杭州楼市取消限价后，首个吃螃蟹的项目——中冶锦绣公馆，迫不及待的首开了。
但开发商自己也没有十足的把握，所以尽管整个小区都是捂盘多年等候买家的现房，首开还是只开了1幢共33套，均价7.94万/平，结果是卖的非常好，33套房源共267人登记，整体中签率约12.36%（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）。
首开登记量这么大，那么选房实际如何呢？
答案是：33套房选到247号当天售罄。
首开只是试水，之后的加推才是重头戏。
小胖君及时为大家打探到消息：锦绣公馆下一摇预计11月底，也就是下周，计划加推5#共计32套（但由于客户量够多，开1幢甚至可能拼社保，所以也可能同步加推4#）。
面积还是139和165方，价格则是套均计划贵一个车位价，也就是约50万。
首开的2#价格可以做个参考（需在此基础上总价+约50万），单价预计约8.2万+/平。
之前7.9万/平大家抢的很欢，那么8.2万/平大家继续吗？
我们来看项目最新加推情况的分析。
目前项目首开价格按在8万内，二开已经确定要突破8万+，有关这个价格的分析，可以从项目本身，以及周边二手房来看。
先和首开比，首开我们看到发现2#东边套高楼层抢最快，而且大家都是先抢最好的楼层。
低楼层弃选较多，毕竟这么贵的价格，自住基本上都想挑好的楼层：
仔细观察2#的中间楼层的价格，确实性价比很高，因为在二手市场中的话，好楼层和差楼层单价很可能会差1万！而新房中价差则较小，8万左右就能买到最好的楼层，难怪一开始抢的人这么多。
对比来看，如果中间楼层总价+50万，单价+3k多，其实也还是符合改善预算的，但是如果是低楼层差不多要8万的话，就值得犹豫了。
但好在：5#和4#南面为园林，所以低楼层体验感会比前排靠马路楼幢更舒适，在小胖君个人看来，4#5#低楼层若价格在7.6万以内，是值得购入的。
再来看中冶锦绣公馆本身的成本。
按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。
但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。
因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。
这就导致开发商成本又增加了。
（立面细节实拍）
中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。
项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万可能都仅仅是保本。
但市场价多少，也不单单是成本说了算，开发商还要参考周边的二手房市场。
目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。
书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套；
黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平（有高层+洋房），近30日成交4套；
从具体的挂牌房源来看，书香印翠有不少7万+房源，黄龙云起则贵一点，基本都在8万以上。
从上可以大致判断出，约8万是文教二手市场。
锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：
1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。
2、学区方面。
书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；
锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。
建面约139方户型室内实拍：
建面约165方户型室内实拍：
至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。
（整体鸟瞰图）
（立面及园林实拍）
早期拍摄的周边道路、围墙情况：
