文：园长
琶洲的地，9月24日开拍，已经有24家房企去探路了。
现在极少有地能让有多家开发商去相亲的，主要是这三块地地段还可以，对面就是琶洲展馆，西侧1.1公里，就是广州上一代顶流网红琶洲南。
可能开发商们是这样想的，琶洲南当年被疯抢，售价是11-14万，这里可是实打实的琶洲，啧啧啧，打个6、7折也能卖啊。
好了，难就难在这里了，这里的房子，能不能以琶洲南为标杆呢。
兄弟和兄弟，也不一样
我们看个更明显的案例---今年即将要拍的金融城炸子鸡地块，面粉厂和他的兄弟绢麻厂。
面粉厂是当之无愧的天之骄子，一线临江，对望琶洲。而绢麻厂则在面粉厂的后面，属于3线。
同在金融城，都是一个爹，广州核心位，相隔不到500米，面粉厂大家都觉得豪宅价值站得住，单价想象力极高，可能突破广州新房天花板，富豪们摩拳擦掌，但是到绢麻厂……
我就问你，假设面粉厂卖15万-18万，绢麻厂10万你买不买？
琶洲3兄弟价格预期难撑高
虽然3兄弟跟琶洲南TOD共一个爹，但是3兄弟很明显待遇不一样。
3兄弟西面是赤沙城中村，地块进去连路都没有（需要开发商平整了2025年3月31前交给政府再修），对面是光鲜的琶洲，但也没路，还要修桥--这桥政府修。
由于没路，这块地就跟建成的琶洲感觉是割裂的，那边是亲生的大哥，这边是姨娘生的兄弟。
地价4万3也不便宜了，房价如果要走高，那要沾兄弟的光，群众回家得从琶洲走才有匹配的房价感，但问题是，过河的桥和路短期都修不好，大家看不到实收，短期预期就很难上去。
如果要从新滘路走，群众对房价的期待更低了，花那么多钱住城中村隔壁。
目前给的解决建议是修一个便桥从琶洲走，可以一定程度上解决3兄弟跟琶洲得血亲问题，但是马上又有第二个难点---0配套。
是的，3兄弟路得自己修，配套嘛，买东西在街铺，地铁不太近，再一问学校，销售两眼泪花流。
旁边是规划有学校，但是还什么风声都没有，不知道什么时候建设，什么时候开学。最重要的学校，不落准信，群众就不会着急下手
道路不便利+0配套+学校还没落定+赤沙还没拆，等于全是规划，对于渴求实收的群众来说，对琶洲3兄弟的价格预期就很难很高，开发商就算开出高价，可能也熬不过等等群众。
其实要破局，也不是没有思路。
3兄弟右侧，还有3兄弟，加上商业地块和学校一起开发，速度大家见得到，信心也有，也会愿意买单。
如果有难度，至少学校要尽快落定，道路和过江桥的修建让大家心里有数。
最后，地价不便宜，24家开发商，要算好帐啊算好帐
