2024年四季度，中国的核心一线城市，
甲级写字楼的空置率仍然居高不下……
根据第一太平戴维斯的数据显示：
北京和上海的甲级写字楼空置率，已然超过了20%这个国际公认的“警戒线”，
而且这个低迷是全球范围内的：穆迪数据显示，今年第二季度全球写字楼空置率首次突破20.1%，刷新历史高点，写字楼的高空置率将会持续很长一段时间。
随着空置率不断攀升，
租金价格也不得不下调。
最近亚洲最大房产基金，领展房地产投资信托基金（0823.HK），最近发布了截至2024年9月30日止六个月（4-9月）的中期业绩，报告中显示，
由于市场竞争激烈，项目的续租租金调整率面临严峻挑战，项目于报告期内的续租租金调整率取得20.9%的负增长，换取更高出租率的经营策略。
大家日子都过得艰难……
但与地产困境形成对比的是，科技成了香饽饽。
比如AI，所有人都在押宝AI，说AI是第四次工业革命的引擎，将被应用于各种不同的场景，提升效率，创造以前从来没有过的蓝海市场……AI巨头的股价在2024年表现极其亮眼，全球风投资金中约40%流向AI/ML相关领域……
被这样的情绪所感染，很多地产运营方都在思考，
我能不能应用这些前沿技术来提升效率，节省成本？
愿望是很美好的，但这中间有很多“坑”。
梁宁最近在新书《真需求》中说，在这个人人都在谈创新的时代，99%的人其实都在做无用功。
为什么？
因为不懂什么是“真需求”。
租户可能说：
我想要一个高端的智能办公空间。
是，这是客户说出来的需求，但高端办公空间的背后，租户真正需要的，
可能是“符合品牌定位的企业形象”，因为它能帮助企业吸引人才、提升逼格？
也可能是“灵活性和效率”——办公环境需要支持业务增长？空间可根据团队扩展或缩减灵活调整？
而且，如果你说，我这边虽然没有辣么智能，但租金比你现在的要低20%，维护成本还非常可控；你看看客户的“身体是否还那么诚实”？
所以，租户的“真需求”不在于你的技术有多先进，
而在于你能不能帮助他们省钱、省心、增效、增值。
技术的意义是解决真问题，满足真需求。
但现实中，很多公司往往为了蹭“AI”这个概念，做出一堆看起来很智能的东西，实际上却并不解决实际问题——
举个我们身边的例子：很多人都碰到过站在大堂里的“AI吉祥物”，这些智能导览机器人，号称可以为访客提供导航、租户介绍、楼层信息等服务。
但机器人的交互体验很差（特别是对社恐族来说），大部分访客最终还是去问了前台……而且，这些机器人需要频繁更新软件和维护硬件，这又是一大笔开销，但功能却远不如一张清晰的楼层指引图。
最终，这些机器人变成了摆设，仅供拍照和社交媒体宣传。
这在我们看来，就是典型的“鸡肋型AI”：
看上去挺智能，但没有解决核心问题。
所以，与其堆砌炫酷的功能，华丽的概念，不如静下心来问一句：
租户真正想要的是什么？
然后，再用技术解决客户的“真问题”，满足客户的“真需求”。
我们举一些把AI用好的案例。
之前，我们说到了纽约帝国大厦在疫情期间做了一个改造，通过AI系统优化能源管理，也就是说，通过传感器数据和机器学习算法，实时优化楼宇的供暖、通风、空调（HVAC）系统来节能，最终能实现节约40%的能耗。
从算账角度来看，能源效率的提升的花费仅有1300万美元，而通过改造，每年节省 440 万美元，3年妥妥回本。在改造前，只有60%被出租。而改造后，从三楼到二十五楼的空间已经完全100%出租。
这是实实在在的真金白银。
再比如，专注于做物业安全方案的Kastle Systems，他们是这样用AI的：
因为自己服务超过 10,000 家企业，每天都会产生大量的数据，Kastle通过分析门禁数据和设备使用数据，预测电梯、空调等关键设施的潜在故障，通过提前警报维护需求，让物业管理者在问题发生前解决，避免突发停运，减少了20%的设备停机时间。
还有不少美国的地产公司，他们通过AI结合地理信息系统（GIS），分析人口增长、交通流量、商圈分布等数据，选择在最有增长潜力的区域拿地，项目回报率显著提升。
这些都是AI创造价值的例子，重点是，
它们用技术补强了企业已有的能力，而不是为了显得“高端”而强行堆砌。
AI不是用来“显摆”的，而是用来“干活”的。
用对了地方，AI能让公司更高效，更有竞争优势；但用错地方，AI就成了一个昂贵的噱头，既浪费钱，也浪费大家的耐心。
好，你明确了客户的需求，也有了相应的技术工具，
但我们还要提醒的一点是：
机会成本！
资源是有限的，把技术应用于某个领域时，你必须考虑是否牺牲了其他更有潜力或更急需的应用场景。
怎么理解呢？我们再举一个现实中的例子。
纽约市有一栋商业办公楼，为了践行绿色低碳，花了一大笔钱升级了一套顶级的楼宇管理系统（BMS），能智能控制供暖、制冷和照明，数据模拟显示能节能20%，对品牌客户有吸引力……
这确实解决了客户的需求问题，听上去也很诱人？
于是他们就开干了。
但是有件事被忽略了——租户们根本没有养出节能的习惯！空办公室的灯整夜亮着，冬天每个楼层的加热器都开到25度以上……
结果BMS拼命优化暖气系统，租户却在“反优化”，浪费依旧，能耗并没有如预期地那样下降。
后来他们干脆投资了一项简单的员工教育计划，教租户如何更高效地使用能源，比如关灯、调低温度等。
这项计划成本不到10万块，却带来了远高于BMS的节能效果。
这就是机会成本的经典案例——
你可以花大钱买高科技（听起来很酷），
但却没先解决人们的行为习惯（同样重要但没那么酷）。
结果就是用高压炮打蚊子，花大钱捡芝麻。
所以，如果你的预算紧张，特别是在大环境不好的当下，在应用高成本的技术之前，可以优先考虑有没有低成本的解决方案，摘容易摘的果子。
说白了，在当下的经济环境中，
Proptech要发挥最大作用，分为三步
首先，你要明确客户的“真需求”，
其二，确保技术能满足客户的“真需求”
其三，分析技术的“机会成本”，先摘容易摘的果子。
这三步走好了，做到了“务实又务虚”，
才是让Proptech从“看上去很美”到“真的很值”的关键。
你看好哪些Proptech？你是如何应用Proptech的？
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