我的卖房思路，带血的那种
财富
2024-05-13 17:17
广东
我19年在深圳买了个学位房，2020年涨了40%，但2021年深圳指导价一出，和我的成本价差不多？没想到3年限售期过去了，房子成交价比指导价又低了20%，相当于我高位买房的那些邻居们，已经跌了60%，全款买房，现在只剩首付。虽然我也亏了20%，心也在滴血，但我的想法是：深圳的学位房不能等，要快点卖掉止损。
（我现在没卖是因为还过几个月就满5年了，不用交增值税了，增值税太多了，我等这几个月不要捐钱给政府。增值税增值两个字像搞笑，没满5年就是房价5%，我亏损了也要交）我为啥想要赶紧卖掉，简单说，深圳学位房供需关系已经发生了本质变化，而且影响的几个因素都是长期不可逆的。全国出生率下降大家都知道，2016年全国新生儿人口1786万，2023年902万，8年直接腰斩。但很多人对深圳抱有幻想，毕竟这是一个平均年龄33岁的城市，2022年出生率10.37‰，比全国平均出生率7.52‰高50%。
2017年，是深圳新生儿的最高峰，全市新生儿（上户口）数量是11.6万，所以2023年开学季深圳小学学位申请人数创下了深圳建市以来的新高，22.9万，和2017年的常住产妇数21万比较一致。
全市的新生儿不一定都上深圳户口，但是大部分深圳常住产妇的孩子都会在深圳读书，所以6年前深圳常住产妇基本等于今年的小学学位需求量。从2017年起深圳常住产妇人数逐渐下降，2022年的比2017年下降了30%。6年下降30%，说实在话和全国下降数据比，也好不了多少（高房价、高工作压力是最好的节育器啊！！！）。也就是说，等我儿子多福读书时，深圳比2023年学位需求会下降30%。因为上学这件事有6年的时间差，深圳人口高峰2017-2019年，对应23-25年是小学入学高峰，而这批孩子六年后面读初中，九年后读高中，到时深圳学位都会很紧张。为了应对上学高峰（以及误判深圳出生人口会长期保持在高位），从2020年起深圳就启动了百万学位计划，十四五期间在学前教育方面，将新建学位12.5万座以上;在义务教育方面，新建公办学位67.3万座以上;在普通高中方面，建公办普高学位11万座以上。![]()
一个学校的从规划建设到使用周期一般是2年，假设2020年提出的规划，这些学校2023年都可以开始使用。2022年深圳中小学在校生178.32万人，幼儿园在园儿童59.17万人，根据规划深圳在2025年期间，新增12.5万个幼儿园学位，67.3万个中小学学位，就是幼儿园新增20%的学位，中小学新增38%的学位。人口下降30%，学位供应增长30%，谁看了不说声“我去”？或者更粗一点测算，按照常住产妇数，现在深圳每年新增学位需求15万（还是在不继续下降情况下），9年后义务教育学位总需求是135万，但是按照百万学位的规划，中小学的供应数是245万，供应比需求多了50%。学校这种东西，盖起来不容易，拆更不容易，涉及到校舍使用、校区规划、教师分流（下岗），是个很复杂的工程。到时只有各个学校疯狂抢生源了，想想6年后我们家多福可能还挺抢手？而且深圳推进名校集团化，现在“四大”教育集团名下学校已接近30所，覆盖深圳各区，基本实现了“名校”遍地，名校的供应量也上来了。供过于求，租房都能上学，学位房本身还能有高溢价吗？所以，深圳这波降价，学区房也没有幸免，相较于21年高峰期均价高峰期的9.35万/㎡，跌幅达26%。![]()
顶流“四大”学区房价格（深圳中学初中部、深圳外国语学校、深圳实验学校初中部、深圳市高级中学）降幅也很厉害，老破小居住属性弱的降幅40%，居住属性强点的也在20%左右。![]()
以前很多人买学位房是投资，买一套好学区房，孩子读完书还能卖更高的价格，免费读书还能赚钱。现在房价一直跌加上供需错配、人口下降，还有必要为学区房付高溢价吗？学位房的溢价多高？可以参考这个博主的文章，如果把同一个片区有学位和没有学位的房子的价差对比，二线学校80万，一线学校150万，顶级学校200万以上，而学区房里的爱马仕--深实验双学位，高达550万，这就是目前深圳学票的价格。如果这笔钱能换来高升学率也可以，但是深圳的211升学率实在是太一般了，家长付出高溢价，孩子疯狂内卷，家长苦，孩子也苦，但成本收益太不成正比。
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所以观察我身边深圳本地朋友圈，子女50%以上都是跳出国内内卷圈，出国读大学的。
跳出这个学位房逻辑，买个没有学区溢价的好房子，拿学区溢价的钱去上更好的学校，不管是新加坡、香港、英澳美都好，同样的钱，同样的努力程度，考个QS100还是很有希望的。我最近在研究海外上学的一些路径，后续也会在文章里分享。我的学位房再过几个月就到5年了，我已经做好心理准备放血大甩卖。虽然亏了很多，但是现在不卖，以后亏更多。今天的最低报价，回头看都是最高的报价……后续我还会持续分享房子、孩子教育等相关话题，可以加xuanjie-1，进入我们的高质量交流社群，或者和我私信交流。
