2024年，中国楼市经历不疼不痒的一年。
虽然救市政策一波接一波，但是有正反馈的城市却是寥寥：四大一线，除了上海、深圳以外，其他两位差强人意；强二线里面，能够保持积极劲头的也只有成都、西安和苏州。
大部分城市，要么掉队，要么被彻底遗忘。
但是，这里面也有一个例外——
它非一线之列，房价却能一直维持在较高水位；
30年来一直被看衰，却总能一次又一次站起来；
在2024年大多数城市都有些“政策免疫”的时候，它的量价却呈现出诡异的上涨势头；
它，就是海南。
楼市
其实，2024年海南楼市的成绩单并不算太好，它不是一张真正意义上的喜报。
根据海南省统计局最新公布的数据，今年1~11月：
海南省全域房屋销售总额：12232552万元，同比下降5.5%；
销售总面积：801.43万㎡，同比去年增加31.42万㎡，最新全省房屋销售均价为15265元/㎡。
销售额同比降幅继续收窄，房屋销售面积连续第五个月实现正向增长。
价格方面：2023年的整体均价为16814元/㎡，2024年则是15265元/㎡。
跌是跌了点，但放在全国这个池子里看，跌幅不算特别离谱。
具体到城市：与2023年同期相比，全省11市县房价出现下跌，7市县同比上涨。同比房价上涨的市县有7个，分别是：三亚、五指山、临高、定安、昌江、白沙、乐东，其他 11市县同比下跌。
这份成绩单，其实是很矛盾的，你从单项数据上分析，是很难判定究竟是喜还是忧的。
首先，“买涨不买跌”是房地产的金科玉律。
对于刚需盘占多的居住型城市来说尚且如此，海南这种顶了三十多年投资光环的“氪金玩家”，是如何实现价格下跌但成交上涨的？
其次，支撑楼市的两大因素，人口和产业，海南均不占优，它凭什么三十多年来，几度浮沉却还能屹立不倒？
其次，2023年，海南人口总量为1043万，GDP5583亿，全国排名28。
这体量，说实话，连内地一个普通省会都打不过。
据说，海南的就业环境和营商环境也是一言难尽，那么海南在眼下这个当口，突然又迎来了一波诡异的流量。
背后究竟隐藏着怎样的逻辑？
封关
这几年，关于海南的各种新闻里，出镜率最高的大概就是“自贸港”和“封关”这两个关键词。
但是这俩词，字面意思都好理解。组合到一起，就不知道所言何物了——
感觉有点厉害，但好像也就那么回事儿。政策的大饼，谁没吃过呢？
但我要说的是，海南将会是下一阶段国策中的重要棋子，它的角色将会彻底改变。
海南未来的身份，不是某个省级行政区，而是下一个特区。
海南扮演的角色，也不仅仅是椰树海风、度假胜地、东北人的后花园。
以后的海南会是一个新窗口，会是体量更大的样板房，相比于香港，海南的战略高度和即将获得的资源倾斜程度，只高不低。
为啥这么说呢？
其实自贸港这三个字，不是说成为购物天堂那么简单，而是一种极为先进的行政组成形态——
以更大的胃口，吸引国际人士的加入；
以更高的自由度，去探索更多的制度可能性；
“减税”外加“靠近中国市场”，对国际资本的吸引力是致命的。它只要不傻，都会过来捞两把的。
不服气，可以查查香港这两年的国际企业总部成立数量。这些人往香港扎，肯定不是图叉烧和菠萝包的。
可以这么判定：香港在过去30年所扮演的角色，海南大概率也会拿到相同的戏份。
不过二者也不会彼此替代，各有优势，各有侧重，海南体量更大，所以要谋取更高的战略布局；香港起点更高，所以要稳住现有的基本盘，继续扬长避短。
那么在这样一个政策红利的加持下，海南楼市的“诡异”波动就可以解释了——
身份投资。
房产投资，最注重的肯定是涨幅和收益。海南历史上经历过三次泡沫崩盘，可以说是带着黑历史的。
在当下这种楼市环境的大众预期里，海南已经支撑不起炒房梦了。
所以，在我们的观察样本里，身份投资者的比例已经盖过了房产投资者的风头。
海南楼市最具代表性的两个城市，分别对应了两种不同的购买群体，也映射了两种不同的身份认同。
海口，省会城市，各类资源相对集中，拥有区域内最高的行政话语权。
在海口买房的人，大部分都是冲着教育身份去的。
根据贝壳的数据，从9月份海口限购放松以来，二手房成交量基本实现阶梯式的跨越，很多原本打算转行的房产经纪人，被突如其来的行情又给“赶回”了原公司。
从图中可以看出，在贝壳的统计口径里，海口二手房的成交量，10月份相较于9月实现了翻倍。
挂牌量同时也在增长：从9月的1.5万套翻番到10月的2.5万～3万套。
当然，旅游旺季是一个因素。
但是本着旅游心态，在海口这样一个海岸线资源并不算特别出众的买房，还买二手房的，的确不多。
相对合理的解释就是：高考移民又来占坑了。
海口在过去十年，在旧规则下，就是高考天堂一般的存在。不少山河四省的家长，都愿意把孩子往海口送。
那么未来海南若被抬旗，这种教育红利势必会被继续拉大，所以先占坑对家长们俩说，是个非常明智的选择。
而另一个城市三亚，则是养老身份认同的典范。
三亚的优势，是生态，是海景。
旅游业立足，租房的人多，买房的人也多，但卖房的人并不算多。
因为候鸟群体的需求是固定的。
因此，三亚在这波行情中，引领成交的是新房市场。
今年10月～12月中旬三亚新房市场已经成交近8000套。对比去年同期的3000～4000套规模，接近翻番。
这在往年，是一个不敢想象的成绩。今年却变得顺理成章。
老龄化加剧、三线城市楼市式微、银发经济蓄势待发，这三者并发，共同带动了三亚楼市的秽土重生。
资本的嗅觉一向灵敏。
2024年在四大一线都土拍乏力的情况下，三亚个弹丸之地，竟然能孵化出了地王？
被网友们口诛笔伐的地方，资本傻了吗？
资本不傻，因为资本没有情绪。中国的人口结构就摆在那里，各年龄段储蓄比例就摆在那里，60后70后们的审美没有改变，眼光没有改变。
那三亚的价值，自然也就不会改变。
最后再多写两句。
现在我们正在经历百年未有之大变局，这个定语，放在哪个行业都成立。
房地产有没有未来？
有。
会复刻过去的辉煌吗？
刻舟求剑的事儿，不可能发生了。
人，对对住房的需求永远都有，这一点不可否认。但是需求不是千篇一律。
未来不同地区的房子，承载着不同的需求，有的负责自住，有的负责冲高，有的负责教育，有的负责养老。
市场会驱赶着大家去明智地按需选择。
本文完。
米宅，一直冲在行情的最前线。
从12月开始，一线调研团队已经陆续开赴海南，一探虚实。
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