破。这种事就是个“杀敌一千自损八百”的策略，估计烟台百润在里面也不干净，据说烟台百润的老板已身在国外。
万科在各地的合作方多如牛毛，现在也许大家都在观望，他们既不希望万科倒下，又希望类似的呐喊能给合作方多争取一些权益，心态很纠结。最后会不会也加入实名举报的大军，不好说。
其实这个举报的时间点把握得很好，就在举报信出来的3天前，万科刚刚公布了2023年年报，营收同比下降7%，利润同比下降43%。万科的经营状况每况愈下。郁亮宣布打破31年惯例，第一次不给股东分红。在业绩公布会上，郁亮等几位高管宣布，月薪从百万降为1万。
这让投资者看到，高管与万科共进退的决心，让管理团队收获了一波好评。
可没想到，仅仅3天过去，竟然爆出如此丢人现眼的事。之前市场一直有消息称，万科将获得多家银行的800亿银团贷款，可现在这么一出鱼死网破的实名举报，恐怕在司法给出明确结论，或者合作的小股东们出来息事宁人之前，银行们更加不敢出手相救。
作为一家1.5万亿总资产的巨型企业，地产行业的标杆，万科走到今天，难道问题只归结为市场环境吗？万科2018年就喊了“活下去”，受到媒体和大众一致的好评，都说万科“居安思危、未雨绸缪”，甚至有点“好学生每次考试完都说自己考得不好”的凡尔赛。
可现在回过头来看，万科高喊的“狼来了”，只是喊给别人听的。
不过当时该跑的恒大和碧桂园没跑，真正跑了的万达和龙湖也不是听了万科的“狼来了”才跑的。
2017年8月，在万科喊出活下去之前的半年，王健林就宣布万达彻底告别了房地产。那一年，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店的全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。万达卖掉了酒店资产，但保留了酒店管理公司；卖掉了文旅项目，但是成为了品牌拥有者和经营管理者。按照老王的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。
就在郁亮被实名举报前一天，万达安全上岸了。3月31日，太盟集团、中信资本、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司等世界知名投资机构正式签署协议，联合向大连新达盟公司投资600亿元，合计持有新达盟60%股份。这笔600亿投资成为5年来最大的私募股权投资，新达盟正是之前一只努力上市未果的珠海万达商管的母公司。珠海万达商管的核心资产就是全国230个城市里的将近500家万达广场。
三年前，太盟集团、蚂蚁、腾讯等22家投资人对珠海万达商管投资380亿，当时的对赌协议除了约定三年的业绩目标外，还要求去年底完成上市。珠海万达商管冲击上市失败，按照对赌协议，它要向22家投资者回购380亿的股权。这一度成了万达老王的噩梦，只能再一次卖卖卖。去年到现在一共卖了14座万达广场。
最后关头太盟集团成了白衣骑士，同意联合中东资本等几家私募基金将再投资600亿，而且这次没有签订对赌协议，可见投资方的诚意。大佬们为什么豪掷600亿买万达广场呢？看重的就是万达的轻资产化和品牌运营能力，该卖的已经卖得差不多了，万达已经完全不是传统地产的概念了。
可以说，之前王健林的轻资产转型，去地产化算是让万达活下来了。不过，签约仪式王健林没有出席，估计是股份大幅下降心有不甘，但跟目前还挣扎在债务违约边缘的万科相比，万达真的算是轻舟已过万重山了。
反观万科，2018年嘴上喊活下去，但身体却很诚实。2018到2021年，万科平均年度拿地额高达1421亿。其中，2018年排名行业第二，仅比第一碧桂园少了35亿，大幅超过央企保利近300亿。19年更是上升到1610亿，排名市场第一位。直到2022年，可能是眼看房子卖不动了，身体才开始听话，2022年拿地下降到241亿，但2023年又上升到近400亿，为行业第8位，看似排名不高，但前7位都是大型央企。
作为地方国资控股、混合所有制的万科，却在市场见底不明朗，且24年上半年有大量美元债集中到期的前提下，紧跟央企步伐，逆势加量拿地。人家为了土拍市场不崩，左手倒右手，他倒好，玩真的。而且这还是在不缺地，2023年总土储在1.2亿平米，够3年开发的情况下放量拿地。
设想如果前些年真像自己说的那般未雨绸缪，少拿地或优中选优，那么今天偿债压力肯定不会这么大。万科这边看似有大股东深圳地铁集团作靠山，但之前讲过，深铁的日子也不好过，深铁之前主要靠地铁上盖的站城一体化开发获取利润，说白了也是搞地产的，从去年一季度开始也陷入亏损。
到目前为止，万科只得到了深铁10亿元的支持，深铁认购了万科发行的中金印力消费REITS，咱不敢说这是打法叫花子吧，但总感觉多少有那么点意思。
