为适应国际国内变化新要求，2017年10月18日，习近平总书记在党的十九大报告中首次提出：“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标。”这一重大判断的基本依据是：“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”为了解决社会主要矛盾，必须在保持经济发展速度的基础上，着力提高经济发展质量。
1981年，内地物业管理行业在广东的广州和深圳同时起步发展，并以广深为起点，逐步走向全国。40余年的发展历程中，广东物业行业应时代需求而生，并在经济社会大发展的背景下起步发展并逐步走向成熟，逐渐成长为满足人民日益增长的美好生活需要的重要服务力量。
当下，在内外部多重因素的影响下，我国经济社会正逐渐步入发展的深水区，物业行业也不可避免地受到了影响。为更好地统一认识、凝聚合力，为大家呈现一个全面客观且立体的物业行业，广东省物协将开展一系列的采访宣传和专题报道活动。系列报道旨在通过对广东物业行业40余年发展过程中的杰出从业人员、优秀项目和企业进行深度的挖掘，全面展示物业行业与经济社会大时代同频共振的艰难发展历程，系统展现物业行业的社会价值与重要作用，最终为实现全国物业行业高质量发展贡献自身的力量。地
广聚人才 大潮起珠江接续再出发
广东作为物业行业的发源地，一直以来也是物业人工作和生活的沃土。在这片孕育了无数物业发展机遇的土地上，至今还活跃着一大批来自不同时间、不同地点、不同环境但尽心尽责的物业人。他们的奋斗史与发展史，既是广东物业行业发展变革的真实写照，也是广东物业行业持续引领全国物业行业发展变革的重要优势所在。
传承在广东，展物业人文情怀。
纵览几乎所有的服务性行业，囿于行业发展历史、行业集中度、从业人员自身等因素，很难有一个公认的仍旧活跃在本行业的“老行尊”。幸运的是，当下物业行业却有一个为大家所公认的、仍旧活跃在物业舞台的“老行尊”，他就是在1986年即内地物业行业诞生第六年的入行的李卓章。李卓章之后，杨国贤、陈耀忠、梁兵、李长江、鲁军、王建辉等一批正在物业行业艰苦奋斗的领军者分别登上物业的舞台，在这一批领军者的身后，是更多的兼具能力与学历的行业中生代与新生代。他们跨越时间、空间和地域的限制，共同在物业行业奋斗，并拥有了一个共同的名字——物业人。他们的相遇，既是物业行业的幸运，更是物业行业接续传承和人文情怀的重要体现。
奋斗在广东，书人生美好华章。
从李卓章的创新服务，到梁兵的创新模式，再到王建辉的智慧科技，一大批物业人的思考与创新，让广东物业行业在全国物业行业高质量发展过程中的引领者、先行者、示范者、推动者的地位更加凸显和稳固。
2018年-2022年6月，广东省物协共举办物业管理从业人员培训班76期，培训学员4817人。举办项目经理培训班104期，培训学员7523人；换证30期共1733人，年审24期共2469人。2022年3月16日，广东省物协成为物业行业第一家省级职业技能等级认定社会培训评价组织，人才培育与赋能再上新台阶。
展望未来，广东省物协将组织联动中海物业、保利物业、碧桂园服务、合景悠活等头部物业公司高管和工匠，大力提升人才培养的师资水平和课程质量，更好赋能物业从业人员，不断培育好从业人员的职业技能和核心本领。
深耕项目 立足转换期挺进深水区
以满意度和收缴率双高的中海名都花园项目为例，在政府主管部门指导下，广州中海名都花园6个楼栋居民经过投票表决，顺利通过小区电梯维修保险方案，开启了电梯“先修后赔”的“速援保”模式，中海名都也成为广州首个落地“保险+维保+物业”三方联动新模式的小区。
剧烈的变化过程中，那些在收缴率和满意度等方面一直表现突出的物业项目有什么秘诀，有什么值得挖掘的点？广东省物协将在接下来的项目调研中重点关注。
