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随着城镇化进程逐渐从增量建设转向存量运营，城市运营市场展现出巨大的增长潜力，市场规模至少是万亿级，前景十分广阔。
城市运营是一个相对宽泛的概念，当前社会各界尚未达成共识，各种观点和讨论纷繁复杂，颇有“乱花渐欲迷人眼”之感。因此，本文也不纠结于何为城市运营，而是聚焦现实，探讨在如此庞大的市场中，建筑企业能参与哪些具体的业务领域？业内又有哪些探索和实践？
研究发现，不同类型的企业在切入城市运营市场时有显著的差异，笔者将其总结为“点”“线”“面”“体”四种不同的运营方式。
“点”式运营：项目运营
“点”式运营，指单点式的项目运营。自“十三五”时期以来，随着基础设施建设的持续投入，建筑企业通过投资驱动或PPP模式承接了大量带有运营性质的项目。近年来这些项目逐步进入运营阶段，企业不得不面对运营环节的问题，这也给建筑企业带来了新的机遇与挑战。
目前，由于专业运营能力不足、运营资源缺乏，建筑企业普遍选择委托专业运营机构负责项目具体运营。然而，随着市场环境的不断成熟和企业能力的提升，一些建筑企业在运营管理的过程中发现，部分项目确实具有良好的运营效益，于是开始探索自主运营的模式。
项目式运营通常发生在相对封闭的空间内，属于单点式运营形态，这与施工业务的场景相似，再加之是自身投资的项目，自主运营也是顺理成章，因此项目运营逐渐成为建筑企业参与城市运营的主要方式。值得关注的是，以往企业获取运营项目主要依赖重资产投资方式，随着城市存量资产的不断积累，地方政府对大量积压的资产感到束手无策，亟需市场化专业力量的参与，未来轻资产运营的空间有望逐渐释放。
项目运营的业态十分丰富，不同业态的项目差异性显著。从相对简单的污水处理厂、自来水厂、停车场，到大型体育场馆、商业综合体甚至产业园区等更复杂的项目，建筑企业在参与时需要充分考虑自身的专业优势与市场需求，合理评估项目的可行性。
目前，企业在选择运营业态时候主要包括两类：第一类是传统优势主业的延伸，将施工业务延伸至运营环节，如擅长体育场馆施工的企业尝试参与场馆的运营，擅长路桥施工的企业尝试路桥的后端运营；第二类则是瞄准政策支持和长期具有稳定收益的公共基础设施运营，例如污水处理厂、垃圾处理设施等。
——代表企业：中建八局城市投资运营管理有限公司
中建八局旗下的城市投资运营管理有限公司是八局城市运营业务主要载体，公司将城市运营作为第一主业，聚焦文体场馆、市政设施、产业园区、学校、医院五大业态，尤其是文体场馆运营业务取得了一定的成绩。例如杭州亚运会三馆，作为八局投资、建设、运营一体化的国内高端体育综合体，是亚运会的主场馆；青岛青春足球场项目是中建规模较大的轻资产运营足球场项目；南京全民健身中心是八局首个公建投改营城市更新项目。此外，公司积极开拓文体场馆智慧运营业务，并购了南京运享通，致力于IOC（智慧运营中心）的建设和运营，服务城市超过60个，服务场馆和客户超过3000个。
“线”式运营：改造维保服务
“线”式运营，指长线条、高频率的改造维保服务。随着大量城市基础设施和房屋建筑进入使用后期，设施老化问题日益凸显，加之国家政策大力推动更新与改造，改造维保服务市场成为城市运营中重要的增量市场。以日本为例，日本的城镇化完成较早，基础设施完善，拥有庞大的建筑存量市场，日本每年花在建筑更新改造、维保上的资金占比已高达30%。