万科整体债务 1.24万亿，据测算，未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元，但万科现在账上可动用的现金只有600亿，比三个月前公布的季报数据肉眼可见地快速下降。而这600亿不可能都用于还债，还有在建项目的建安支出。同时销售端压力还在不断累积，万科去年销售额下降到3700亿，跟2021年比几乎腰斩。
据财新测算，万科月销售额不少于300亿才能维持正常运营，可今年前三个月合同销售额不到580亿。
万科在清明期间对投资者的回复中表示，大股东深铁背后的深圳市国资委协调了多家国企与公司对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地，未来全部落地完成后，预计可以帮助公司释放流动性在百亿规模以上。就算顺利落地了，百亿听起来很多，但对于万科1.2万亿的总负债来说，还是九牛一毛。
我们再看另一家纯民营地产企业就是龙湖，去年夏天龙湖就开始提前偿还今年的到期债务，到去年底基本把2024年的债还完了，龙湖成了民营房企中的幸存者。
其实，龙湖去年的销售额也腰斩，救了龙湖的是它的第二增长曲线。到去年底，它的商业地产项目88座，2024年还要开14座。同时，它的长租公寓开业了12.3万间，出租率超过了95%。龙湖第二曲线的收入已占总收入14%，利润贡献已超60%，这才是帮助龙湖熬过地产冬天的干粮。
对比之下，万科虽然也踏上了多元化的道路，但第二曲线收入占比只有6.6%，利润占比更是微乎其微。万科的第二曲线，包括物业，商业，长租公寓、物流等4大赛道，万科曾说转型成功的标尺就是第二曲线能实现50%的收入占比，50%的利润占比，但从眼下来看离转型成功还差太远了。更无奈的是，为了还债，第二增长曲线还在被迫折损，今年万科把上海万科七宝广场低价出让了，今年不排除万科还要被动抛售多个优质资产。
万科的转型远没有嘴上说得那么快，等到主业衰落才开始发力，必定面临青黄不接的尴尬。龙湖2000年试水商业地产，到2010年大规模加速度布局商业，华润2004年试水第一个商业万象城，2005年首次确立“投资物业+住宅地产”战略，2014年商业地产全国提速布局。显然，龙湖、华润的第二曲线都提前了近10年甚至20年。
2018年，万科首喊“活下去”。2019年又喊出“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。2020年：“管理时代红利”。2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”。2022年：“不贪婪、不恐惧”。2023年：“上有天花板，下有保底线”。这些口号听起来都是经过万科深思熟虑、主动出击的应对策略。可如今，它却面临生死存亡的处境。
万达等其他地产企业，一直显得磕磕绊绊，如今反而上岸了。为什么口号喊得那么响，先知先觉的万科没能做到言行合一呢？
我有两个猜测，仅供参考。
第一种猜测，股权结构的影响。
自从七八年前的“宝万之争”后，万科引入深圳地铁这个地方国资，确立了自己混合所有制的企业性质。它既不像保利、华润那样，可以享受央国企地产公司融资的护身符。同时，又不像万达、龙湖那样，作为纯粹的民企，可以在战略上快速转身，操作上迅速落地。万达的王健林、龙湖的吴亚军，人家自己的家业，说卖就卖，说转就转。
但万科呢？郁亮只是个职业经理人，企业不是他的，他想干什么恐怕不可能说干就干。万科大股东深铁派来的董事，与万科的管理层不可能在任何事情上都能顺利达成一致，这可以参考之前华润作为万科大股东在“宝万之争”中的左右摇摆。而且深铁也是国企，他派出的董事在万科的话语权和执行力也让人打个问号，毕竟我们一直有“涉嫌国有资产流失”这顶大帽子。
决策效率上拼不过民企，融资能力拼不过央企，在目前的市场环境下，之前灵活高效的混合所有制性质，就变得既不灵活、也不高效了。
第二种猜测，高管的利益。
想想这次的实名举报信，细节、数字应有尽有，怎么看都不像是编出来的。如果最后证明郁亮等高管确实夹带了巨大的个人利益，那就说明，他们虽然看出了地产市场未来的风险，但他们根本回不去了。
在深度绑定个人利益的情况下，他们大刀阔斧转型的执行力就可能大打折扣。就以举报信里说的强制小股东借款为例，说白了就是影子银行。
商业银行长期搞歧视性的贷款政策，万科这样有国资背景的大企业可以低成本在银行融资然后充当资金的二道贩子，让那些小股东、供应商被迫吃万科嚼过的馒头。如果放弃地产开发这样的重资产模式，高管们还怎么搞这样的游戏，获取利益呢？
最后我们要思考，很多东西是没法上称的，所谓的行业惯例究竟算不算违法？
我想这个问题本质上是，“维护公平的市场竞争环境”和“顾全大局、不引发系统性风险”的选择，只是目前这个时点，这是一道非常难的选择题。
往期精彩回顾：
房地产相关：
中央三部门发声不惜贷、抽贷、断贷，“棘手”的房地产问题靠政策刺激还能够解决吗？
中国宏观：
中央金融工作会议，星舰二次发射失败，中国的“金融强国”痛点在哪里？
产业链：
海外宏观：
