引言
随着城市化进程的加速和商业竞争的日益激烈，传统的商业地产模式已难以满足市场对多元化、高效化、便捷化商务空间的需求。在这一背景下，一种全新的商业地产理念——“超链体”应运而生，它旨在通过物理空间与软性服务的双重链接，打破业态壁垒，实现资源的高效整合与共享。
近日，世博天地项目与木棉花凯悦臻选酒店、桐森酒店、有巢、城方等四家知名企业达成战略合作，共同推动“超链体”理念的实践，为城市商务新生态的构建注入了新的活力。克而瑞资管上海总经理有幸采访了世博天地GP申寿润资管执行董事骆麒，对世博天地项目进行了深度解析。
01
世博天地：写字楼3.0时代的领军者
骆麒指出，房地产市场已进入下半场，空间的核心竞争力不再仅仅局限于区位、硬件、配置、服务等维度的考量，更加注重以城市公共资源背书的契合新质生产力的“新质生产场景”。世博天地提出的“超链体”概念正是从这一理念出发，是项目团队对未来城市生活、商务模式的一次大胆探索和创新实践，旨打造一个无界多元的社交生活场和商务风范地。
根据克而瑞资管在2023年发布的《中国写字楼产品力发展研究》显示，企业在选择写字楼时，核心考量包括区域产品力（潜力、交通、商业）、楼宇产品力（设计、设施、布局）及服务产品力（物业、安全、专业服务），这些要素共同塑造区域魅力、办公环境品质及企业形象。
而随着世博天地的面世，上海写字楼产品力又迎来了新的跨越提升，进入了3.0时代。从1.0时代的单一商务空间供给，到2.0时代的多种功能复合的综合体形态，到如今世博天地打造的生态共建超链体，标志上海写字楼已达到全新高度，进入了3.0时代。
世博天地项目作为国际化滨江综合体，树立了市场新标杆。据悉，世博天地写字楼自4月竣备以来，已取得多笔重要签约；商业于2024年12月开业，开业率高达90%以上；酒店品牌也在12月正式亮相。
在当前上海写字楼租赁市场面临租金持续下滑、供应量不断攀升的双重挑战下，世博天地所取得的成绩尤为亮眼。据克而瑞监测数据显示，自2022年第二季度起，上海写字楼租金已连续11个季度下滑，而供应量则持续攀升。预计未来五年内，全市办公供应量将超过2000万平方米，市场承压态势明显。
世博天地之所以能在逆市中脱颖而出，展现出其强大的市场吸引力，离不开其创新的“超链体”模式。“超链体”不仅是物业空间的深度联动，更加考验项目团队的运营能力。作为由实力国、央企投资并资管操盘、华润万象生活在上海首个真正意义上的轻资产管理项目，世博天地凭借其出色的表现，交出了一份圆满答卷。这不仅彰显了在商办运营领域华润万象生活的深厚底蕴和强大实力，成功导入各方资源，培育并发展出独具特色的写字楼综合服务能力，更标志着通过GP基金运作大资管模式下的成功。
“超链体”这一模式不仅提升了项目的综合运营效率，更为入驻企业和消费者提供了更为丰富、便捷和高效的服务体验。
02
“超链体”解读：运营服务的新高度
作为项目的核心理念，“超链体”通过物理空间与软性服务的双重链接，打破了传统商业地产的业态壁垒，以高品质产品和空间创新为基石，依托片区内丰富的交通、江景、公园、总部基地等资源，赋能商务效率、企业成长、员工办公等多元需求，为世博滨江区注入了新的活力。
（1）城市层面的在地链接：深挖文化基因，引领区域创新
根据2017-2035上海城市总体规划，滨江文化商务走廊和一江一河重点区域被列为重点发展对象，世博-前滩-西岸一线，正随着时代的变迁而快速发展，逐渐成为了具有全球影响力的滨水中央活动区。这里不仅承载着上百年的文化底蕴，更展现了现代都市的繁华与魅力。
作为世博片区的最后一块拼图，世博天地承载着世博的文化基因和创新精神，将通过深入挖掘世博的文化内涵，与周边环境紧密链接，共同推动世博板块的迭代更新。在后续的运营过程中会持续与周边环境进行互动链接，这种在地链接不仅能够强化项目与区域文化的联系，为项目注入独特的文化魅力，更为“秀外慧中”的世博片区增添新的活力。
世博天地位于世博滨江核心板块，一轴四馆环伺，多轨交汇、双隧贯通，并与南北高架、世博大道主干道全面接驳。后世博时代，世博片区将围绕国际交流的核心功能进行打造，形成集时尚购物、文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的区域级中心。这一区域将承接陆家嘴核心需求的外溢功能，成为新的商务和文化中心。同时，世博天地周边拥有世博文化公园、世博公园、后滩公园等优质生态资源环绕，这里面向超过24万的居住客群以及百万的休闲客群，展现出了国际、开放、多元、人文、艺术交融的大都会生活风范。
