既往该号还追踪房市新闻之际，曾经言中很多事情。在恒大开展多线运营业务之际，我说房市的风向标就是看恒大何时转折向下，也是时代大幕落下的标志性事件。房市寒冬，恒大违约，多少中产将跌落凡间第二件事情是万科，彼时的万科，外界认为现金流最为充足，喊狼来了的吹哨人，让同行开始踯躅不前，万科疯狂拿地，凸显出管理层的心口不一。但吹出来的现金流，终归是要露馅的，万科美债崩盘，房市真进入“黑铁时代”？而现在，这场大戏，终归也是落下了帷幕。这一次终于轮到浓眉大眼的万科了？
万科高管集体离职
临近农历新年，房市依然消息不断，这次，终于轮到虚胖的万科。前不久，祝九胜的相关消息不胫而走。现在，万科的高管，陷入离职潮。郁亮因工作调整等原因申请辞去公司董事会主席职务；祝九胜因身体原因申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务，辞职后不再担任公司任何职务；朱旭因工作调整原因申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务。
而在其几乎同时发布的业绩财报，公司预亏450亿。
万科事实上被深圳政府派人接管，万科新董事会主席辛杰就是深圳地铁现任董事长。 注意，深圳政府接管万科，不代表深圳政府接过了万科的债务。也即意味着，这些离职的人，依然被追责的可能性很大。之前写过，万科济南总经理肖劲被带走调查，细说烟台企业举报万科始末
让我们再来回溯下万科真正被外界普遍关注到其财务出现危机的非常明显的例子，就是被地方企业举报偷税漏税。
关于万科偷税漏税的举报信
2024年1月18日，烟台百润置业公司在公司官微发布了一则名为“关于万科偷税漏税的举报信”，引发市场关注。此次举报，包括烟台百润在内，共涉及10家当地公司，均为万科烟台的小股东。举报信中，烟台百润称万科有“隐匿收入”“偷逃巨额税款”“利用偷逃税款谋取私利”等问题。核心直指：万科利用车位内部包销或抵顶给相关企业再对外销售、“以房抵债”不做销售处理、“贵卖贱报”等操作，隐匿了部分收入，进而减少了应税收入，达到偷逃税款的目的。
2024月1日消息，针对烟台市百润置业发布有关“关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映”，万科方面最新回应称，“烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。”
万科在烟台的楼盘布局还是非常多的，且烟台最畅销的房源，万科是排在前3的。但前几年就在烟台传出拖欠问题，时至今日，烟台发酵属实料想不到。而更为致命的是美元债务问题。
关于万科美元债问题
2024年3月5日，近期，针对3月11日到期的美元债，有投资者关注万科能否到期偿付。万科方面回应，美元债VNKRLE 5.35 （5476.HK）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。早在去年年底就有消息传出万科美元债风险问题，也写过专门文章。2024年3月到期债券，面值100美元跌至84美元，2025年到期债券，面值100美元跌至59.2美元。鉴于喋喋不休。万科拟于11月6日下午与金融机构召开线上会议，与金融机构交流万科经营情况及近期万科二级市场债券价格波动事宜，深圳市国资委相关领导、深圳地铁董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、公司副总裁兼财务负责人韩慧华等将出席。万科一直以现金流稳健著称，但整体房市下滑的行情之下，难有明哲保身者。
吊诡的是，3月8日，万科债券市场掀起一股热潮，多只债券纷纷上涨。其中，“20万科08”涨幅达到惊人的23%，“22万科06”涨幅紧随其后，达到16%，“21万科02”和“20万科06”涨幅也分别达到了13%和约10%。这一系列的涨幅不仅凸显了市场对万科偿付能力的认可，也显示了投资者对万科未来发展的信心。
在3月8日晚间，万科发布了一份自愿性公告，详细披露了资金存入代理行指定账户以全数偿付到期美元中期票据本息的情况。据公告称，万科地产（香港）有限公司在2018年12月11日于香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期的6.3亿美元5.35%中期票据的公告。而该票据的到期日正是2024年3月11日。然而，令人惊讶的是，在到期前的2024年3月8日，万科已经提前将票据尚未偿还的本金金额以及累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。
究竟是家底厚实，可以提前还款，还是以壮门面，仁者见仁。
房市“黑铁时代”，万科早已瘦身
在先前的“黄金时代”、“白银时代”之后，鉴于目前房市的状态，郁亮直截了当的说是“黑铁时代”，并在内部的会议上提到:
2022年缩表出清是一场生死战，要么死，要么活，没有中间状态.
