最近，关于张昭墓的讨论，愈演愈烈！
大家讨论的重点，都在于张昭墓对于周边楼盘到底是利好还是利空？有人说历史名人的墓地，给板块增加了文化属性，是利好；也有人说毕竟是墓地，高端改善客群会有一些忌讳，是利空。
其实，这两者根本不重要，历史名人的墓地，对于周边楼盘的价格到底有多大影响？利空也好，利好也罢，其实影响力很有限。但张昭墓的发掘，解决了南部新城一个重大问题：
薛定谔的油库公园！
油库公园，是南部新城规划的中心区唯一的一个大型市政公园（神机营公园很小），位置也非常优越，但油库公园这个概念已经三四年了吧，谁知道油库公园到底多大？
油库公园的位置，大体我们是清楚的，即在几个油库附近，文璟和颂和九庐的南侧，这个早就定下来了，但这个公园，东西南北的边界在哪？没人说得清。
有一种说法是，油库公园的面积极大，相当于4个小区那么大，体量惊人。如果真这么大，那确实厉害了。
但这个说法并没有得到规划的确认，在南京市规划局网站2023年2月10日发布的《南部新城油库南中小学建设工程规划设计方案批前公示》中，油库公园又有了新的变化，这个公园面积严重缩水，只有几个油库片区的小三角地带。
然后从俯瞰图可以看出，油库公园南侧是学校，东侧的大片土地，竟然规划了住宅。问题是这些住宅还TM是大高层...
这个规划出来后，着实令人一惊，南部新城这个规划出来太草率了，让很多买房人一脸懵逼，说好的大公园，咋成边角料了？
到了2024年，又出现了一种新说法，油库公园的区域面积有变，它既没有之前想象中的大，也没有后来边角料的三角形那么小，在中间挖出来一块做油库公园。但这个方案也存在一定问题，即三个油库竟然不在油库公园的范围内，西侧还有一些商办...这就有点假了！
真真假假，都不是编的，很多信息都是官方有意无意透露出来的，很拧巴，就是不太干脆，其实内心就透露了操盘手的一种心态：
想搞公园，更想挣钱...油库公园肯定搞，但没想好给多大面积，内心有点不舍得。
所以整个南部新城，规划都是非常清晰的，就油库公园费劲，一会大，一会小，让人摸不到头脑，薛定谔的油库公园。
那么张昭墓的发掘，彻底锁死了这个区域的规划，政府想卖地建住宅的路子被堵死了。也就是说，无论油库公园有多大，这个地方不会建住宅了，建住宅根本无法保护张昭墓。
所以这块地的土地性质，基本定了。中心区域是张昭墓，西南角是油库，两个锚点一定，那整个片区就锁死了，只能建公园或者文旅设施了。住宅不可能，大高层更不可能！
从这个角度看，我觉得张昭立了一功，谁也没想到张昭能在1800年后还能左右南京规划，确实牛逼。
其实，南部新城现在，应该要考虑一个问题了，整个规划非常好，但有问题。最大的问题是水系和绿地不够。
南京的优质板块，都是有水的，比如河西，比如江北。河西南友谊公园，也不算大，但有一点水面，还是很有感觉。
南部新城也有水，秦淮河川流而过，七桥瓮公园也非常不错，但不在核心区域。机场河、响水河也有一定影响，水面略小，所以整个南部新城的腹地，还是要有一点点缀，都是住宅，还都长得一样，甚至连户型都很像，整个新城太单调了。
目前机场跑道轴南侧，算上G77，不算油库公园区域，大概还有9块地。这9块地，是南部新城最后的粮仓。
今年本来打算卖两块，无奈开发商太狡猾，最后也没有卖成。据可靠消息，今年南部新城的土地暂时就不卖了，明年卖也得2季度了。
目前比较受关注的，还是奥体建设拿下的G77地块，这块地来来回回讨论了很长时间，南京有钱的开发商都摸遍了，无奈开发商就像买房人一样，光看不买，压价太狠，最后没办法，还是奥体建设承担了责任。
最后我们聊聊南部新城的格局，包括土地格局和买房格局！
土地方面，南部新城的红线很明确：容积率可以降，但地价不能降！这是今年两块地没有推出去的最核心的原因。
容积率，可以讨论，甚至降到1.2都没有问题，但地价绝对不能低于3万，你想两万八拿地，对不起，不能给，开了这个口子，整个南部新城的价值都会受到影响。所以这一点南部新城非常坚持，宁愿不卖，也不贱卖。
从目前的情况来看，目前南部新城的这个策略好像也取得了一定成效，明年地价保住3万的概率，还是不小的。毕竟南部新城不少楼盘今年内就能清盘，没有土地，明年做什么项目呢？双方还在博弈。
房价方面，南部新城的趋势也很明确：先抑后扬！
整个南部新城核心地段，2024年出现了五减一增，文华清盘，润鸿府清盘，文璟马上清盘，金陵中心有望清盘，伟星誉璟府今年清盘，5个楼盘，基本上货不多了，有的已经清盘，有的正在清盘。
还未清盘的，包括金茂府、博雅和著这样的主力盘，目前去化很快，明年上半年基本清盘；金基新睿樾府，明年上半年手拿把攥，问题不大。
而增加的库存，只有九庐一家，G77还早，所以在2025年的上半年，我还是很看好南部新城的市场，老盘退出市场，新盘库存不大，整体上定价权就拿到了。
所以南部新城买房的时机，对于买房人来说，就两个：
1. 现在买，趁着一些尾盘出货，大局已定，给钱就卖，可以火中取栗、乱中取胜，薅一把羊毛。南部新城的未来两个月，应该是最后一波价格战，买房比较划算，主打一个性价比。
2. 2026年买，为什么？2026年南部新城容积率1.2的一些超级低密地块就上市了，全部是洋房，全部是第四代，全部是改善，品质会更高，当然价格也更高，更适合终极改善客户群，刚需和刚改的产品就基本没有了！
除此之外，25年上半年在南部新城买房就有点难受，性价比高的楼盘卖完了，新盘一看没竞争了立马提价，买不甘心，等又来不及，这就尴尬了！
最后还是感谢张昭吧，没有他，这个大公园可能真的会缩水！
（以上部分图文来自哥们买房，感谢！！！）南部新城买房，抓紧添加楼市科学家房博士，了解第一手信息：
