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各位粉丝：
上月29日，央行发布公告，降低存量房贷利率。
央行指导市场利率定价自律机制同日还发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布操作细则。
今天，工行在其官方微信上发布了存量房贷利率调整的常见问答，大家关心的北京存量房贷利率到底能降到多少终于有了答案。
和29日【京房字】发布推送中解读的结果完全一样，北京存量首套房贷利率为LPR减30个基点，目前为3.55%；五环内存量二套房贷为LPR减5个基点，目前为3.8；五环外存量二套房贷为LPR减25个基点，目前为3.6%。
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第一个问题，调整后的存量房贷利率能降多少？
根据市场利率定价自律机制的《倡议》，批量调整后，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
也就是说，调整后的存量房贷利率，一是要符合不低于LPR减30个基点这一要求，同时还要符合所在城市新房贷的加点下限。这两个条件都必须满足。
目前，北京新发放贷款的首套房贷利率的加点下限为LPR减45个基点，目前为3.4%。对于二套房贷，利率政策下限则按五环内、外区分，购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限调整为LPR减5个基点，目前为3.8%。购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限调整为LPR减25个基点，目前为3.6%。
由于这两个条件都必须满足，而且取的都是不低于。因此最终北京存量首套房贷利率调整原则为LPR减30个基点，五环内存量二套房贷为LPR减5个基点，五环外存量二套房贷为LPR减25个基点。
而根据工行今天发布的问答口径，北京调整后首套房贷利率为LPR减30个基点，目前3.55%。二套房贷调整后利率值为：五环外LPR减25个基点，目前为3.6%；五环内LPR减5个基点，目前为3.8%。
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第二个问题，调整后如何执行新利率？还贷的金额何时变化？
根据央行和自律机制发布的要求，各商业银行不晚于10月12日发布操作细则，10月31日前开展批量调整。那么各银行最近几天会陆续公布操作细则和批量调整时间。预计本月下旬各商业银行将集中开展批量调整工作。
至于如何调整，工行表示，此次利率调整仅调整LPR加减点，并不调整贷款重定价日。
也就是说，这次批量调整的是加减的基点，比如之前的存量首套房贷是LPR加40个基点，那么这次批量调整后，该房贷利率就是LPR减30个基点。在批量调整完成后，大概率从下个月起还贷时的计息，就将按照LPR减30个基点来算。
不过近一年里LPR是有调整的，而且之前贷款重定价日的周期是一年，有的人是每年1月1日，有的人是贷款发放日，因此LPR这个数值要等到重定价日才会调整为最新的。
比如，某首套房贷刚过了重定价日，LPR已经调到了3.85%，那么这次批量调整完利率就直接是3.55%。如果还没到重定价日，LPR还是3.95%，那么这次调整完就会是3.65%，等到重定价日之后就会调整到3.55%。
没赶上重定价日的也不用着急。央行在9月下旬发布的公告中也表示，将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。预计近期央行就会发布具体的取消和调整公告。
因此预计很快大家就可以和银行约定新的重定价日周期，周期将会更短，很有可能最短一季度就可以调整一次，那么今后如果LPR下调后，大家也就能更快的享受到更低的利率了。
值得一提的事，本月21日最新一期LPR将公布，此前业内普遍预计本月LPR将下调，预计最多下调幅度或将达到20个基点，即五年期及以上LPR下调到3.65%。
假设本月LPR下调20个基点，那么重定价日后，北京的存量首套房贷利率有望达到3.35%；五环内存量二套房贷利率有望下调至3.6%，五环外存量二套房贷利率有望下调至3.4%。
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此外，还有几个大家可能比较关心的问题，今天工行也有了解答。
如果之前的房贷选择的是固定利率，这次也可以调整。
对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。
举例说明，如当前您首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，在10月15日申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15基点，10月25日实施利率批量调整将统一调整至LPR-30基点。
如果是符合二套房贷转首套房贷，这次也可以联系贷款经办行申请“二套转首套”，审批通过后可享受更为优惠的首套房贷款利率。
另外，此次调整只针对存量房贷，商办、商铺等商用房的贷款不在此次调整范围内。
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