1. 研究目的
本研究的目标是分析新住房供应是否能够缓解低收入家庭的迁移压力（displacement）和排斥问题（exclusion），并通过比较洛杉矶和旧金山这两个具有不同市场特征的城市，探索市场化住房和补贴住房的影响。
具体研究问题包括：
- 市场化住房
新建住房是否减少低收入家庭的迁出或增加其迁入的概率？ - 补贴住房
补贴住房在缓解迁移和排斥问题方面是否具有显著作用？ - 市场和社区条件
不同类型的市场和社区环境（如高增长市场、停滞市场）如何影响住房供应的效果？
2. 创新点和贡献
创新点
- 数据创新
研究构建了一个独特的数据库，结合了街区组层面的住房建设数据、住户迁移数据和社区特征数据，实现了精细化分析。 - 研究视角
突破了传统研究仅关注住房价格变化的局限，将重点放在迁移（out-migration）和排斥（in-migration）的概率变化上。 - 案例城市选择
选择了洛杉矶和旧金山，两个具有不同住房市场特征的城市，以便比较市场压力对迁移的差异性影响。
主要贡献
- 理论贡献
将住房建设与低收入住户的迁移行为关联起来，提供了更全面的社区动态分析。 - 政策贡献
明确指出，市场化住房开发单独作用有限，需要结合补贴住房开发和租户保护政策以缓解迁移和排斥。 - 实证贡献
提供了短期（1年）和长期（5年）影响的详细数据，揭示了市场化和补贴住房开发在不同市场环境中的效果。
3. 研究数据和方法
数据来源
- 住房建设数据
市场化住房开发数据来源于ZTRAX。 补贴住房数据来源于California Housing Partnership。 - 迁移数据
使用Consumer Reference Dataset (CRD) 提供的住户迁移路径，涵盖了低收入和中等收入家庭的迁移。 - 社区特征数据
来自American Community Survey (ACS) 的种族、收入、教育、住房价格等信息。 - 地理单元
街区组（block group），每组包含600-3000人。
研究方法
- 迁移定义
- 迁出
家庭从街区组迁往其他地区。 - 迁入
家庭从其他地区迁至目标街区组。 - 模型
使用二项逻辑回归 分析新建住房对迁入和迁出概率的影响。 区分短期（1年）和长期（5年）影响。 - 社区分类
根据住房价格增长率，将社区分为高增长（hot market）、平均增长、停滞增长（stagnant market）等类别。
4. 研究结果
市场化住房
- 迁出影响
在洛杉矶，市场化住房减少了低收入家庭的迁出概率，特别是在富裕社区（降低24%）。 在旧金山，市场化住房增加了迁出概率，尤其是在高增长社区（增加14%）。 - 迁入影响
洛杉矶的新住房开发增加了低收入家庭迁入的概率（增加10%），但这一效果随着时间减弱。 旧金山的迁入概率短期内增加了15%，但长期内效果不显著。
补贴住房
- 迁出影响
补贴住房在洛杉矶显著减少了低收入家庭迁出的概率（短期5%，长期3%）。 在旧金山，补贴住房在短期内减少了迁出概率（16%），但长期内效果有限。 - 迁入影响
补贴住房在两个城市均增加了低收入家庭的迁入概率，尤其在短期内效果显著。
不同类型住房的影响（旧金山）
- 100%补贴住房
长期内减少了迁出概率，同时增加了迁入概率。 - 包含补贴的市场化住房（Inclusionary Housing）
显著增加了迁入概率（25%），但也提高了短期迁出概率（11%）。
5. 讨论
- 市场化住房的局限性
在需求极高的市场（如旧金山），市场化住房难以有效缓解迁移和排斥问题。虽然短期内有一定作用，但长期效果有限。 - 补贴住房的优势
补贴住房在减少迁移和增加迁入方面效果较强，特别是在社区整体经济压力较大的情况下。 - 长期趋势
无论市场化还是补贴住房，其影响都呈现出时间衰减效应，这表明需要更多持续的住房供应和相关政策支持。 - 政策建议
在热点市场，需要结合市场化住房开发与租户保护政策，如租金稳定化、租户驱逐保护等。 在停滞市场或低增长社区，更需关注住房保留和社区经济发展的协调。 - 未来研究方向
研究长期内（超过10年）的住房开发影响。 分析不同社会经济条件（如种族、性别）对迁移模式的影响。
总结
研究明确指出，单靠市场化住房供应无法有效缓解热点市场的迁移和排斥问题。补贴住房能在一定程度上缓解这些压力，但需要与租户保护政策相结合以实现社区稳定。研究强调了政策工具组合的重要性，建议针对不同社区类型和市场条件制定差异化的住房政策。
Mitigate Displacement and Exclusion?, Journal of the American Planning Association, DOI:
10.1080/01944363.2024.2319293
