盘活低效、无效的城市存量商业街区，是近年来城市更新、产业结构调整过程中的重要任务。截至目前，全国县级以上城市商业街总数已超过5000条，其中，很多以“重视物质空间”的“重资产”“重投入”的传统更新模式进行改造的商街，在初期的火爆后，普遍进入停滞期，部分陷入人气不足、空间低效、出租率低、设施老化的境地，从城市的核心资产蜕变为城市的“沉寂”资产。如何通过场景焕新、产业注入、运营操盘、文旅引流，实现存量商街的高效利用和迭代升级，成为城市更新背景下城市转型发展和品质形象提升的重要课题。
商业街价值重塑的问题与挑战
自2021年城市更新上升为国家战略以来，城中村、老旧小区改造一直是更新的重点领域，如北京市2023年590个（不含棚改）在施项目中，有400个为老旧小区改造，占比达到70%。
与之对比，商业街区缺乏系统性的更新理论和更新标准，更新实践往往简单套用居住类更新的建筑立面、道路修缮、绿化改造等内容，没有将空间改造逻辑与业态升级逻辑、文化活化逻辑和营销运营逻辑全面衔接，难以匹配商业街区更新的特殊需求（表1）。
表1 商业街与居住类更新特征对比
产权混杂，改造协调难度大。商业街通常涉及多种产权形式，包括私人业主、企业和国有产权等，产权空间分布零散且复杂。这种复杂的产权结构导致在更新过程中各方利益难以协调，改造推进速度慢、统一管理难度大。
业态固化，难以植入高能级项目。传统商业街往往具有较为固定的经营模式，商户业态类型单一，主要集中在零售、餐饮等低附加值的业态。政府自持产权业态比重低，且街廓比、面廓比、商铺格局等空间数据都已固定，调整业态结构，引入首店、旗舰店等业态更新方式受限。
风貌有基础，场景氛围营造有困难。商业街区自上世纪80年代开始历经多轮改造（图1），主要手段是风貌的统一和空间的规整，方案受时代局限，空间尺度、公共环境和设施配套难以匹配当下体验式消费需求，如何在建筑质量和风貌尚可、空间形态基本固化的情况下营造街区氛围是更新的难点。
图1 城市商业街区发展阶段及主要特征
以运营观构建商业街更新工作框架
商业街区更新面临主体复杂、业态更新难度大、空间固化等问题，导致以物理空间修缮和改造为重点的传统更新方式效果不佳。而运营的价值在于通过文旅的手段“以小博大”，以有限空间改造带动和升华整体街区的人气、人流、氛围和主题，实现以少量的建筑更新带动更大的存量空间，以更小的投入带动更大的产出，进而推动商业街区整体的良性可持续发展。
▌1.更新目标：从物质空间设计到文化价值激活
文化是实现商业街区存量增值的核心要素。商业街往往拥有丰富的历史和文化背景，大量的非物质文化遗产是激活街区活力的最佳“触媒”。通过对商业街存量建筑和传统商业进行主题文化植入，构建特色IP、营造消费新场景、打造系统的文化传播体系，实现文化、社交、体验向消费的强转化，激活传统商业街的消费价值，最终实现存量空间资产的增值。
文化价值激活要立足于深度的市场尽调和客群分析，精确挖掘传统文化在当下的需求特征，从空间打造、动线设计、业态体现、商业运营等方面进行主题包装、场景营造和沉浸式体验提升，让文化浸入商业街的每一个细节，增强游客的参与感和体验感。同时，关注艺术、娱乐等软实力的注入，如通过引入艺术展览、文化活动等方式，营造街区的文化氛围和艺术气息，打造具有独特魅力和吸引力的特色文化商业街区。
▌2.更新模式：以运营为主导的全过程管控创新
培育项目的运营能力是商业街区更新的核心诉求。商业街更新从前期定位、规划设计到实际运营的全过程要始终关注市场需求、游客体验和街区的长期发展。以运营为主导的全过程更新改造模式，就是把街区整体理解为产品，面向城市发展和市民需求，以产品运营思维来谋划，从更整体和宏观的视角出发，通过产品化的创意设计和项目打造，形成街区文态、业态、形态一体化更新。
运营主导的全过程管控要求全过程、全生命周期思维，既要考虑当下，还要预留未来。需要将商业街区更新的工作领域扩展至项目策划、规划、设计、建造和管理的各个阶段（图2），通过市场调研与需求分析、业态策划、空间优化和场景设计精准匹配市场需求，提高改造效率和效益，实现长远可持续发展。