（2）项目层面的资源链接：打破业态壁垒，实现融合共生
骆麒介绍，世博天地作为32万方的综合体项目，包含2栋高层办公塔楼、2座多层商务独栋、2栋高端酒店及1个精品购物中心。项目打破了传统商业、酒店和写字楼独立管理的模式，通过创新的互联设计，实现了内部各业态之间的紧密融合，形成了一个充满活力与互动的多元生活空间。这种创新的设计不仅迭新了商务氛围，更吸引了众多社群共聚，实现了内部各业态之间的无缝链接。
① 写字楼：焕新办公体验
写字楼是整个世博天地项目中最为核心且标志性的业态组成部分，其办公总体量约10.5万㎡，已于2024年4月完成了竣工备案，标志着项目正式进入了全新的运营阶段。世博天地凭借其前瞻性的规划理念，通过精心设计的空间产品、高效集成的智慧平台以及丰富多元的多元商务服务等模块，为写字楼林立、展会规模庞大的世博片区带来焕然一新的办公体验。
- T1&T2写字楼每栋约4.7万㎡的空间，以LEED金级的标准打造，全玻璃幕墙的设计，面江而立，视野和采光几近无敌。租赁面积灵活多变，提供从150平方米起到整层2,300㎡的灵活租赁方案。
- V1&V2写字楼为两栋5300㎡的独栋办公，整栋租售，更可尊享冠名权。无论是寻求高效协作的团队，还是追求独立品牌形象的大中型企业，都能在这里找到理想的办公场所。
同时，项目也高度重视入驻企业白领员工的实际需求，利用Officeasy润商务这一数字化工具，为入驻企业及其员工提供了更加全面、便捷、高效的办公体验。作为华润推出的创新办公生态系统，深度融合了空间产品、智慧平台和多元服务三大核心模块，旨在为企业客户和白领员工营造一个“快乐工作、优雅生活”的商务生活场景。
对于入驻世博天地项目的企业来说，通过数字化工具，不仅可以享受到综合体品牌的权益服务，还能在工作效率以及员工关怀等方面获得实质性的支持。这将有助于入驻企业更好地吸引和留住人才，提升企业的综合竞争力。
② 购物中心：塑造生活高地
世博天地商业作为片区商业的强力补充，承载着革新片区商业能级和生活方式的重任，已于2024年12月31日活力开场。
项目以“消弭地域边界，链接城市美好”的超链体概念，链接周边资源，以“Mall+ 街区式”的形式创造多元体验，吞吞食集、慢慢里巷等主题区提供情绪价值。为追求美好生活的人群提供温暖、舒适、松弛的城市社交治愈场，打造全新友好利他型商业标杆，塑造浦东美好生活新高地。
世博天地围绕“区域餐饮聚集地、好买易逛生活场、滨江友好服务站”三大产品标签，打造“惊喜生活先享官、友好社交主理人”两大核心人设。
区域首进品牌超50%，零售方面从先锋运动，到户外装备以及灵感杂物，倡导惊喜源于热爱/探索/相聚，项目引入小米、CAMEL等上海旗舰店，BOLYGA、狐狸小妖等上海首店，Sanrio、KKV、X11等全新形象店铺；餐饮方面为美食社交、寻味之旅提供场域链接，从烟火气到独特风味及Chill社交，引入漫巷、富贵椰、青年星厨、%Arabica、杨有喜等区域首店/旗舰店，给世博轴板块焕新商业活力。
③ 酒店：增添奢华体验
世博天地项目中的两栋高端酒店——上海世博桐森酒店和木棉花凯悦甄选酒店，为项目增添了浓厚的奢华氛围。作为本次签约的“世博天地住旅生态合作伙伴”，这两大酒店品牌为入驻的写字楼企业带来了专属的尊享权益，这些权益涵盖了酒店各项服务的特别优惠，让入驻企业能够以低于市场价的价格享受到高品质的服务。
桐森酒店（Thompson Hotels）是凯悦酒店集团旗下奢华生活方式品牌酒店，其首次进入亚洲便选择了世博天地项目，预计于2025年第二季度正式启幕。
自 20 多年前首家桐森酒店（Thompson Hotels）亮相纽约市中心以来，桐森酒店就开始从其所处的街区中汲取灵感，将传统的热情好客演绎成时尚的动感文化。而今，在不断发展全球网络的同时，桐森酒店以名厨坐镇的餐厅、兼具文化中心功能的酒店大堂、打破边界的音乐项目等特色，持续传递着本土化的创意能量。也因此，桐森酒店成为了极具魅力的社交磁场，酒店的鲜明设计风格能引发宾客心灵深处的共鸣，带来独特的体验，让每一个拥有创意之魂的人彼此启迪，创造出更加绚丽多姿的文化。项目为入驻企业提供了丰富的商业权益和酒店权益，不仅提升了整体运营效率，更为入驻企业及白领带来了更为便捷和丰富的服务体验。这种一站式的服务模式，不仅强化了世博天地的综合竞争力，更为城市商务新生态的构建提供了有力的支撑。
