单只REITs的发售规模即将突破新高。
4月7日，华夏中国交建高速REITs（下称华夏交建）作为2022年的首单基础设施公募REITs正式启动发售。
按10亿的发售总份额和接近的9.4元/份的发售价格估算，此次华夏交建的募集总规模将直逼94亿元，这将刷新此前平安基金创下广河REITs的91.14亿元的单只规模记录，一举成为境内市场规模最大的REITs项目。
对于REITs新产品的上架，市场似乎已在“用脚投票”。
Wind数据显示，目前已经上市的11只REITs产品截至4月6日的收盘价较发行价加权平均涨幅超过35%，其中富国首创水务REITs涨幅甚至接近60%。
在REITs这一新型品类受捧之下，更大的网上募集规模下所安排的代销机构数量却大大减少，足以看出华夏基金对于这只REITs能够快速完募的底气与野心。
面对网上发行仅有的0.75亿份，华夏交建发售当天的累计认购资金超过650亿元，而在启动销售的前2小时，公众投资者认购就超过了200亿元。
汹涌的市场热潮，让网上的超额配售倍数达到了惊人的92倍，配售比例低至1.08%，盛况宛如新股申购。
作为诞生不久的资产配置全新品类，RETIs在稳增长重要性不断凸显的2022年，势必将得到充分的发展，这也将成为一众资管机构的必争之地。
1·最大REITs项目发行
过会半个多月后，华夏交建终于迎来了发行窗口。
资料显示，华夏交建所对应的基础资产为湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目，即中交建旗下项目公司湖北中交嘉通高速公路发展有限公司（下称中交嘉通）所持有全长达90公里的武深高速嘉通段的经营收费权。
其中，项目公司的原股东中交投资有限公司（下称中交投资）、中交第二航务工程局有限公司及中交第二公路勘察设计研究院有限公司作为原始权益人；而中交投资和中交投资湖北运营公司则作为项目公司的运营管理机构存在。
在打包成为REITs产品之前，2013年10月开工建设的嘉通高速及中交嘉通仍然处于亏损状态。
2018年至2021年前三季度，中交嘉通营业总收入分别为0.67亿元、4.53亿元和3.66亿元和3.86亿元；而同期亏损分别达3.32亿元、0.84亿元、1.34亿元和0.03亿元。
据介绍，中交嘉通多年来的亏损原因源于2018年底前存在“断头路”导致车流量较低、 银行借款规模大导致的高额财务费用、 以及无形资产摊销额较高导致营业总成本较高。
不过，亏损幅度持续收窄并最终有望扭亏为盈，是该项目能够得以REITs化的关键。
“高速建设完后本身是有折旧期的，预计疫情因素缓解和车流量上升后，项目的现金流就会开始稳步上升。”
虽然项目盈利预期待明，但华夏交建在REITs产品备受青睐的如今，仍然充满了潜在人气。
截至4月6日收盘，已上市的11只REITs上市以来的加权平均涨幅达35.80%，除华夏越秀高速REITs外，其余10只均出现明显上涨。
在价格上涨的同时，成交活跃度也在进一步提高。Wind数据显示，2021年上述11只RETIs的加权日均成交额为0.18亿元/只，而这个数字在2022年以来迅速攀升至0.31亿元/只。
因此，华夏交建的超额认购和顺利完募也顺理成章。
按10亿份和9.399元的发行价估算，此次华夏交建发行的募集金额达93.99亿元。
此前发行规模超过50亿元的REITs项目只有两单，分别为58.35亿元的中金普洛斯REITs和91.14亿元的平安广州广河REITs。
这意味着，华夏交建不但会成为2022年的首单新发REITs及首单央企高速公路REITs，也将成为公募REITs市场诞生有史以来规模最大的项目。
2·长期竞赛窗口
纵使募集规模创下新高，但仍然阻止不了当下市场对REITs热度。
此次华夏交建的发行结构，为7.5亿份的战略配售、1.75亿份的网下发售和0.75亿份的面向公众网上配售共同构成。
在战略配售环节，除中交投资作为原始权益人参与外，以申万宏源、东兴证券为代表的多家券商、以华润深国投、华宝、中粮等为代表的多家信托和以工银安盛、光大永明为代表的险资及相关资管产品纷纷入列其中。
在网下配售环节，据3月29日的询价结果显示，华夏交建共收到经剔除后的64家网下机构所管理的149个配售对象的有效申购，合计申购达66.5亿份，为网下初始申购额数量的38倍。
发行安排上，华夏交建不但仅设定了仅有两个交易日的发行时长，代销机构数量更是少到仅有7家，包括4家银行、3家券商和1家第三方机构。
相比之下，发行规模同样站上90亿元的平安广州广河REITs，其代销机构却达到24家之多；要知道，平安广州广河REITs的网下初始募集规模仅为4.56亿元，而此次华夏交建的网下募集规模却达到7.5亿元。
更大募集规模的背景下，代销机构数量大幅减少，却仍然实现了高达650亿元、近百倍的超额认购，足以管窥市场由冷转热的趋势变化。
事实上，REITs情绪的走高，不但源于收益稳健性的产品价值正逐渐被更多投资者认知，这个也和当下资金对低风险品类的偏好提升有关。
在外部风险因素上升、权益资产面临较大波动的情况下，回报稳健但潜在收益高于债券市场的资产品类正在更加受到市场认可。
其中较具代表性的资产就是高分红率股票，以华泰柏瑞红利ETF为例，在沪深主要指数今年以来接连回撤之下，该基金年初至今涨幅已达11.82%，同期易方达、博时两家公募旗下的红利ETF的涨幅分别达到3.72%和3.73%。
在权益资产“挤泡沫”的周期里，更多资金开展避险动作的同时，正在寻求更好的收益增厚机会。
这显然成为了REITs大力发展的好机会。
REITs的基础资产大多属于现金流颇为稳定的运营类资产，这构成了REITs稳健的收益来源。
在已上市的11只REITs产品中，其中7只已经实现至少一次分红，若以上市发行价估算，单位累计分红最多的富国首创水务REIT分红收益率已达7.33%，而平安广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT也在3%以上。
从这些数据来看，REITs已具备了高股息率权益资产的特征，也注定会成为吸引更多配置资金的标的。
从资产端来看，在2022年稳增长主线逐渐得到验证之下，更多重资产企业会在资产出表这件事上更加积极，这会成为助推REITs发展的天然养料。
多重因素作用下，相信会有越来越多的公募机构参与到REITs的长期竞赛中去。目前交易所信息显示，国泰君安资管、国金、鹏华还各有一只公募REITs处于排队在审状态。
过往的项目履历，将同时在资金端和项目端考验着管理人的REITs业务能力，一些过往经历出色的机构可能会有更大的先发优势。
例如富国基金在富国首创水务REIT创造的更高的分红收益，再如华夏交建完成发行后，华夏基金将成为市场中唯一一家管理不少于两单REITs项目的公募机构。
不过这个蓝海的窗口期也不会太久。
按照万亿的潜在市场容量和约35亿元/单的平均规模估算，最终的REITs数量会在300只以内，而伴随着头部机构动作的增多，行业的马太效应会加速形成，加之REITs的管理费偏低，中小机构们的生存空间十分有限；
与此同时，经济下行压力的加大会引导货币政策走向宽松已成定局，无风险利率的进一步承压，随时有可能促使资金偏好向中高风险权益类资产回流，错过REITs落地以来的首个景气周期，势必将陷入后来者的被动陷阱。
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