商业街区承载着丰富的历史文化、社会和经济等多元价值，带来更新项目的复杂性和多样性的增加，项目实施方案也要求更加精细化。设计师在进行街区更新时，要根据城市背景与人群需求梳理街区空间场景逻辑，激活调动街区空间场景活力，通过确定场景主题，划定小场景节点、配置场景要素、置入各类活动，提升街区的整体品质（图3）。
图3 商业街区精细化设计过程
精细化设计需要多个领域的专业知识和技术支持，设计团队不仅需要建筑师、规划师和景观设计师，还需要文化学者、产业策划师、运营师、创意设计师等多个领域的专家。运用跨学科的方法和视角，全面理解街区的多元价值，对街区可视元素进行全综合设计，体现在业态经营、硬装、软装、牌匾店招、广告、活动的各个细节，打造现象级的文化消费产品，扩大消费市场，构建商业街区产业新格局。
内蒙古包头乔家金街城市更新的实践探索
包头是万里茶道、晋商文化的重要集散地，位于河东区的乔家金街正是老包头商贸文化的发源地。乔家“复”字号商铺对老包头发展起到了重要的引领和示范作用，“先有复盛公，后有包头城”广为流传。
乔家金街2007年于原复盛西粮油店旧址上开工建设，总占地面积5万平方米，建筑面积6.4万平方米，风格为统一的明清晋风仿古建筑群，总投入近3亿元，于2011年建成。建成后常态化举办“西口文化艺术节”“非遗文化节”“新春文化庙会”“茶文化节”“摄影艺术节”、西口文化论坛、书画、剪纸艺术展等品牌节庆活动，2023获评国家级旅游休闲街区。
近年来，随着体验消费和线上消费的兴趣，以地方特产售卖为核心的传统商业模式受到很大冲击，街区整体活力不足，空间规划尺度不合理，人车混行，设施老旧，临街商铺租金仅为0.5元/平方米，且空置率依然很高。
2023年，包头市东河区政府委托中建城乡风景园林院与中建文旅开展乔家金街更新工作。包头金街的改造提升运用运营前置的思维，评估并引导设计、建设和投资精准聚焦到激活街区活力的关键性价值空间，保证有限空间、资金得到精准配置，实现更小投入撬动大效益，为片区发展带来活力。有力地带动消费，推动地区产业升级，促进项目周边商超增流、租金增值。
改造以老包头商贸文化为载体，以场景运营为抓手，集特色餐饮、精品零售、互动娱乐、文创体验和夜游表演于一体，再现“财源滚滚九江口、牛桥马市牙行旺”的西口重镇商贸盛景，以打造西北第一沉浸式国潮文旅体验商街为目标，全面体现了推动当地文化复兴、文化自信的新时代城市更新述求。
▌1.以运营视角对现有空间资产开展系统性评估
在改造之初，团队从运营角度出发，综合运用现场调研、问卷调查、访谈以及手机信令大数据技术，确定游客和商户的需求和痛点，并通过一系列国内同类街区空间运营指标的横向对比，包括空间利用率、租金回报率、顾客满意度等，全面评估街区空间的使用频率和使用方式，为街区改造提供更加科学的决策依据和更具实效的改进策略。
评估发现现有建筑风格统一，但立面简洁单调，缺少变化，主街空间宽高比失衡，远超1∶1-1∶2宜人尺度，商业动线不贯通、体系不明确，街巷空间主次特色不分明，缺乏商业氛围的塑造，消费场景感差，无重复游览的吸引力。现状业态以零售、办公、生活服务类为主，结构单一、品质不高、吸引力不足，缺乏知名品牌及引擎项目。产权分散，分为四类：小业主、大业主、政府自持、公共空间，前两者占比超过70%，政府不足10%。同时，项目处于非热门旅游城市和旅游线路上，本地客源量级和消费能级低、商业供给偏向饱和、竞争激烈，外地游客认知度偏低，对包头存在草原工业城市的刻板印象。
根据评估的结果，团队在街区更新中引入触媒理论，以商贸文化为内核，采用“小规模、渐进式、微更新”空间改造模式（图4），创新文化场景、文化消费和文化体验，将街区中的有形空间、无形文化有机融合和“相互激发”，调整、放大单个或少数几个空间单元的触媒效应，以连续微调不断提升街区的整体价值。
图4 文化引领街区触媒空间更新
▌2.以运营策划重构业态集群空间布局
