2022年9月底，我写了一篇文章《深圳就快窒息了》，说得是深圳房价成交的跌跌不休和情绪的哀鸿遍野。
那一年年中开始，轰轰烈烈的楼市大松绑运动在全国蔓延，可唯独深圳不动如山。无论是交易规则还是利率水平，都没有任何动作，仿佛一个局外人一般。
写文章的时候，我还比较乐观，觉得上面对“深房理”事件的余怒未消，大棒多抡几下也可以理解。
我还断言，只要口罩结束，任何一波行情都足以让深圳重新启航。
彼时，我自认为对深圳了解透彻，对政策惯性略有心得，对楼市规律拿捏得体，只可惜等着我的，是长达两年的打脸。
22年9月深圳的新房成交是3614套，之后的24个月里，再没有任何一个月突破过这条线。哪怕是放开后挤压式买房的23年小阳春，深圳新房成交量也死死地卡在3000档。
两年的时间，深圳很多房源的价格被抹掉了至少3成。除了几个豪宅日光盘以外，听不到任何正向的消息。
包括我在内的很多人，也逐渐开始接受现实——深圳或许也没那么神奇，什么韧性不韧性的，输一波血也顶多蹦跶两天。
就这么半死不活着维持着吧。
只是很多人忽略了一点：所谓的势，是客观事实与国家意志共同作用的结果。普通人没有定义权，只有参与权。
在美联储降息之后，上面光速发布了最高规格的救市政策，深圳赫然在列。
可能连深圳自己都不敢相信，日子就这么如此突兀地好起来了：
根据深圳有关部门公布的数据，10月全市预售新房共成交4675套，环比增长99.5%，同比增长43.3%，其中住宅成交4153套，环比增长146.3%，同比增长56.5%。创35个月以来的新高。（因新房认购后需走按揭等流程，故上述数据反馈的市场情况有所滞后，从主管部门网站新公布的认购网签信息看，10月全市新建商品住宅网签认购量超1.3万套。）深圳全市二手房录得8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创近45个月以来新高。
而进入11月，这股势头还没有任何衰减迹象——截止到10日，深圳新房认购量累计达到4314套，环比10月1-10日上涨了34%，日均认购431.4套。
按照这个态势发展，若后续政策的跟进，11月份继续创纪录的可能性也是很大的。
当情绪被点燃的时候，成交都是捎带手的事儿。
数据所能感知到的离谱，不如现场的万中之一。
当我在10月下旬抱着怀疑的态度去深圳考察时，就被实实在在地吓到了。
我们所看的项目，大部分都在非限购区。非限购，也就意味着位置并不是那么核心。
而深圳的底色又是城中村，握手楼遍地都是。
这两个因素一叠加，就给人造成一种极大的不真实感——城中村也得靠抢吗？
一个超高层小区，全是50层的擎天柱，楼间距窄到吓人，还被城中村半包围着，只有一面带点现在都市的样子，就这，一个下午成交可以几十套。
另一个位于龙华的项目，界面不错，不过户型别扭，交标也一般，商业上盖，噪音隔离面临极大考验。
可是那又怎样呢？想进这个项目的售楼处，需要体力、智力以及人脉的共同作用——没有劲根本挤不进去，没有提前预约根本挤不进去，不表现出急切的买房意愿根本没人搭理你。
更离谱是塘尾的一个楼盘。周边工厂、村落、小公寓交相辉映，地铁高架贴脸，背靠村企烂尾楼，不过丝毫不影响人家的样板间挤得跟安全屋似的。
真的，考察这些项目，感觉一个北方人的三观都要被重塑了：在改善当道的今天，在超高层被人厌狗嫌的今天，这些看起来感觉已经被淘汰了的产品，何德何能引发万人空巷？
市场，真的可以只用一个月就实现从无脑唱空到无脑唱多的转变吗？
恐怕也不是。
深圳楼市的盛景，是现象级的。
而现在全国300多个城市中，有机会创造同样盛景的城市，不会超过10个。更严谨点说，不会超过5个。
因为深圳的基本面太特殊：
1、产业的规模效应、集聚效应以及利润净值兼备
在就业形势愈发严峻的今天，普通人想找好工作搏出来一个好前途，北上广深杭依然是首选，深圳是首选中的首选。华为腾讯大疆小米，劳动力永远随着企业走，深圳的先发优势实在太大。
2、城市底蕴年轻，思想上的等级壁垒不算太严重
作为中国第一批创业之都，这个城市对外地年轻人的宽容度依然保持的不错。虽然房价压力大，但思想压力不大，年轻人容易形成自己的圈子。
3、人多，房少
这是最关键的一点。供求关系决定一切，相比于其他城市，深圳人均住房低到发指。靠海的黄金走廊，已经很难再挤出空地了。城中村虽然多，但是经历20年的上升期后，拆迁难度和拆迁成本已经累积到地狱难度。未来也只可能小修小补，不太会大拆大建。
上述这三点，构成了深圳楼市的基本面：市场上存在大量有需求但没资格或者差点钱的购房人群。
930新政，把资格放开了。
两三年的楼市低谷，又把价格打下去了。
一个难得的窗口期打开了，那可不得争先恐后嘛。
所以，抢房行为看似意料之外，实际也在情理之中。
不过平心而论，如此过火的行情，仅靠刚需肯定是达不到的。眼光毒辣的投资客，也起到了推波助澜的效用。
我这次调研，在各大售楼处都看到了拖着行李箱的外地客户，早上来，中午刷卡，晚上走。
好消息是，深圳房价的基本面确实已经触底了，这些人绝对捞到了。
坏消息是，按照10月份的去化速度，市面上拥有套利空间的房子很快就会绝迹。新开楼盘的定价大概率会失去性价比，拉高杠杆进场恐怕会有风险。
还有一点，特别有意思。
深圳这波行情，把一批本地中介的嘴脸给爆得干干净净。每去一个项目，都会有一些三无中介在项目门口肆无忌惮地揽客。
他们的套路很深，一般先许诺一个远超市场价的返点水平，然后居中作梗把客户的目标项目想办法搞黄。
最后装出一副真诚的样子，说“还有性价比更高的项目值得一看”，随即把客人带到极其偏僻的版块，用李鬼项目浑水摸鱼。
买家见识过网红盘的热销场面，饥饿营销的心理暗示已经形成，本地中介略施小计就可以让买家上头。
这些人还都是团伙行动，成功率极高。
小红书上有不少人发帖表示中招，整个帖子含妈量极高。
有想在深圳置业的朋友，一定要擦亮眼睛保持定力。
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最后，放个小福利。
政策调控的风，基本已经吹完。该吹散的浮沫，也已经消散殆尽。
真正的价值城市，真正的价值板块，已经浮出水面。
所以，我们重新聚焦回楼市，接下来一段时间，我们会陆续组织针对这些城市（深圳、广州、苏州、杭州、上海、北京等）的考察团，开赴一线，一探虚实。
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