高与低，物业争议频繁背后的多重影响因素探析。
住与非，新领域孕育新生机。
2015年，碧桂园服务在业内首次试水物业城市服务，在陕西省韩城市成立韩城碧桂园城市服务有限公司，这也是新型城镇化战略提出后物业行业在服务城市治理方面的第一个尝试。2018年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司签署战略合作框架协议，打造“物业城市”社会治理新模式。2020年7月，深圳市发布了三条河流管理养护的招标公告，主要是针对包括坪山河在内的三条深圳河流进行综合管养，其中坪山河和龙岗河两个项目允许联合投标。最终，金地物业、万科物业各拿下一个项目，率先进入河道管养新蓝海。
物业企业规模与营收增长带来的，不仅是服务能力的提升及组织结构的升级，还有丰富的专业人才和管理经验，特别是项目设施设备管理层面经验的丰富和资产运营层面客户资源的积累。
以碧桂园服务为例，通过一系列业务、项目和资源的整合，其在超甲级、甲级写字楼等领域具备了丰富的综合设施管理服务经验和资产运营业务经验，并在相关业务的项目拓展上主动出击，抢占发展生态位。以特发服务为例，为更好地开展业务并做好相关方的服务，其拟以自有资金在安哥拉罗安达市设立全资子公司“特发服务安哥拉有限公司”，这也是内地物业公司向外出击的标志性动作之一。具体到港澳地区，内地物业公司布局和业务拓展的步伐则大大加速，且往往具有一定的不可替代性。以中海物业为例，其在疫情期间排除万难进驻落马洲河套区方舱隔离设施，提供房务、清洁及保安服务，这也是其他物业公司难以做到的。
身处存量时代，沟通交流的成本大幅度下降，效率逐渐让位于公平与公开，治理精细化与多方共建共治共享社区等新治理方式具备了实现条件，推动了住宅小区个性化物业服务方案的形成与落地。如何立足项目特点开展个性化的服务，如何立足城市特点做到物业费定价、收缴率、满意度和项目保本微利的统筹兼顾？未来，广东省物协将深入到每一个地市，仔细调研每个城市具有标杆性和代表性的项目，探寻物业企业项目层面的经营与管理之道。
精进企业 激扬大时代奋进新征程
幸运的是，广东物业行业拥有着最完整的企业图谱和企业画像。从内地第一家物业公司，到最大的国央企物业公司；从全国地域分布范围最广的物业公司，到管理规模最大的物业公司；从深耕一线数十载的商业物业龙头，到默默奋斗在四五六线城市的属地市场化物业企业……他们的奋斗史、发展史以及当下的尝试与变革，正是广大物业企业激扬大时代、奋进新征程的最好证明。
1998年6月15日，全国房改工作会议宣布：从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，新建住房原则上只售不租，中国的住房体系进入了商品化和市场化的发展阶段。以此为起点，中国物业行业的市场格局逐步清晰起来，并影响至今。
然而，随着房地产行业步入深度调整期，以及物业公司在规模营收增长基础上组织的完善和能力的提升，物业公司逐渐摆脱了地产母公司依赖症，不仅面向市场承接业务，还在地产母公司“渡劫”的大背景下积极承担社会责任，做好保交楼项目的管理与服务工作，以实际行动助力和谐社会的建设。物业公司在这一大变局中的发展模式之变以及付出的努力，将在广东省物协后续系列报道中得到全面的呈现。
20世纪80年代以来，“世界五大行” 随着中国改革开放和经济的快速发展，陆续进入中国内地市场，并进行了广泛的业务布局，成为全国各地标杆建筑物的物业服务首选供应商和主要的资产运营合作伙伴。目前，在全国不少城市超甲级写字楼和超大型商业综合体的日常运营与管理服务的过程中，都还能看到“世界五大行”忙碌的身影。
2018年7月，万科物业购买“世界五大行”之一的戴德梁行4.9%的股份，万科物业成为戴德梁行战略股东。2019年底，万科物业与戴德梁行宣布成立合资公司，将双方的商写物业及综合设施管理业务与团队都融合至这家合资公司。2020年7月，合资公司对外公布中文名称为“万物梁行”。
