研究空白和目的
1.研究空白：
现有的研究主要集中在2006年以前的香港绅士化现象，但随着香港公共交通的不断发展，尤其是新增地铁站和地铁线路延伸带来的影响，需要对社区社会经济结构的变化进行更新研究。此外，过往的研究较少关注社区内低收入家庭数量的变化以及交通基础设施对这些变化的作用。
2.研究目的：本研究试图填补这些研究空白，通过对三个时间点（2006年、2016年、2021年）的人口普查数据进行分析，评估新增公共交通基础设施对社区绅士化和贫困户数量变化的影响。本研究特别关注了以下几个问题：
2006年至2021年间，香港的绅士化和贫困家庭数量变化的模式是什么？
哪些社区特征会导致社区更容易发生绅士化或贫困家庭流失？
新增公共交通基础设施如何影响绅士化的可能性及贫困家庭数量的变化？
文献综述
1. 绅士化（Gentrification）
绅士化的定义和影响： 绅士化一词最早由Ruth Glass在1964年提出，指的是因高收入人群迁入而导致低收入居民被迫搬离的社区转型过程。这一过程通常伴随着社区租金和房价的上涨以及社会经济结构的变化。
社会经济迁移和城市更新： 绅士化往往包括两个过程：一方面是社区升级，吸引了更多资本和高收入居民；另一方面是居民迁移，即原有的低收入居民因负担不起上涨的租金而被迫搬离（Freeman & Braconi, 2004; Delmelle, 2021）。这种现象不仅改变了社区的物理面貌，还带来了社会文化上的变化，例如传统小商店的消失、低收入居民服务的减少等（Baker & Lee, 2019; Ye et al., 2015）。
区域差异和租差理论：Neil Smith的**租差理论（Rent Gap Theory）**指出，旧城区由于经济衰退导致现有租金与潜在租金之间存在较大差距，这吸引了投资和开发。随着新资本的注入，社区发生重建，租金上涨，低收入居民逐渐无法承担，最终被迫迁出（Smith, 1979; Slater, 2017）。这解释了为何绅士化集中出现在某些具有重建潜力的老城区。
2. 公共交通与绅士化的关系
公共交通的发展与社区变化： 许多研究表明，公共交通基础设施的改善（如新建地铁站或公交线路的延伸）会对社区的社会经济结构产生重大影响。一方面，交通改善会提高周边地区的土地和房产价值，从而推动租金和房价上涨（Delmelle, 2021; Chapple & Zuk, 2020）。另一方面，新的交通工具也会让更多高收入居民选择这些地区，进而加速绅士化进程（Pollack, Bluestone, & Billingham, 2010）。
实证研究中的不同结论： 不同的实证研究中对公共交通对绅士化的影响有不同结论。例如，Padeiro等人（2019）综述了多项关于新建交通基础设施对周边社区影响的研究，发现其结果因地而异。在某些地区，新建地铁站确实导致了高收入居民迁入和低收入居民迁出，而在其他地区，交通基础设施并未显著加速绅士化过程。
香港地区的独特性： 在香港，公共交通建设与社区绅士化的关系同样受到关注。由于香港的土地资源非常稀缺，公共交通的便利性往往会使周边地区成为开发重点，从而进一步加剧了低收入家庭的经济压力（Liang et al., 2022）。此外，过去的研究大多集中于1986年至2006年的情况，而本研究试图填补2006年以后的研究空白，以揭示新一轮交通开发对社区的影响。
3. 贫困与住房问题
贫困家庭在绅士化中的处境： 在绅士化过程中，低收入家庭通常面临经济上的困境和居住选择的减少（Newman & Wyly, 2006）。为了避免被迫搬迁，许多低收入家庭选择住在条件较差的分租单位（Sub-divided Units, SDUs），这些单位虽然租金相对较低，但生活条件往往不佳（Leung & Yiu, 2019）。这一现象也导致了贫困家庭更加集中在某些老旧的、缺乏维护的建筑中，进而形成新的贫困聚集区。
住房可负担性问题： 本研究还提到，香港已连续多年被评为全球房价最难负担的城市（EJ Insights, 2022）。从2006年到2021年，香港的住房租金和价格增长远超家庭收入增长，进一步加剧了住房可负担性危机（C&SD, 2022a）。为了应对高房价问题，部分房主将物业改造成分租单位以提高租金收入（Leung, Choy, & Chau, 2022）。这些应对措施虽然为一些贫困家庭提供了暂时的居所，但也导致了生活条件的恶化。
研究方法
为了系统地理解公共交通对香港社区的影响，本研究采用了多种研究方法和统计工具来收集、处理和分析数据。以下是详细的方法描述：
1 数据来源
香港人口普查数据：研究使用了三个时间点（2006年、2016年、2021年）的人口普查数据。这些数据包含了收入、租金、学历、人口年龄等多维度信息。