目前我国既有建筑面积已达到惊人的1280亿平方米，随着建筑使用年份增加、材料自然老化、设计施工缺陷以及规范的不断变更，不少既有建筑亟需更新改造，包括外立面改造、加装电梯与维养、管道改造提升、防水渗漏修复等等。据中国建筑防水协会统计，渗漏现象在存量房中非常普遍，目前国内65%的新建房屋投入使用1-2年内会出现不同程度的渗漏，渗漏占房地产质量投诉的65%，65%的建筑的防水工程6-8年后需要翻新。
除了房屋外，铁路、公路、城市轨道交通等基础设施改造养护领域也将爆发较大需求。以公路为例，根据美国、德国等国家的公路数据，原规划使用75年的公路设施在40年左右就会出现损坏。我国自1988年修建了第一条沪嘉高速公路以来，高速公路网络经历了30余年的高速发展，当前公路里程数居全球首位，如此庞大的存量公路网络，大量将进入改造、养护阶段。
改造养护业务本质上属于施工业务的延续，技术门槛相对较低，建筑企业进入比较容易。然而，由于改造养护类项目通常呈现出规模小、项目分散的特点，人均产值不高，导致在过去高速发展的城镇化过程中被许多企业忽视。但随着新建项目的大幅减少，市场需求逐步向老旧设施的改造与养护转移，越来越多的企业意识到这一市场的发展前景，纷纷成立改造、养护类的专业化公司，积极投身改造维保市场，以抢抓这一增长机遇。
——代表企业：中铁电气化铁路运营管理有限公司
中铁电化运管公司是中铁电气化局旗下从事轨道交通运营管理的专业化公司，公司与北京、上海、济南等8个铁路局集团公司及21个合资铁路公司建立了合作关系，维管业务涵盖铁路车务、机务、车辆、工务、电务、供电、房建、给水等全部专业，维管里程超过22000专业运营公里；此外，公司积极开拓城市轨道交通运维市场，相继在北京、天津、成都、南宁、西安、青岛、南昌等城市开展供电、机电、信号、轨道、结构房建等城市轨道交通设备维保工作，维保里程超过1000运营公里。
“面”式运营：城市一体化服务
“面”式运营，指对城市进行全面的一体化管理服务。随着政策对城市治理的规格及要求不断上升，提高城市管理效率、提高财政资金使用效率、提升居民生活水平成为政府主管部门的核心诉求。而城市服务错综复杂、事无巨细，单项分包容易出现责任边界不清晰、规范标准不一、品质无法保障等问题。因此，城市一体化服务模式应运而生。
城市一体化服务指政府把城市公共空间作为一个“大物业项目”，委托一家市场化的企业统筹运营管理，运营业态包括清扫保洁、垃圾分类清运、资源化利用、市政维护、绿化管养、市容管控等等。目前已有多个城市探索这一模式：深圳市探索城市大管家模式，在环卫业务的基础上逐步加入了商业模式尚未清晰、经营风险较大的项目内容，如城市资源经营、全域物业、城市更新、城市级智慧平台等，打包后城市管家项目年均金额基本过亿；广州市探索城市全域服务模式，进一步整合区域容貌维护、绿化养护、综治巡查、“六乱”治理、垃圾分类、老旧小区物业管理等多方面管理服务。
表1 部分城市一体化服务项目示例
横琴“物业城市”是城市一体化服务模式的典型。万科旗下的万物云通过与珠海大横琴集团合作成立运营管理平台公司，负责横琴新区106.5平方公里的城市空间与城市资源的运营管理，服务内容包括市容环卫、园林绿化、城市照明、高压管养、城市桥梁、市政道路、水利设施在内的管养服务。2019年横琴“物业城市”给万科物业大约带来了5亿元的收入。
城市一体化服务的业务范围与市政工程有一定的重叠，且大部分业务没有过高的技术要求，因而从专业技术的角度是比较适合建筑企业进入的。此外，城市一体化服务的发包方是政府，服务对象是城市居民，服务内容是纷繁复杂的，企业需要与政府保持良好的关系，需要对城市有深刻的理解，需要拥有丰富的各类本土资源。因此，地方国有建筑企业，尤其是城建、市政类企业在城市一体化服务中具有显著优势。
