2025年开年，昔日的宇宙第一房企碧桂园交出了一份令人错愕的成绩单。
有一部分债主，这个年怕是过不好了。
1月14日晚间，碧桂园突然发布了两则业绩公告——2023年全年业绩和2024年上半年业绩。
这个业绩怎么形容呢……
有债主表示：“悬着的心终于死了”。
我们来看看具体啥情况。
一、盈利情况：巨亏
受楼市低迷期的影响，碧桂园这两年的销售业绩在极速收缩：
2023年全年，碧桂园的总亏损额为2009.6亿元，相比“房灾元年”的2022年，亏损额扩大67倍。
2024年上半年，态势基本稳定，但也不是很好看——上半年总亏损150.6亿。
唯一的好消息是，2024年全年的亏损额大概率是收窄的，不会比23年的至暗时刻更糟糕了。
二、销售情况：暴跌
房子不好卖，是意料之中的事儿。这两年市场是个怎样的情绪，大家有目共睹。
但是碧桂园的问题更棘手一些：卖不出去，亏；卖出去了，也亏。
最近几年，碧桂园的毛利率一直是负的——2023年最甚，毛利直接干到了-936亿，毛利率为-23.34%。
而2015年碧桂园的销售额为1402亿，毛利率还能做到20.2%。
短短十年，沧海桑田。
24年销售额比15年高700多亿，毛利率呈现出两个极端，这说明碧桂园手里的地皮和房子都在大幅贬值。
否则无法解释。
三、负债与现金流
截止到2024年年中，碧桂园的有息负债总额为2501.52亿元。
相比于2022年的2713亿，少了200多亿。碧桂园这两年虽然还的不多，但是也确实在还。
只是不知道这个速度能否保持，投资方和债权方能否满意。
2024年年中，碧桂园账面上的非受限现金，只有67亿。今年具体能减少多少债务，只能等完成的年报出炉。
不过，有点算术水平的都能感受到其中的难度。
四、保交楼情况
好消息是，碧桂园基本上把大部分精力都用在保交楼上了，没有人前一套人后一套。
在如此紧张的财务状况下，2024年全年碧桂园保交楼交付了38万套。长鑫科卖的20亿，据说都投在这一块了。
不过，碧桂园盈利情况、债务情况、保交楼进度三者一荣俱荣、一损俱损。2025年的情绪如果没有有效改善，保交楼的速度力度会不会有折扣？
这是一个值得关注的问题。
面对数额庞大的债务，碧桂园提供了几种偿债方案，但目测很难令债主满意。
主要是砍得太狠了……
1、如果现金结算，那么只能偿还“一折本金”。
目前碧桂园违约的债务总额为：1473亿。
打一折，也就是140亿左右。
2、债转股，债务100%转化成股权，成为公司股东，与碧桂园共进退，债务一笔勾销，但是现在碧桂园的总市值只有135亿港元，纯粹算是赌未来，毕竟巅峰期市值有近5000亿港元；
3、67%的债转股+33%的新债务工具，但是新债的时限是7.5-11.5年，当然了利率不会太高；
4、如果全部转化成新债，那么要损失35%的本金；
5、如果不想有本金损失，可全部转新债，但周期会拉的巨长（2036年），不确定因素也最高。
粗略算了一下，碧桂园全球有3000个项目，130~140万个车位：
按照乐观的销售速度，境内项目可以变现250亿左右；
境外项目可以变现220亿左右；
境外子公司的股权变现，6~8亿美元；
都按最高了算，总共是250+220+56=536亿。
有点不太够看了。
而且这些资产的变现，不太可能一蹴而就，也得拉长了时间慢慢还。
里外里再产生一些摩擦成本，最终可以还的金额，只会更少。
不过目前来看，这也是成功率最高、相对最为稳健的办法了。
回首碧桂园这十几年的发展历程，路线选择和努力之间的关系令人唏嘘。
碧桂园走得是底层路线，深耕下沉市场。
一方面，确实把高品质的房子、高水准的物业服务带到了三四五线城市。
但另一方面，他们也确实高估了三四五线城市的价值。
因为涨不动，才有的高周转。结果现在不仅涨不动，还库库往下掉，那窟窿自然就盖不住了。
时也命也，没有办法。
既然问题出了，只能想方设法地去补救吧。
祝碧桂园好运吧。
最近的舆论监管又开始收紧了，很多原来可以探讨的问题都变成了禁忌。
我们能够理解，毕竟是特殊时期，过多的，别有用心的假消息在坊间传播，百害而无一利。
但是，一些被误伤到的“真相”，我们觉得还是要讲给大家听的：
比如，这轮财富洗牌过程中的进攻者、防守者们此时此刻都在干什么？
再比如，咱们今年的经济大势会怎么走？还有没有压箱底的劲爆政策？
这些政策会惠及哪部分群体？普通人能不能分到一杯羹？
抑或是，金融市场的行情是继续惨淡还是否极泰来？
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