▣作者：姚启圣
▣编辑：米子言
▣题图：AI生成，注意甄别
▣参考：安居客，每日财经
前两天，中山楼市搞出个大新闻：首付9.9，入手精装现房。
刚看到消息，我以为是乌龙，海报上少写了个万。
结果这两天，这个楼盘的新闻直接冲热搜了，抖音、微博、知乎到处都是狂蹭热点的中介作品。
该项目负责人明确“这个活动预计会持续到今年年底，首付9.9元，项目带精装交付，今年年底前交房，三房月供约2944元，四房月供约3782元。”
他们玩真的啊！
堂堂珠三角城市群，房价内卷已经如此惨烈了吗？
惨烈，确实惨烈。
但是【9块9】这个事儿，噱头大于实际。
真的按照“三成首付”去倒推，这个项目一套房也就33块钱。乌克兰、叙利亚的房子都不止这个价。
根据该项目内部人员的描述，之所以打出【9块9】的旗号，主要目的是引流，旨在快速把楼盘信息宣传出去，首付金额和月供不存在逻辑关系，整体来看，象征意义大于实际意义。
说白了，就是“零首付模式”的变种——首付9.9元，剩余的首付相当于开发商垫付，成本均摊到你的月供里。
不过，站在中山既往的房价体系上看，这个项目给出的实际价格还是有一定的诚意的：
项目位于中山横栏，卡着二环的边边，主推89～107平方米户型，总价69万元起，按30年的还款年限算，小三房月供最低不到3000元，四房月供在3800元左右。
这个项目的最大卖点，是现楼+精装。
在网上，可以搜到这个项目的实拍图：
画一下重点，珠三角城市群、板楼精装现房，月供3000~4000、非远郊……
这么联系起来看，性价比好像真的还可以。
不了解中山的人可能不知道，这个价格意味着什么。
我们简单回顾一下中山房价的浮沉史。
作为一个被“宏大概念”环绕的城市，中山前几年可谓是风光无两，周边全是大哥，随便吹点什么风，都能把中山的房价往上抬一抬。
最具代表性的是马鞍岛，一路靠着深中通道把自己养成了大户。
2019~2021年，是马鞍岛乃至中山楼市的高光时刻——千亿房企们如同团建一般，纷纷扎堆于此：
1、最高楼面价干到了1万5以上。
2、恒大楼面价11600，常元楼面价9000，保利楼面价9100。
3、雅居乐最狠，雅居乐以38.8亿拿下中山总价新地王。
4、18-21年，马鞍岛土拍全是热门。论总价，中山土拍总价TOP10中，80%都在马鞍岛；论单价，马鞍岛纯住宅用地的楼面价已经霸榜中山前三。
5、2019年11月，岛上首个住宅项目万科中天西湾汇开盘，最高时31000-37000。
当时在坊间有个说法：中山没有刚需。
因为都是炒家。
2019年~2021年这个时间节点，正好跟深圳的巅峰期重叠，大量被限购政策锁死的深圳客们，不得已在深圳周边城市刷起副本来了。
一个是惠州，一个是中山，硬生生地被抬到了本不属于他们的高度。
中山的GDP在广东省属于中游水平，产业一般，民营经济也不是特别强。普通人的月收入一般也就是4000~6000的水准。
猛然大幅上涨的房价，也在某种程度上破坏了城市的风气——干啥都没买房赚的快赚得多赚的轻松，谁还愿意踏实做事啊？
年轻人勒紧裤腰带上车，有房的拉极限杠杆增持，本地人被迫跟炒房客们绑在的同一条船上。
后来的事，大家都清楚，潮水褪去，炒房客如猢狲散，被大势裹挟着高位站岗者们，一脸懵逼。
2019年之前，马鞍岛是纯天然的荒凉，没有人烟，没有建筑。
2024年，马鞍岛是钢筋水泥森林，建筑是有了，但依然没有人烟。
海慧寺荒山、农田、工地、空置小区，四者交织在一起，就是马鞍岛的全部。
目前来看，中山的情况喜忧参半，好的是：除了马鞍岛以外的其他基本稳住了；还有大量库存亟待出清。
据中原地产数据，截至2024年12月31日，全市住宅库存量59023套，面积约688.08万平方米，环比分别上涨约5.36%、5.02%；按照近6个月月度平均网签套数1759套计算，截至2024年12月31日，全市平均去化周期约33.6个月（按网签套数计算）。
69万起的精装社区，或许仅仅只是个开始？
以中山举例，并不是想去整个地域黑，挑拨对立。而是想通过中山，想揭示一个普遍存在的现象——分化。
大部分跟中山境遇相似，甚至自身条件还不如中山的三四五线城市，房价水平会长时间地低位运行，直到跟买家的承受力达到一种平衡为止。
低成交、低价格，很可能会成为一种常态化。
原因有三：
第一，一个城市，如果没有可以容纳大量的就业的产业。房子唯一的用途就是自住。
第二，没有容纳大量就业的产业，也就意味着靠工作致富实现小康安居乐业的难度比较高，那么也就不会有太多的人口增量，人口存量也会被时间慢慢蚕食。
第三，没有良性的双向人口流动，那么即便只有自住属性的房子迟早也会泛滥。
这三者互为因果。
中山这种都算好的，毕竟在广东，经济第一大省的名头多少还是能托底的。
其他的，深处腹地的，周边没有靠谱的大哥的小城市们，他们其实已经没有楼市这一说了。
未来，衡量这些地区房子价值的标尺，可能只有建筑寿命了。
楼市的价值区域，在极速收缩，大概率是要回到2016年之前的水平。除了几个重点城市以外，其他区域的房子，都没有多持的必要。
什么意思呢？
上一轮全国普涨的行情，是有几个策动点城市和几条轴线的。
北上广深，四大一线；京津冀、长三角、珠三角。
情绪火热的时候，这些城市都在狂收“小弟”，大家都是一家人，有钱一起赚：
廊坊、固安的事儿就是京城的事儿；惠州、中山的事儿，就是深圳的事儿……
但是行情不好的时候，大哥们的目光都会重新聚焦于自家亲戚。
如果你要买房自住，那看自身规划，长期的职业规划在哪里，就在哪里买。
如果你想布局未来，给以后多一重保障，那一定不要考虑强二线以下的城市。
那里，没有未来可以保障。
要买，就攒足资金，买最有价值的城市，版块。如果实力不够，那宁可把钱握在手里，也不要瞎买。
2025年，哪些城市还会领跑？哪些城市要扭头离开？各个城市的行情变化会怎么样，如何选择？我们会持续地跟踪。
这些信息我们都会放到我们的《私密财富圈》里。
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