——代表企业：山西建投城市运营集团
山西建投城市运营集团是山西建投旗下从事地产开发、物业管理和城市服务业务的一家投资运营公司，在城市服务业务领域，城市运营集团以园林绿化、垃圾处理等城乡环卫业务为切入点，不断创新城市治理模式，通过政府购买、特许经营、衍生服务等多种路径，对接省内外十余个重点市县，提供定制化城市管家服务，并打造了一套专业化、规范化、精细化的城市公共运营体系。2022年7月，集团中标沁源县城市政公用一体化政府购买服务项目，金额1.79亿，涉及环卫一体化、绿化管养、河岸保洁、物联网+垃圾智能分类等多个服务板块。
“体”式运营：智慧城市运营
“体”式运营指立体化、综合性的智慧城市运营，它在前述三种运营业态的基础上，深度融合数字技术，使城市运营更加精准、高效、智能和便捷。近年来，智慧城市逐渐成为各地方政府高质量发展的工作重点，据不完全统计，全国智慧城市试点超700个，所有副省级以上城市、95%地级及以上城市均提出或在建智慧城市。据中国信通院等数据统计，中国智慧城市市场规模近几年均保持30%以上增长。
在政策的推动下，智慧城市运营模式不断创新，企业参与程度不断提高。北京、广东、上海、深圳等各地市陆续出台相关政策文件，探索推行“政府购买服务、企业做运营”的市场化运营机制，鼓励社会资本参与新型智慧城市运营并开展相关实践。目前，越来越多的城市积极构建本地专业化运营团队或平台公司，开展专业化运营，解决政府能力不足、系统管理复杂、运营创新不足等问题。
智慧城市是极其庞大的概念，应用场景日益丰富，涵盖社会生活的方方面面。其中，不少应用场景与建筑企业密切相关，如智慧交通、智慧管廊、智慧水务、智慧医院、智慧工厂、智慧水利、智慧能源、智慧社区等等。在这些场景中，基础设施的建设和运营不可或缺，因而也为建筑企业带来了广阔的市场机遇。
然而，相比前三类运营，智慧城市运营对建筑企业的能力要求极为严苛，包括前瞻性的规划能力、领先的技术创新能力、强大的数据运用能力、一体化的方案解决能力、跨领域的整合能力、复杂的项目管理能力等。目前，大多数企业仍局限于对部分项目进行智能化嵌入，若将城市作为整体进行立体化管理，需要具备前瞻性的全局视野和系统化的统筹规划能力，因此，能真正实现智慧城市运营的企业屈指可数。
——代表企业：上海城建城市运营集团
上海城建城市运营集团是隧道股份旗下城市运营板块的主要载体，集团定位为城市建设运营生态圈资源集成商，从交通基础设施管养起步，承担着上海95%以上市属交通基础设施、国内14座城市超过2300公里城市道路、高速、隧桥、轨道交通的运营维保和应急抢险重任，并挖掘完善运营服务模式，拓展服务场景，由交通基础设施向城市基础设施全面运营转型发展。近年来，集团逐步构建更加智慧高效的运维体系，从人工看问题到“数据”看问题转变，从人工检测到主动感知监测转变，从事后被动处置到全寿命周期主动评价转变，最终实现了从传统运营到全生命周期智慧运营转变。
事实上，看似美好的市场，也面临诸多挑战。城市运营的业态复杂、专业化程度高且周期长，对企业的能力要求高，需要较长的培育时间，而建筑企业做惯了施工业务，对建设的路径依赖制约了城市运营市场的开拓，思维固化恐怕是一个短期难以逾越的障碍；此外，优质资产难以获取、运营业务盈利难也成为建筑企业当下面临的现实难题。
本文作者胡洪钢，来自上海攀成德企业管理顾问有限公司。文章所列内容仅代表作者观点，不代表攀成德立场。
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