设计团队深入挖掘乔家金街商贸文化历史，提取老包头商行、美食、民俗为代表的“商贸”文化元素，以包头多元融合的商贸故事为蓝本，结合商贸“平安、交易、求财”三大本源与“仁义礼智信”五大信条，以及乔家初入包头的发展历程，在全长1.2公里的主街，打造12个不得不打卡的体验节点（图5），形成一条以商文化为主题的空间故事线，营造包头商贸主题场景空间，活化老包头商贸文化历史，复现包头商贾云集的繁华场景。
图5 特色节点和主题游线策划
在夜景营造方面，以乔家在包头发家为亮点，结合乔家所代表的晋商在包头经商营商故事，通过打造“商业传奇复盛公号”主题光影秀，展现乔家复盛号兴起、复字号汇通天下的历程。
设计团队深入研究包头本地市场、呼鄂市场和外部机会市场的消费客群，调整街区业态配比，形成以特色餐饮为核心，精品零售、互动娱乐、文创体验三大活力消费业态及服务型业态为支撑的业态格局，盈利型业态占比达到90%。其中，重点打造商贸文化网红打卡互动场景、集合沉浸体验的包头金宴餐饮、浓缩东河特色小吃的东河小店、汇聚包头风物及内蒙古特产的中市场，构建具有浓厚包头特色、场景体验、民俗游艺的文旅片区。
▌3.空间上精打细算，通过存量空间的价值重塑，盘活低效用地与建筑空间
设计团队采取造价低、效果好的装配式建筑及常设性市集的搭建方式，在主街上设置主题市集，增加经营面积640平方米，共计54铺，并有效减少街区面宽，改造后的街区接近1∶1的理想宽高比，有效地重塑了主街的商业氛围。原有建筑单体空间有限，无法满足“观光购物、特色演艺、场景互动”一体化的体验式消费要求，改造采用空中连廊实现存量建筑联动，如原有18、19号楼通过联动，改造成为集主题餐饮、场景体验、特色演艺、文创展示于一体的沉浸式餐饮综合体，成为一座可以吃的饮食文化博物馆。
在外立面上充分利用街区古建筑本底，将老包头特色店招，如牌匾、楹联、竖招等以国潮风格进行演绎，不规则布置于墙面，形成极富特色的老包头店招网红打卡墙。结合新技术，基于原有建筑楼体、墙面等空间，引入体感交互、AR技术、光影互动等，打造乔家金街互动式夜游体验产品，以“乔家故事”为线索讲述“传奇复盛公”的创建及货通天下的历史。
在软装和产品设计上，设计团队秉承“创意引领、本地联动”的原则，以金街主题VI及IP形象为基础，联动匠人制茶、矿泉水品牌研发金街专属产品，研发“精品文创+创意旅游商品+本地联名商品”共计17种、30余款文创产品，打造金街文化创意商品矩阵，形成独具特色的包头金街IP品牌。
▌4.以活动和内容运营推动“更新–复盘–微更新”的可持续更新
在工程改造的同时，中建团队同步开展开业筹备期运营工作，通过持续的活动和内容运营，不断吸引人流，保持街区的动态发展，避免因单一开发而导致的活力衰减。在2023年8月5日开街当日游客量达到8万人次，春节期间，零下20摄氏度的包头金街最大单日接待游客达11.9万人次，商铺租金上涨4-6倍，周围1.5公里范围内酒店满房率增长近20个百分点。
与此同时，项目组联合东河区委区政府，为本地青年人提供更多创业就业机会，打造具有乔家汇通天下寓意的“汇通天下青年创业市集”，还协同工商银行包头分行为年轻人创业设立专项金街基金，通过低息创业贷款扶持等方式，解决年轻人创业难的问题，促进社区的凝聚力和共建共治。在此基础上，项目组建立定期复盘机制，在每次活动或一段时间的内容运营后，组织团队对活动效果、空间利用情况、居民反馈等进行评估和总结，找出成功经验和不足之处，为后续的微更新制定改进措施。通过“小步快跑”的方式，不断优化空间的使用效率和街区活力，推动街区可持续发展。
结语
城市商业街区的更新需要转变传统空间规划思维，通过运营前置，设计主导、精准施策，实现对策划、设计、资金、建设及运营全链条、全过程、全专业的统筹。运营前置以高效设计、有效投入和长效运营为项目落地结果赋能，让项目“活”起来并“火”起来，有力带动消费，推动地区产业升级，成为破解商业街存量资产发展难题的有效手段。
本文来自《中国勘察设计杂志》公众号，作者吴宜夏，文章所列内容仅代表作者观点，不代表攀成德立场。
您还想看什么类型的文章，欢迎在文章下方留言，或者私信我们！