三级规划单位（TPU）数据：将分析单元划分为三级规划单位（TPUs），这是香港地区用于政策制定和规划的小区域，能提供相对精细的区域信息。对于人口少于1000人的小型TPU，研究将其与相邻区域合并，以提高数据可靠性。
房屋数据：研究结合了来自香港统计及估价署的数据，主要用于衡量各TPU的中位租金和房屋特征。
2 绅士化的测量
定义绅士化的指标：研究采用三个指标来衡量绅士化的发生：
TPU的中位家庭租金增长率高于整个香港的增长率。
TPU的中位家庭收入增长率高于整个香港的增长率。
TPU中具有大专以上学历人口比例的增长高于香港整体水平。
满足以上三个指标的TPU被视为“发生绅士化”，而满足其中两个指标的TPU被定义为“面临绅士化风险”。
3 贫困户的定义
贫困线标准：采用香港政府设定的标准，将中位收入的50%设定为贫困线。比如，2006年的贫困线是HK$8,625（中位收入的50%）。通过这一标准，可以分析不同时间点各TPU的贫困户数量及其变化。
4 数据分析方法
逻辑回归模型：研究使用逻辑回归模型来分析社区特征与绅士化发生之间的关系。逻辑回归能够有效地评估不同变量（如老年人口比例、租户比例等）对绅士化可能性的影响。
差异-差异法（Difference-in-Differences，DiD）：用来评估新增地铁站或地铁线延伸对贫困户比例变化的影响。差异-差异法是一种对比分析方法，能够在政策实施前后对受影响和未受影响的区域进行比较，以估算政策（如地铁建设）的实际影响。
自变量与因变量：
因变量：绅士化发生（0或1）、贫困户流失比例。
自变量：包括中位家庭收入、租户比例、老年人口比例、新增地铁站情况等。
5 统计检验
使用**方差膨胀因子（VIF）**来检测多重共线性，确保自变量之间的相关性不会影响模型的稳健性。
**K折交叉验证（10折）**来验证模型的有效性和预测能力，模型准确性在67.8%到87.6%之间。
研究结果
1 绅士化的发现
普遍性：研究发现，在2006年至2021年间，低收入TPU中的15.9%经历了绅士化。整体来看，香港岛、新界的绅士化现象较为显著，尤其是在新界，由于交通发展和低租金的双重作用，许多高收入家庭迁入。
地铁站的影响：低收入社区中，新增地铁站显著增加了绅士化的概率，尤其在2006年至2016年间更为明显。这表明，新增交通基础设施会吸引更多高收入居民，从而提升租金，导致低收入居民搬迁。
租户比例：租户比例较低的区域绅士化的可能性更高，这意味着这些区域的房屋所有者更容易借助租金上涨或出售房产获利，推动社区升级。
2 贫困户的变化
贫困户的减少：在全香港范围内，从2006年到2021年，多个区域的贫困户数量减少了5%以上，尤其是香港岛，超过41.9%的TPU经历了贫困户的减少。这表明，随着租金的增加，部分贫困家庭被迫搬离原居住地。
老年人口的作用：在老年人口比例较高的社区，贫困家庭更有可能减少。这是由于老年人口更易受到租金上涨的影响，搬离社区。
4.3 差异-差异法的结果
地铁延伸的积极影响：地铁线路的延伸对低收入家庭相对有利，因为这些区域的租金上升压力较小，但可达性却有所提升，使得这些区域成为贫困家庭新的选择。
邻近地铁站的影响：邻近新增地铁站的区域同样显示了贫困户比例的增加，这可能是由于这些区域租金较低，且距离地铁站较近，使得原本受绅士化影响的贫困居民选择搬到这些区域。
讨论
本研究揭示了香港公共交通发展对社区绅士化和贫困家庭数量变化的双重影响。总体来看，新增地铁站的建设显著加剧了低收入社区的绅士化，尤其是租户比例较低、且缺乏老年人口的社区。这些社区在新增地铁站之后，面临高租金的压力，使得低收入居民难以为继，最终不得不搬迁。而地铁线的延伸，虽然提高了区域的可达性，但租金上涨的压力较小，因此对贫困户更为有利。
政策建议：
为低收入群体制定保护政策：在新增地铁站的区域，政府应考虑引入租金控制或提供补贴，以减轻租金上涨对低收入群体的影响。
针对高风险社区的福利政策：研究发现，老年人口多的社区和低租户比例的社区在绅士化过程中面临更大压力。因此，在规划新的地铁站时，应该特别关注这些高风险社区，并提供相应的福利和支持，以帮助居民应对可能的搬迁风险。
总结
本研究通过逻辑回归模型和差异-差异法，系统性地分析了香港公共交通发展对社区绅士化和贫困家庭变化的影响。研究发现，新增地铁站加剧了低收入社区的绅士化，导致贫困家庭的数量减少，尤其在租户比例较低的社区，绅士化的风险更高。而地铁线的延伸则提供了一定的经济适用性，使得贫困家庭更易于找到合适的住房。未来的交通规划和政策制定应更关注这些变化，制定更具针对性的保护措施，以便更好地平衡交通发展与居民生活质量之间的关系。
