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引言
今天，我要说一个残酷的事实，新一轮的财富分化，又要开始了。
我知道，肯定又会有人说我在制造“恐慌情绪”。
我知道你很急，但是你先别急。
先来看看一张图，一张数据来自统计局，关于商品住宅销售面积和销售均价走势图。
大家有没有发现？
2000-2021年，中国商品住房销售面积与销售均价，那可谓是“量价齐升”啊。
这很好理解，因为这段时期购房者众多，房价自然是要上涨的嘛。
而房价呢，又是货币贬值的结果，所以随着房价持续上涨，“有房者”与“无房者”的财富差距，越拉越大。
但是，2022年之后，情况不一样了。
中国商品住宅销售面积开始急速掉头向下，买房者变少了。
也正是这一年，中国商品住宅的销售均价同比2021年降了2%。
于是，傻空们都得出了一致的结论：买房者越来越少，未来房价如葱。
但是，他们却没有意识到，2023年，在中国商品住宅销售面积比2022年还少的情况下，房价竟然还是涨了。
大家体感上都觉得房价在跌，为什么房价统计结果却是上涨的呢？是不是统计数据出错了？
我想说，有没有一种可能，房价上涨的数据没有错，是别人家的房子涨了，而你家的房子没有涨。
就好像人均工资年年上涨一样，你总觉得自己的工资在拖后腿。
看到这里，我似乎明白了，
2021年之前，是“有房者”与“无房者”的财富分化。
2021年之后，是“有房者”与“有房者”的财富分化。
房价上涨的趋势没有变，但是上涨的逻辑变了。
今天的内容很干，但是我会尽量嚼碎。
01
首先，我们不得不接受一个事实，房地产依然是我国的支柱产业！
如果买房的人少了，房企怎么赚钱，房企不赚钱，ZF还怎么卖地？
“穷则变，变则通，通则达”，规则制定者，深谙这个道理！
于是，2023年以来，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州、桂林等城市相继出台了建筑新标准。
于是，各地的住宅3.0产品陆陆续续地面世了。
我找了又找，发现住宅3.0没有具体的定义，
但是通过这些城市出台的容积率新规，我们可以看到一个共同的特征，那就是提高“得房率”。
得房率，有多少呢？普遍能够达到100%，甚至超过100%。
而过往的住宅2.0，得房率大概只有75%左右。
很多人对此可能没有概念，我们以广州为例。
早在2023年，广州就提出计容新规，鼓励房企做大阳台、大飘窗等。
于是乎，你看到了房企的“骚操作”来了，大家看图更直观！
我们以广州两个新房项目为例，住宅2.0与住宅3.0产品，都有阳台、飘窗等。
但是，住宅3.0的阳台和飘窗比住宅2.0大了一圈，而且还可以通过花池继续向外扩展空间。
住宅3.0：飘窗进深0.8米＞住宅2.0：飘窗进深0.5米；
住宅3.0：阳台占套内20%＞住宅2.0：阳台占套内15%；
住宅3.0，利用四个方向，布局更多的阳台、花池、飘窗等外延空间.
然后，再稍微改造一下，同样是88方，住宅3.0轻轻松松比住宅2.0多了一个房间……
在100%得房率情况下，这一点就足以将过去所有的的二手房（得房率普遍在75%）踩在脚下。
得房率从75%提高到100%，你以为仅仅是多了25%的面积，或者说多了一个房而已吗？
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02
那你就想得太简单了，这25%的差值，足以拉开人与人之间的财富差距。
来，今天，我们就来算一算3笔账！
第一笔，买卖账
因为住宅3.0产品得房率100%，住宅2.0产品得房率75%！
也就是说，建面75方的住宅3.0产品空间效果，就相当于过去建面100方的住宅2.0产品。
住宅3.0：套内面积=总建面75方x100%=75方
住宅2.0：套内面积=总建面100方x75%=75方
所以，假设相同地段，住宅3.0与2.0单价都是4万，按照总建面计价：
3.0产品建面总价约300万＜2.0产品建面总价约400万；
3.0产品比2.0产品，便宜了100万。
套内面积都一样，我为什么不选择总价更便宜的住宅3.0呢？
而且，住宅3.0的建筑面积小，意味着未来的物业费，理论上也会比住宅2.0更加便宜。
从购房成本和使用成本的角度看，住宅3.0产品绝对完胜！
第二笔，增值账
现在开发商对于超大盘，有一个操盘套路，就是采取“价格护城河”或者“成本护城河”策略。
什么意思呢？简单来说，就是分期卖，分期涨价。
例如，第一期项目，卖2.6万；第二期项目，就卖4.5万；轮到第三期项目，就卖6万，这样就形成了“价差优势”。
第一期，就比第二期有了涨价空间；第二期，又比第三期有了涨价空间。
大家看明白了吗？价差，就是用来拉价格，制造涨价预期的。
同样的道理，在产品3.0和2.0上，也存在着“价格护城河”的逻辑。
