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文：阿信
原本今天要出让的石岗路地块，在昨天停止出让了……
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这个结果也是意料之中。
高密度+体量小+周边配套一般般，除了江景还不错，没啥故事可以讲，楼面价4万+，再加上上个月中海观澔府清尾货，5字头起的价格哐哐走货，在这样的价格压力下，石岗路地块无论哪个开发商拿都是有压力的。
（观澔府还有几套尾货，价格惊喜，有兴趣的文末加我）
今年海珠的市场，竞争激烈，卷天卷地，比方说海珠的新盘中建天钰，这样说吧，这个盘只剩下价格战这一条路可以走了！
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目前海珠西在售盘子不少，有跑量红盘燕语堂悦，也有低价撩客金瑶台、海珠里等，中建天钰此时加入市场，可谓前有埋伏，后有追兵。
所以，要跑出来，就是打价格！
很多人把中建天钰和海珠的当红炸子鸡保利燕语堂悦做对比。也不无道理，两个盘同属工业大道板块，在工业大道上，仅相隔1km，配套相近、产品面积段相近，客户是相对重叠的。但细看，中建天钰要和燕语堂悦pk，压力还是挺大的。燕语堂悦是个地铁盘，广佛线+11号线环线燕岗地铁站走出来不过5min，但中建天钰在燕岗与10号线+广佛线石溪地铁站中间，两边都不靠。靠近11号线燕岗站的燕语堂悦，线路含金量略高，毕竟这是广州第一条环线，能直达琶洲、金融城等重量级板块。阿信实踩过中建天钰到石溪地铁站，小短腿走了15min，夏天走在路上真挺累人的。配套上，虽然大家都在海珠西工业大道上，大的配套都差不多。但是保利燕语堂悦附近有星汇海珠湾等更新的商业，距离乐峰广场、江南西等等商圈也更近，旁边就是新开的3.4万㎡的华新广场，商业档次要略高一点。中建天钰紧挨石溪旧改，更近东晓南商圈，附近主要是社区的底商，满足基本的需求是ok的，但是档次和丰富度略差一点。当然了，未来石溪村旧改出来会好很多，不过石溪是个硬骨头，仍要等待一定的周期。至于买房最关注的学校问题，燕语堂悦的教育确定性会略强一点。燕语堂悦配建有幼儿园，24班小学确定引入省一级宝玉直实验小学。中建天钰内部只有幼儿园，没有规划小学，要等教育局分配。旁边同街道的保利红棉花园、百合花园，沙溪社区，对口入读的是红棉小学，天钰可以参考。两个盘都有比较明显的缺陷，就是靠近主干道，之前实测，燕语堂悦的日常临路楼栋，噪音约60分贝，今天实测，中建天钰3栋楼下的噪音也是60分贝，两个项目的噪音影响相近。不过中建天钰东南侧在建的城市快捷路二期（东沙-石岗隧道），向西连通荔湾。该道路规划双向六车道，设计速度60公里/h，最高处几乎与小区8楼平齐。一边是海珠主干道工业大道，一边是跨境主干线城市快捷路二期，中建天钰会受噪音影响。中建天钰比较有优势的是容积率略低，海珠的新盘普遍都是超高层，40-50层高，中建天钰容积率2.6，不是超高层，比燕语堂悦这个超高层产品会较有优势。
而且户型产品上会更加进化，产品建面约89、99、118、130㎡三至四房，使用率110%，100㎡内做到真四房，在户型上相比于燕语堂悦会更极致。燕语堂悦是有热度的，开盘后也涨了一波价格，目前90㎡三房两卫540万起、110㎡四房两卫660万起。中建天钰要跑出，必然是要拉开价差的，这样才有机会吸引够不太上燕语堂悦，或者不太喜欢超高层的客户。像金瑶台、海珠里、天辰府、江泰里、湖景峰五盘，300-500万预算都能买到。这几个盘，都靠近地铁，配套成熟，8号线、2号线、3号线直达或转线到珠江新城也就30分钟，而且大多都是准现房、几乎不用等，除了盘子小了点，也没什么毛病。以中海江泰里为例，最近中海江泰里作清盘活动，价格很惊喜，以此和中建天钰作对比。交通上，江泰里距离江泰路站仅300米，2号线转8号线直达琶洲，离地铁更近。配套上，江泰里就在江泰路商圈内，附近有万科里等商场，到沙园商圈、江南西都很近。江泰里对口的学校还是宝玉直小学集团的，产品也很好，使用率较高。不过容积率略高，是超高层，盘子体量不大，这一点上比不上新规下的中建天钰。目前江泰里搞清盘特惠，估计400万内有机会拿下三房两卫的产品（吹风价，有兴趣可以文末加我），景观各方面都不错。综上，中建天钰的定价也要巧妙，虽然户型比江泰里更好、容积率更高，但地段上优势不是很明显，要盈利要溢价，但价差不能太大，否则会流失客户。分析下来，中建天钰的状况还挺复杂的，既要和燕语堂悦拉开价差，增加竞争力，又要严防江泰里、海珠里等盘子的低价撩客。中建天钰楼面价3.7万/㎡，而燕语堂悦可售楼面价4.4万/㎡，比燕语堂悦低了7000元/㎡，所以中建是有打价格战的资本的。参考燕语堂悦首开均价约5.5万/㎡，以4.5、5、5.5万/㎡三个价格段给中建天钰做测算。假如均价4.5万/㎡，89㎡与燕语堂悦最小的90㎡保持了140万的价差、与江泰里最小的75㎡价格相近，中建天钰会很有性价比。假如均价5万/㎡，与燕语堂悦各产品段保有一定的价差，与江泰里、金瑶台等贵几十万，客户可能会纠结，但也有跑出来的机会。假如均价5.5万/㎡，与燕语堂悦首开价格持平，在现在的市场预期下，性价比相对一般了。对于海珠买房，不知道怎么选，不知道要不要等，想拿最大的折扣，加我，帮你安排。这10年，荔湾在玩命冲！
送户口，只是前菜
为什么广州有的地方，就是起不来
哼哼哼，几个盘一对比，狐狸尾巴就露出来了
老黄埔兄弟相争，贴脸开大，胜负手是…
珠城豪宅，惨遭绞杀
跌幅80%！好多广州人，哭晕在这里
广州，发狠了
楼市这震天一掌，能不能天翻地覆
广州江景房的价格，一定要打下来！
广州商业，有救了？
在广州，你能不能租一辈子房
这一次，广州不再遮遮掩掩
地铁，被嫌弃啦？？
