市场调整周期之下，长沙楼市展现出了明显的分化特征。部分项目通过精细化产品设计和深入探索特定市场需求，成功吸引了购房者的注意，进而推动了项目销售业绩的提升。
榜单纬度
洋房（4-7层）、超高层（＞33层）
住宅大平层、商业大平层（＞200㎡）
三房性价比（面积＞中位数，均价＜中位数）
四房性价比（面积＞中位数，均价＜中位数）
全装修（2500元/㎡）、全装修（3500元/㎡）
榜 单 解 读
01
洋房、超高层榜首断层式领跑
2024年，内五区洋房总成交9.54亿元，TOP10项目总金额9.24亿元，贡献97%的业绩占比，集中度之高令人瞩目，已然成为市场走向的关键风向标。
其中【保利天瑞】独树一帜，它精心打磨的墅质洋房、独具匠心的归家礼制，配合寸土寸金的绝佳地段，共同构筑起强大竞争力。2024年单项目以5.29 亿元的斐然成绩登顶，领先第二名4亿元有余，用实打实的数据彰显产品硬实力。
由于“限高令”的严格实施，长沙新建超高层建筑的项目数量大幅减少。这使得现有的超高层建筑变得更加珍贵和稀缺。2024年，内五区超高层总成交97.92亿元。TOP10项目主要分布在成熟地段或热门板块，TOP10总金额73.53亿元，贡献了75%的业绩。
市政府板块的【招商蛇口江山境】，地段、产品以及品牌优势兼具，以24.71亿元的金额优势占据榜首，相较第二名超出16亿元以上业绩。TOP10入榜门槛3.52亿元，除榜首业绩遥遥领先外，其余项目内部竞争激烈，金额差距不大。
02
住宅大平层市场“瘦身”
多项目调整规划以契合市场
大平层市场自2021年开始成交量和项目数持续攀升，从2015-2020年的年度均值51.1万方，到86.6万方，项目数量也飙升到42个，至2023年达到顶峰。
2024年，随着市场分化的加剧，部分开发商为了适应市场需求，对大平层项目进行了调整。例如，将大户型改为小面积/控总价等“瘦身”策略。这些调整可能使得市场上看起来住宅大平层项目的数量有所减少，但实际上只是项目形态和定位的变化。
长沙大平层市场竞争激烈，产品同质化现象严重，产品复制性较强。开发商需要在产品设计和品质上不断创新，以脱颖而出。
单项目来看，榜首【招商蛇口江山境】在产品设计上注重创新，通过独特的户型设计、装修标准和智能化家居体系等，提升产品的品质和竞争力；同时招商蛇口作为实力雄厚的央企，其品牌在市场上享有较高的知名度和美誉度。
03
公寓大平层存量项目竞争格局形成
市场分化加剧
2024年7月2日，长沙市下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可依规依程序调整为住宅。随着新项目的规划审批被暂停，现有的公寓大平层项目将成为市场上的主要供应来源。
▲招商蛇口臻境项目效果图
04
招商蛇口项目崛起
占据三四房性价比榜首
“性价比”评价维度是面积大于月度中位数，均价小于月度中位数，按成交金额排名。2024年长沙内五区三房、四房性价比TOP10金额分别为7.52亿元、27.00亿元。【招商蛇口】旗下项目分别占据三四房性价比榜首。
三房性价比榜单中，TOP10各项目金额相差不大，竞争较为激烈。【招商蛇口璀璨学府】以1.53亿元位列榜首。项目依靠优质教育配套入读、全维生活圈、高阶产品品质与物业服务，位列三房性价比榜首。
▲招商蛇口璀璨学府项目效果图
四房性价比榜单中，【招商蛇口天青府】以5.03亿元位列榜首。以出圈的实景展示、公区配套、王炸户型以及天赋完善配套成为长沙顶流红盘，同时刚改价格买品质大宅，性比价突出，位列四房性价比榜首。
▲招商蛇口天青府项目效果图
05
高端市场通过全装修提高品质感受
2024年，长沙全装修房成交面积占比45%，相较于2023年降低6个百分点。一方面是购房者对于居住个性化需求的提高，毛坯房的市场需求仍为主流；另一方面一些开发商为了降低购房门槛、加快资金回笼，会选择增加毛坯房的供应。
细分来看，全装修标准2500元/㎡榜单中，TOP3的门槛值超过12亿元，头部前三的成交金额贡献TOP10的51%业绩。
其中，【中建和悦宸光】以17.78亿元位列榜首，其在全装修中采用了众多知名品牌材料，如三星中央空调、品牌地暖等，确保装修品质上乘。【中海寰宇天下】配备中央空调，选用格力、施耐德等一线大牌，融入智慧居家系统，成为片区品质榜样。【长沙北中心保利时代】在全装修中融入了中式元素和诸多人性化设计，既保留了东方文化的韵味，又不失现代生活的便捷。
在3500元/㎡榜单中，对应的基本是高端大平层项目，在大平层项目通过全装修以提高品质感受已成为一种趋势，该档次全装修项目成交金额也是全品类榜单最高。
单项目来看，3500元/平米全装修档次中，【招商蛇口江山境】和【长沙瑞府】成交金额破20亿元，位列榜单前两位。【建发缦云】以17.46亿元位列TOP3。
【招商蛇口江山境】采用大金中央空调、中科睿赛新风、地暖预铺管道、GE通用净水等知名品牌材料，确保了装修品质。并配置了智能云管家系统，可实现一键控制灯光、空调、新风等设备。
【长沙瑞府】在全装修的品牌考量上，长沙瑞府采用一线大品牌，如定制岩板、天然石材、编织皮革、艺术玻璃等选材；引入了全屋智能体系，包括智能灯光、智能温控、语音控制等。
【建发缦云】也选择高品质的装修标准：大金品牌的中央空调、以及中科睿赛的新风机，为业主提供舒适的室内环境；圣象多层实木复合地板和简一大理石瓷砖，提升了室内的整体质感；高仪的智能马桶、花洒和水槽等洁具，以及汉斯格雅的龙头等五金配件，彰显了高品质的生活追求。
相较于覆盖全市的综合榜单，专注于不同物业类型的品类榜更能精准反映长沙当前市场的供需动态及未来趋势。
来源/克而瑞湖南
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