100方建筑面积，4万的建筑单价，其中，
住宅3.0套内单价就是4万，住宅2.0套内单价一换算，就变成了5.3万；
原来，两者虽然看起来总价都一样，但是实际套内的单价，住宅3.0比2.0便宜了24%。
对比住宅2.0的套内单价，住宅3.0就有了涨价的底气。
我知道，肯定很多人会说：“就凭套内单价便宜，住宅3.0就可以涨价了吗？你说涨，就涨啊？”
“住宅3.0套内单价便宜，那我住宅2.0价格也可以降一降啊”。
但是，你想想看，住宅2.0不断降价，住宅3.0也跟着降，住宅3.0的套内单价还是比你便宜！
于是乎，当住宅2.0降到一定空间之后，卖家就会采取“惜售策略”。
反正都是亏，还不如烂在自己手里，于是，楼市价格就到底了。
从这里，也可以看出住宅3.0产品，比住宅2.0更有价格弹性！
另外，随着几年，房企为了更好地卖房抢客户，都疯狂地“卷产品”。
这就意味着，住宅3.0就有了更加高的交付标准！
开发商把“智能家居+软装设施+空间大收纳”全都给你上。
那么多硬核配置加持，未来挂牌出售就比住宅2.0容易多了！你2.0的产品还能怎么打？
超高得房率+高标准的精装修+价格倒挂，这种情况下，你说，住宅3.0价格能不涨吗？
第三笔，租赁账
从租赁投资回报的角度看，住宅3.0，也是完虐住宅2.0。
在广州贝壳上，我找到了某住宅2.0项目，建面88方三房的产品，月租金约5500元，那么，简单换算一下，
套内月租金：5500元/月÷88方*75%（得房率）≈83元/方/月
那么，同地段，建筑面积也是88方的住宅3.0，
月租金：套内月租金83元/方/月X88方*100%（得房率）≈7304元/月
住宅2.0和住宅3.0，在相同购入总价（400万）的情况下
住宅2.0的租金回报率：
年租金÷购入总价=（5500元/月X12月）÷400万≈1.65%
住宅3.0的租金回报率：
年租金÷购入总价=（7304元/月X12月）÷400万≈2.19%
通过简单的计算之后，
我们发现，住宅3.0的年租金回报率，已经超过了住宅2.0。
说得直白点，理论上，住宅3.0会比住宅2.0的租金更高。
另外，支撑住宅3.0租金上涨的，还有两大“租赁附加值”。
第一个“租赁附加值”——超高得房率。
住宅3.0，往往可以实现比住宅2.0多一个房间。
这也意味着，在租金相同的情况下，住宅3.0出租成功率更大，涨租的可能性也就更大。
我们还是拿广州某两个建筑面积，都是88方的项目户型作对比。
假设租金相同的情况下，你会选哪个，已经不用我多说了吧。
第二个“租赁附加值”——交标升级。
最近几年，房企都在下重本“卷产品”，为了提升产品的卖点，纷纷提升自己的交标。
全屋智能家居、中央空调、大空间收纳，以前都是豪宅的配置。
但是，现在连刚需项目都出现了“小户型豪宅化”。
比如，上海青浦保利某项目，88-99方小户型，竟然做了类一梯一户。
内部，还增设了大量的收纳，实现了空间利用最大化。
在广州，房企也在努力“卷交标”。
以前的厨房三件套（抽油烟机、燃气灶、消毒柜），现在升级为“厨房N件套”，如广州新世界某项目，厨房洗碗机、冰箱、净水器，全都给你上。
以前客厅电视墙是白墙，太low了，现在给你送上高档次的石材墙体。
“超高得房率+超预期的交标”，未来住宅3.0业主，在租金谈判方面，就有了更大的话语权。
说得直白点，住宅3.0就是比住宅2.0，有更大的底气涨租金！
所以，无论是算买卖账，增值账，还是租赁账，住宅3.0都比住宅2.0有更大的优势。
这25%的得房率差距，真的足以重塑一条新的“财富鸿沟”。
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
最后简单说几句,
产品的进化
老祖宗说过，“穷则变，变则通，通则达”。
当今的“规则制定者”也是深谙这个道理。
当房子越来越难卖的时候，那就提升产品的得房率，利用房企推动产品迭代升级，重新赋予“好房子”稀缺性。
物以稀为贵，“好房子”就有了涨价的底气。
房企赚钱了，就会积极拿地，这就又给地方财政续了一血。
财富的分化
2021年之前，是“有房者”与“无房者”的财富分化；
2023年之后，住宅3.0推出，那就意味着接下来是“有3.0房者”与“有2.0房者”的财富分化。
未来，你会身处一个充满“噪音”的时代：二手房（住房2.0）的悲歌与新房（住宅3.0）的狂欢，走向了共振。
你说房价继续跌，也对，那是因为住房2.0在贬值；
你说房价继续涨，也对，那是因为住房3.0在增值；
2023年，是住宅3.0的元年。
而随着2025年的到来，住宅3.0也开始陆陆续续交付使用。
这也就意味着，新一轮的财富鸿沟，又要开始拉大了。
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