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正文
2025年，必定是转折之年！
在转折发生之前，我们会把中国GDP前20的城市做一次“盘点”，评估各个地方城市的供需关系和触底攀升的概率。
二来朋友发来实景照片，问我这房子怎么样？
所以，从今天的文章就从工业第一城[苏州]开始吧~
01
提及苏州楼市，不得不说，苏州房价跌得真是太惨了~
那么，苏州房价到底跌了多少呢？
来，有4组数据，大家可以看一下。
数据一：二手房成交价格是26143万/㎡
数据二：二手房成交价格是17000元/㎡
数据三：二手房成交价格跌幅50%
数据四：新房成交价格
我查看了多个数据平台，发现苏州的新房价格非常有“韧性”，
2024年成交价格相比2021年的高峰期，不仅没跌，还上涨了0.52%。
..........................
2024年上半年，我去苏州考察过，期间也一直关注苏州楼市动态，我认为：
截止于2024年12月，苏州楼市二手房的平均跌幅不低于40%
按照之前最高峰销售均价3万元/㎡计算，跌幅40%，那么当前苏州的房价应该在1.6万/平米至至1.8万元/㎡。
所以，本文采信苏州二手房均价1.7万/㎡。
文章至此,问题来了：跌幅40%的苏州，能买吗？
换句话说，二手房均价1.7万元/㎡、新房均价2.1万/㎡的苏州，值得买吗？
在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
判断一座城市房地产的供需关系看什么？
看年度平均吸纳量和这座城市当下、未来潜在供应量。
那么，苏州的年度平均吸纳量是多少呢？
先看新房——
近5年，也就是2020年到2024年，苏州商品房的成交量在5.5万套；
而2015年棚改货币化安置启动之后的5年，也就是楼市第二轮造富的行情，苏州楼市的新房平均成交量在6.35万套
2020年到2024年下跌行情，成交5.5万套；
2015年到2019年上涨行情，成交6.35万套！
这说明什么？
说明这轮下跌行情，苏州新房成交量跌幅仅为14%。
14%这个比例，相比深圳、南京、厦门、杭州而言，简直可以说“非常低”，
这也侧面回答了，苏州新房为什么成交均价上涨了！
因为成交量并不低！因为苏州楼市很有韧性！
不仅如此，我们盘点数据时还发现：苏州楼市，正呈现出[供小于求]的趋势。
为此，我查了苏州住建局系统截止到2024年12月30日的数据。
目前苏州库存规模已经下降到603万㎡，共计4.4万套。
这4.4万套库存量说明什么？
两点。
1、苏州去库存基本已经完成。
2020年，苏州新房库存量就曾突破7万套，在2021年12月，库存量最高更是达到了7.45万套，刷新了苏州近4年新房库存峰值。
而此时此刻，新房库存量只有4.4万，说明苏州通过供需调整，库存攻坚战已经大功告成；
2、去化相对乐观。
还记得前文的数据吗？
这轮下跌行情，苏州近5年的新房平均成交量是5.5万套，剔除高峰期的2020年和2021年，2022年到2024年下跌最猛的3年，成交量是4.2万套。
这意味着——
如果按照下跌最衰的行情看，4.4万套库存，需要18个月的去化周期。
如果按照近五年的行情看，4.4万套库存，去化周期尚且不到12个月。
当然，这是一个变量结论。
虽然当前4.4万套的库存量是确定的，但未来的成交量并不确定，可能很好、也可能不好！
为此，我又查看了924政策之后，苏州楼市的成交量。
按照近3个月成交量的速度看，苏州4.4万套的库存去化周期大概在16个月左右。
所以，苏州新房的供需关系可以推演出来：2025年，库存去化周期在12个月到18个月。
文章看到这里，也就不奇怪“为什么苏州重点板块敢涨价了”
来，看看他们涨价的嘴脸~
大家看到上图50%、60%的涨幅，也不用诧异~
因为——
一来这些都是涨价的区域；
二来苏州产品已经迭代；
关于苏州产品迭代的方式，再给大家看两组数据。
1、2020-2023年
在这四年时间里，苏州一共出让宅地326宗土地，容积率低于1.05的只有11宗地。
2、2024年
2024年出让的容积率低于1.05的宅地有18宗，
也就是说，苏州通过迭代产品和容积率，进一步降低供应量。
文章看到这里，或许有人会问：为什么是[2026年，跌幅40%的城市会暴涨吗？]为什么不是2025年？
答案很简单：因为2024年苏州的土地供应量会决定2026年苏州楼市的供需关系。
从土拍角度看，苏州土地恰恰是近10年新低——187万平米
2024年，土地成交的187万㎡意味着什么！
这意味着苏州楼市在2025年会完成筑底，2026年供应会进一步减少，
苏州楼市筑底反弹是大概率事件！
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03
说完新房，再说说二手房。
谈供需，不分析二手房挂盘量对供需关系的影响，都是耍流氓！
那么，苏州二手房挂盘量是多少呢？
17万套！
那么，这17万套到底算多，还是算少呢？
来，看看过去10年，苏州二手房的成交量，这答案就清楚了！
2015年，二手房成交量是73,115 套；
2016年，二手房成交量是 77,979套；
2017年，二手房成交量是49,721套；
2018年，二手房成交量是90,790 套；
2019年，二手房成交量是 95,609 套；
2020年，二手房成交量是65,767 套；
2021年，二手房成交量是64,780 套；
2022年，二手房成交量是46,282 套；
2023年，二手房成交量是 65，000套
2024年，二手房成交量是 61，000套
从过去10年苏州二手房的成交量看，最低4.6万套，最高9.5万套，平均成交量在6万套到7万套。
从苏州二手房挂盘量17万套的总量来看，苏州二手房价格跌幅40%，确实是“实至名归”。
因为按照二手房6万套的销售速度看，这17万套二手房要接近3年才能消化！
但如果我们细分这17万套二手房的情况，我们就会发现，情况并不是这样！
——按照楼龄10年以下作为勾选条件，某平台显示：22332套
按照楼龄15年以下作为勾选条件，某平台显示：44124套
这说明什么？
说明苏州楼市二手房挂盘量虽然有17万套，但如果按照楼龄来区分，15年的次新房仅有4.4万套、10年的次新房仅为2.2万套。
文章至此，苏州楼市2025年触底、2026年筑底反弹的逻辑也就清楚了：
吸纳量：苏州新房加二手房，平均成交量在10万套上下，最低也有8万套，最高接近15万套。
总供应：4.4万套新房库存+2025年推算供应量在4万套，那么2025年总供应在8.4万套上下。
加上二手房17万套，总供应大概在25万套上下。
总量维度看，明显的供大于求。
但如果只计算15年房龄的二手房，那么可选择的房源在2025年是8.4万套+4.4万套，总供应12.8万套。
另，2024年相比2023年土拍减少了46%，意味着苏州楼市2026年的供应量会断崖式，
但可以看到的是：2026年新房的供应量上限，只有2025年的一半，也就是2.2万套上下。
所以，2026年，跌幅40%苏州会涨吗？
答案很明显：涨是大概率事件
最后——
苏州楼市无论是供需，还是经济基本面、还是居民杠杆率都是非常、非常健康。
这健康程度，把重庆、南京、厦门、东莞等城市甩了几条街！
那么，为啥苏州跌了40%呢？
一来2017到2020年土地供应量有些大，造成了2021到2022年供应量增加。
二来苏州是外向型经济和产业集群，这更容易受到经济大环境的影响。
我相信，随着2025年经济刺激加码，苏州楼市核心区域的复苏速度会很快，会早于我今天推移的复苏时间！
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