木棉花凯悦甄选酒店是由华润置地与凯悦酒店集团合资成立的酒店品牌，本次签约世博天地项目是首次进入上海，预计于2025年第二季度正式开业。
上海世博木棉花凯悦臻选酒店位于浦东新区新地标世博天地内，比邻上海世博展览馆、中华艺术宫。荟萃世界艺术文化，缤纷多元娱乐演出，坐拥一线黄浦江景，饱览陆家嘴天际线及东方明珠。以公馆秘园为设计灵感，通过移步易景的方式带您领略复古与现代的魅力碰撞。设有333间豪华客房及公寓套房，提供海派艺文的入住体验。酒店内设主打本帮菜的小南洋餐厅、逐光屋顶、蜜光阁空间以及逐光艺廊；设有两个多功能会议厅，灵活满足各类会议需求，摩登引领独特生活风尚。
（3）软性服务层面的生活链接：打造全方位服务支撑，提升用户体验
除项目内两栋酒店的尊享权益外，“世博天地住旅生态合作伙伴”还引入了有巢公寓和城方公寓两大品牌，为入驻企业员工提供全方位、多层次的服务支撑。
有巢公寓是华润置地旗下的长租公寓品牌，其为企业客户打造了专属服务平台“巢企荟”，以央企品质为依托，提供专业的定制化住宿解决方案，助力企业客户提升员工福利价值。
品牌名称“有巢”寄托了“住有所居”的美好愿景。有巢公寓提供多种租住模式，满足不同人群的需求。无论是追求高性价比的青年公寓，还是注重品质与服务的白领公寓，有巢都能提供合适的选择。有巢公寓也借助华润集团的多元业务优势，创新了“1+9”业务特色。即将有巢长租公寓与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合，打造舒适、健康、安全、环保、人文的多元宜居社区。
城方社区是上海地产集团旗下的租赁住房运营服务品牌,在上海已服务超1200家优秀企业，一站式提供企业及员工租住生活解决方案。
作为上海地产集团重要业务板块之一，城方充分运用国企资源优势，坚持“为城留人，引领有品质、有温度的租住生活”的使命情怀，发挥市场化专业运营能力，形成了多维服务核心能力。其业态覆盖了公租房社区、市场化租赁住房社区等集中式租赁住房以及分散式租赁住房“城寓万家”，为城市各类人才提供更好的生活发展的服务平台。
世博天地入驻企业可通过有巢公寓或城方社区为企业员工链接租住服务，涵盖全国差旅或委派人群。后续项目方还将持续挖掘高品牌企业服务机构，为“超链体”提供更多链路。
世博天地以总部办公、高端酒店、精致商业三位一体的生态圈为核心，通过空间场景的营造，充分释放了商务与商业群落的空间价值，激活了世博版块的城芯势能。在这里，城市、产业、商务、生活完美共融，共同打造了一个当代复合城市共同体和活力共生的有机城市聚落。
03
“超链体”形成背景：集国有企业、专业基金、优质操盘模式和明星项目于一体的典范
采访时骆麒说到，“超链体”概念的落地离不开项目的股东优势。世博天地是由国寿申润城市发展基金投资，GP申寿润投资公司管理，基金及管理公司由中国人寿、上海地产、华润这三大国央企业强强联合、共同组建，展现出无可比拟的雄厚实力与深厚底蕴。
在投资层面，三方的强大实力与丰富资源，为“超链体”的形成奠定了坚实而稳固的基础。
在资管层面，GP申寿润投资公司始终秉承价值创造的核心理念，依托三大国央企的资源赋能，发挥主动管理能力，为项目最终呈现保驾护航。
在项目的建设与运营环节，华润置地与华润万象生活两大知名品牌分别担纲重任，这不仅确保了项目的专业水准，更赋予了其出色的品质保证。
从投资到资管，再到建设和运营，各方价值观不谋而合，合作可谓水到渠成、一拍即合。正是基于这样统一的经营理念，项目才得以展现出强劲的发展势头。
2024年3月，世博天地写字楼接触市场，触达渠道客户，并基于项目自身特点及市场反馈提出“超链体”概念；
4月，世博天地写字楼竣备；
5月，项目在地产、金融、设计领域开展圈层链接，尝试超链体概念与不同行业融合；
6月，结合世博区域的文化特色，与德领馆合作举办中德青少年音乐节相关活动，在市场上广泛发声；
8月，将超链体概念与属地政府沟通，开展政企联合活动；
11月，与木棉花、桐森、有巢、城方合作，链接住旅相关品牌，为项目客户提供权益；
12月，世博天地商业开业，进一步拓展超链体概念至市区级政府，加深政企联合，进一步扩大圈层边界。
……
END
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