超4%固定收益，百倍认购，你会投资保租房REITs吗？
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2024-09-18 13:49
上海
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中秋节前的最后一个交易日，A股给大家发月饼了，韭菜馅的......本想着将自己辛苦挣来血汗钱投进股市小赚一笔，但没想到西装进去、光着出来，保时捷进去、车轱辘出来......![]()
保租房REITs又要上新了，这次是招商蛇口租赁住房REIT。8月22日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。本次基金拟募集规模为12.895亿元，底层资产总建筑面积达6.53万平方米，2024年及2025年可供分配现金预测值分别为2525.69万元和5646.28万元，预测期间的现金流分派率预测值分别为年化4.12%和4.38%。项目底层资产为位于深圳南山的太子湾项目（32年土地权限）和林下项目（50年土地权限），存续期约为32-50年。项目初始评估价值为12.87亿，发售价对应估值13.64亿，相对于初始评估值溢价约6%。并且，招蛇租赁REIT于9月14日发布了基金份额发售公告，报价区间是2.550-2.871元/份（询价区间为2.485-2.871元/份），最后确定的发售价格为2.727元/份，网下认购倍数为103.66倍，有效报价认购倍数为93.65倍超百倍的认购倍数，几乎赶上北京保障房REIT发行时的认购倍数了。并且结合各单保租房REITs上市后近一个月的市场表现来看，市场价格基本都会出现溢价。![]()
所以，对于招蛇租赁住房REIT的超百倍认购倍数，投资人和北京保障房REIT齐平的抢购热情也给出了超高的市场期待。公募REITs，也叫做不动产信托资金，可以理解为地产行业的“股票”，将不动产项目拆分成标准的份额卖给市场上其他的投资者，帮助原来的开发者回流资金。过去，老百姓买房除了刚需外，最主要的原因还是为了投资升值。无论是老破小、学区房、次新房或者豪宅，在行业好的那几年夸张点说，买到就是赚到。但现在，房价下跌是事实，房产的投资属性也在不断降低。最明显的就是房产的价值在不断分化，老破小价格越来越低，豪宅有价值但是和普通人没有关系。![]()
所以，既想投资优质资产，又要买得起，REITs是一个不错的产品。公募REITs的底层资产一般是产业园区、物流仓储、保租房等产权类项目以及高速公路、水电等特许经营权类项目。开发商缺钱想要回流现金，于是打包旗下运营不错的优质资产发行REITs；从目前上市的REITs产品来看，保障房、产业园、物流仓储REITs收益率基本还算稳定，普遍有3-4%左右的收益。并且对于大部分REITs底层资产来说，运营都相对稳定。对于能够长期持有、运营稳定且长期收益不错的产品，已经不多了。![]()
大环境不好，大家要么手里没钱，要么有钱也不敢随便投资。银行利率1.8%左右，稳定是稳定，收益少也是真的少。股市今年年初大A坚守3000点大家还要庆祝一下，到现在已经在2700徘徊了。![]()
这时候就能看出，公募REITs3-4%的收益，看似不多，但一对比下来，还是蛮香的。但公募REITs里面细分很多，产业园、物流仓储、保障房、高速公路等等。今天，我们就着招商蛇口REITs即将发行，来聊一聊保租房REITs值得投资吗。![]()
从保租房REITs的市场表现来看，基本都在呈现一个稳定上涨的趋势。因为REITs主要是机构投资者在买，所以当前的市场价格，倒是在一定程度上，展现了项目本身的基本面。尤其在市场波动时，我们在年初的《开年跌跌跌，保租房REITs还能投资吗？》中也提及过，即便市场出现波动，保租房REITs也体现了良好的抗风险能力。而我们投资REITs，价格涨幅是一部分，更看重的还是它可持续的分红。所有的可持续分红包括股价的上涨都是建立在项目的可持续运营以及盈利上。从目前的经济状况来看，大家投资、消费意愿降低，企业存续困难，但大环境的下行对保租房的影响并不大。从保租房REITs底层资产出租率情况来看，基本都维持着较高出租水平。![]()
作为长期资产配置工具，REITs基金的收益主要依赖于底层资产的运营表现，未来底层资产表现将是决定REITs价格的根本。而保租房REITs上市一年半后，底层资产仍然监听的市场变现，也体现了其运营稳定可持续的特点。对于长期投资产品来说，稳定且能增值，不就是投资者最关注的吗。我觉得适合自己，能够带来稳定收益的投资就是一笔好的投资。有些人，明知一笔投资会超出自己风险承受能力的，仍然冒着每晚寝寐不安风险去冒险，投资是理财目标、个人认知、对风险理解、情感健康需求的一个集合，而对于追求长期稳定的投资者来说，保租房REITs不妨是一个好的选择。…往期阅读…
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