强强联合的背后，是“世界五大行”在内地业务的溃败与收缩。从住宅项目的物业管理业务大量丢失开始，到中端写字楼的资产运营和物业管理业务的大量易主，再到高端写字楼资产运营和物业管理业务的易主，在国内头部物业公司大举攻城略地之下，“世界五大行”的堡垒被一步步攻破，目前主要业务已经收缩至以超甲级写字楼和甲级写字楼综合设施管理业务与资产运营业务为主，再也不复往日的荣光。
这一巨大的变化背后，是头部物业公司持之以恒的能力提升和管理升级，是经验的积累和不断地总结再出发，这注定是一个充满挑战但前途无限的选择。未来，广东省物协将深入这些“国产服务替代”的物业公司，挖掘他们成就背后的坚持与不易。
从拥抱到退出，新选择展现新趋势。
2024年5月底，华发物业服务公告称，母公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。
当上市本身成为奢求，上市的目的难以达成，募集资金难以发挥预期的效果反而会带来巨大的商誉，上市巨大的开支、每年新增的员工工资和审计费用成为存量时代各物业公司精益管理背景下不可承受之重。特别是随着数据公开给物业企业发展和战略调整带来的风险与羁绊增大，上市公司数量指标不再成为所在区域/城市政府的主要关注指标从而带来补贴和各项扶持政策的力度下降等因素的影响下，物业公司对资本市场的态度正从争相拥抱变得无比理性乃至主动选择退出。
华发物业之外，越来越多的上市物企正在重新审视当前大环境下物企坚守资本市场的利弊得失，他们的思考与接下来的举措，是否意味着物业行业后资本时代的正式到来，广东省物协将在接下来的企业走访、调研和访谈中重点关注。
2013年之前，“四保一服”还是物业行业的主流声音。伴随着移动互联网时代的到来和“物业第一股”的诞生，“社区O2O”的概念火遍全行业，但快速的消散。此后，社区新零售、居家养老、物业城市服务等概念不断涌现，其中的部分概念如“物业城市服务”因其贴近物业核心能力、业务和行业发展趋势的特征，成为当下物业行业的共识和普遍选择。
概念的变化背后，是物业公司的战略抉择和组织演进的深刻变革。
从传统的三级部门制组织架构，到多中心的组织设置，再到数字化驱动背景下敏捷组织的建设和数据驱动运营的实施，当下物业行业早已从传统的思维、传统的业务、传统的组织中解放出来，沿着数据驱动、高效决策、及时反馈、敏捷运营的路径坚定前行，不断降低的管理成本和不断提升的服务响应效率，便是其中的重要体现。
以保利物业“镇兴中国”为例。保利物业基于二十多年传统物业服务经验的沉淀，与政府共同探索出一条“三位一体”的新型管理之路，构建了以公共服务理论为基础，以政府为主导、保利物业为主体、服务对象积极参与的新型公共服务管理模式。保利公共服务迭代升级“全域飞轮”模式，以锻造城市高质量发展的第一推动力为核心，升级公共服务产品体系——“一芯四法九场景”，为基层治理的高质量发展，提供全流程全方位的一体化解决方案。
保利物业“镇兴中国”
结语
当下，商业社会的新陈迭代比之前快了太多。之前以十年为单位变革，现在可能已经剧烈迭代到以月为单位。剧烈变革的大背景下，看未来远不如看过去那么清晰，激昂和困惑交织在每个企业、从业人员的心头。
未来，广东省物协将深入对话物业行业的代表性企业、项目和从业人员，不断探寻物业企业从快增量到稳存量的生存、发展和变革之道，共话存量时代物业人的职业发展路径，共同找寻在物业项目实现多方共赢的切实举措，以实际行动推动物业行业高质量发展再上新台阶，为新质生产力在物业行业大放异彩打下坚实的基础。
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