提出了一个中心，就是解决老百姓的居住问题，三个基本点分别是房住不炒，租购并举，以及人的一地一房匹配。
黑铁时代，方方面面都要建立新的锚点，福利和补贴都要跟黑铁时代相适应，大家的收入肯定是大幅下调。甚至郁亮还从自己做起，身先士卒。说助理已经不给他订头等舱的机票，也是哪个航班便宜买哪个。
让我印象最深的一句话其实是：行业发展到今天已经没有足够的金钱激励，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。好有“情怀“的一句话呀，那以后万科如果缩表成功，手握更多的现金流，在其他地产商都死掉，自己疯狂低价扫货再出清，实现利润暴增，会给员工大幅上调薪酬吗？我想，根据自己社会多年摸爬滚打的经验，共富贵的领导少，均贫贱的人也少，只会牺牲员工的利益而换取自身利益的稳固。
在普遍入冬的房市行情下，万科又成为先知，当初率先提出活下去的目标，被人诟病错判了形势，浪费了发展壮大的好机会，将龙头宝座让了出来。但最终事实证明，当下活得最好的企业，是在别人激进时冷静思索瘦身的企业。现在，万科集团总部下发了一份倡议节衣缩食和打造战时氛围的邮件。要员工转变黄金时代的思想，不给一线添麻烦，厉行节约和高效工作。具体节衣缩食的方式有：出差提前买票，选最便宜的时间、舱位；公务用车根据月平均加油量、出车次数整改；根据下午茶水果、饭菜剩余情况调整供给；海报等设计素材重复使用；避免过度接待，拒绝过度接送、宴请、伴手礼等。从这些措施来看，并无可指摘的地方，节省的措施也并没有不近人情，还保留了下午茶和水果的小福利。而某房地产企业，曾经提供星巴克自助咖啡机，盛世之际，还可以由物业代劳，拿到各个工位上，现在也撤离了。
万科的这种战略选择无可厚非，但在共同富裕的发展基调上，首先内部大幅降低员工收入，这还是手握大量现金，并不是无米下锅的窘迫房企业所为。对自己员工尚且如此之狠，那建造的房子会否更加粗制滥造，相信不用多说，大家谨慎购买。
以上的种种事实，再加上国家对于保障性租赁住房，人才公寓的建设，以及国有企业对于民营房企项目的扫货。2022年，不少腰部的开发商可能都会是真正的生死之年，今年房地产税会逐渐落地，房地产预期可能会急转直下，所以新盘销售现在要抢时间，抢跑道。从政策上来看，今年是难得的窗口期，为了稳增长，会再度对新房销售进行信贷支持，所以不少企业都会进行抢收，把现金尽快回笼，就算是上岸了，如果继续冥顽不灵，错过了这个政策窗口期，后面再想卖，恐怕都卖不掉了。那么会越陷越深，未来迟早暴雷。所以今年新房打折销售，应该不会少。有些折扣力度，可能还会比较大。
但一定别买期房了，现在的市场，现房很多，二手房更多，在买方市场，多挑挑拣拣。连谢娜夫妇这么有钱的人家都跳单了，说明该省的钱一定要省，原本就不应该出现的中介行业，还想一房多吃，小心吃了秤砣。未来，国家会出台买房卖房的系统，房地产税相信也会在今年落地，拭目以待吧。
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