杭州楼市取消限价后，捂盘了多年的现房最大彩蛋——锦绣公馆，终于“解封”了。
原本限价被摁在5.86万/平，根据首开预售证公示情况：2#均价约7.94万/平，具体一房一价。
登记结果是：
33套房源共267人登记，整体中签率约12.36%；
（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）
首开登记量这么大，那么选房实际如何呢？
小胖君围观了选房过程，发现2#东边套高楼层抢最快：
低楼层弃选较多，毕竟这么贵的价格，自住基本上都想挑好的楼层：
最终33套房选到247号当天售罄。
再次恭喜买好房的朋友，之后项目加推还有，更多基础信息接着来看。
建面约139方户型室内实拍：
建面约165方户型室内实拍：
建面约179方户型室内实拍：
至于具体装标：三大件都有。空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等，配置颇高。
目前项目价格基本已经确定是整体8万+，有关这个价格的分析，可以从项目本身，以及周边二手房来看。
先来看中冶锦绣公馆本身的成本。
按照这样的面粉价，早在2020年以前，项目正常就该卖到约6万单价。
但之前板块之前的新房限价5.86万/平，中冶咬咬牙……没开出来。
因为另一方面，对于项目而言，约4万的拿地价，建造用材也不敢用差的，比如外立面的设计，项目比杭州一般的高端盘更加用心，用的也是大面积仿石材香槟金铝板及玻璃幕墙组合。
这就导致开发商成本又增加了。
（立面细节实拍）
中冶锦绣公馆的外立面是超额配置，不过内部暂时没发现超额之处，因此可以断定6万内是锦绣公馆的亏本价。
项目商业部分这些年一直在销售，目前差不多已经卖完了，住宅则捂了约有5年。这7年的拿地资金成本+5年的建安成本+5年的维护成本，又给项目的面粉价抬高了，卖7万可能都仅仅是保本。
那开发商卖到多少，也不单单是成本说了算，还要看市场。
目前文教板块内部，有两大标杆二手房小区，分别是建发书香印翠和中海黄龙云起。
书香印翠目前二手房挂牌均价7.9万/平，近30日成交2套；
黄龙云起目前二手房挂牌均价9.2万/平（有高层+洋房），近30日成交4套；
从具体的挂牌房源来看，书香印翠有不少7万+房源，黄龙云起则贵一点，基本都在8万以上。
从上可以大致判断出，约8万是文教二手市场。
锦绣公馆对比两个二手房，有两个优势：
1、胜在是新房，无大税+中介费（起码也要50万+），所以锦绣公馆如果是卖约8万，是较二手房更有竞争力的存在。
2、学区方面。
书香印翠和黄龙云起对口九莲小学和嘉绿苑中学；
锦绣公馆小学大概率和融信杭州公馆一样是文一街小学师苑校区（就在项目西侧一路之隔），初中有可能是十三中，也有可能是其他。
（整体鸟瞰图）
（立面及园林实拍）
早期拍摄的周边道路、围墙情况：
