经过20余年的高速发展，长沙从以五一广场为中心的发展模式转变为沿湘江主轴向南北扩容的大城市格局。发展大势之下，滨水新城价值爆发，独拥20公里黄金水岸的“湘江未来城”崛起。
一
长沙新客厅，魅力智慧城
滨水新城地处长沙主城区北翼，坐拥近20公里湘江黄金水岸，享有独特的江-岸-湖三重天然湿地景观资源。
区域定位为长沙市十大组团之一、国家级湖南湘江新区总部经济区、长沙产城融合新城示范区。以总部商务、科创服务、健康休闲、生态居住为主要功能的“长沙新客厅，魅力智慧城”。
滨水新城核心区总规划用地31.4平方公里，人口规模31万人，将打造“两轴三区一带多廊”的总体空间结构。
“两轴”为黄金河水系休闲景观轴、潇湘大道综合发展轴，一带”为湘江综合服务带。
“三区”从南到北分别为大泽湖生态智慧片区（海归小镇核心区）、斑马湖健康宜居乐活片区和腾飞创新商务片区（海归小镇拓展区）。
“多廊”为沿三环线、大泽湖、腾飞路等道路的生态廊道和串联大泽湖与腾飞片的共享生活走廊。
二
重点发展大泽湖片区，积极推进斑马湖片区，适时启动腾飞片区
滨水新城片区开发建设时序以集中集约优势资源、由南向北、成片推进为原则。
“十四五”期间重点发展大泽湖片区，将大泽湖片区建成融合“智能制造+海归小镇”于一体的城市新区。积极推进建设斑马湖健康乐活岛，塑造生态宜居生活区。适时启动腾飞湖创新商务港建设。
大泽湖片区：长沙十个重大城市片区，生态智慧城
片区规划
大泽湖生态智慧片区定位为“省会新地标，湘江未来城”，是长沙 “十个重大城市片区”和长沙全球研发中心城市“三基地”之一。
大泽湖片区布局上构建了“一环两带三区”的空间结构，整体开发贯彻“EOD发展模式”，严格保护生态用地，蓝绿空间占比达41%，生态环境优渥。
大泽湖核心区总用地面积10470亩，平均容积率0.89，低于同类片区20%以上，产居比为3.9：6.1，片区未来将打造成高宜居产城融合区。
产业发展
片区功能定位上，突出“产业+服务”的双轮驱动，以总部经济+科创孵化+湿地观光为主导功能。
一是打造以数字经济、生物经济总部为主，科创孵化为辅的智慧总部区。
2023年8月长沙明确提出到2030年初步建成全球研发中心城市，集中力量建设“一城一区三基地”，围绕智能终端、生命健康两大主导产业的大泽湖便是三基地之一，与湘江科学城南北呼应，成为“湘江国际研发走廊”的核心区域。
目前片区内已有13家世界500强、上市公司区域总部落户，包括中交二航局、湘江涂料、康佳、新奥总部、澳优总部、大陆希望华中区域总部等。
二是打造服务归国留学人员创新创业的高品质智能制造产业小镇。
长沙海归小镇是全国第四个正式获批的海归小镇，是湖南湘江新区发展开放性经济的重要平台、建设“五区五小镇”的重要板块，也是望城滨水新城核心区以国际化视野打造的智慧、生态、活力的示范标杆项目。
大泽湖·海归小镇研发中心一期已完成总工程量的60%，计划于2024年实现整体交付。
（天空之厅建设实景）
三是以大泽湖湿地公园为依托，环湖布局科技研发、创新总部、国际酒店、购物中心等。
大泽湖近自然湿地公园定位为“羽翼天堂 超级客厅”，净用地面积2841亩，整体分二期实施建设，其中一期面积2041亩，二期面积800亩。作为一期的先行启动区预计八月底全面完成。
2024年4月，湖南省首个万人室内综合馆--长沙大舞台项目正式启动方案征集。
（大泽湖近自然湿地公园效果图）
未来，大泽湖片区还将继续引进世界500强、央企等研发企业（中心）等，将片区打造成长沙全球研发中心城市创新平台集聚区、成果转化先行区。新引入的科创型企业、海归人才都将集聚到大泽湖，形成科技创新高地。
配套兑现
大泽湖片区近年发展迅速，按照一年出形象、两年见成效、三年大变样的时序要求，产业、生活配套等落地迅速，推动其价值兑现加速。
大泽湖近三年总计铺排49个基础设施及配套项目，总投资达254亿元，目前已建成项目有8个。
2024年计划实施项目41个，其中续建项目19个，新建项目20个，预备项目2个，大泽湖片区迎来爆发性发展期。
在交通方面，实现半小时经济圈。地铁 4 号线北延线即将动工，香炉洲大桥已通车，另外还有 6 条城市干道也将加快自驾出行的居民快速抵达城市各处。
教育方面，湖南第一师范学院大泽湖学校即将开学迎新，长沙市一中大泽湖学校将于年底主体建成，师大附中“一校两址”新校区启动土方施工, 雅江学校也在积极对接长沙名校，未来拟再增添一所名校资源，在家门口就能享受优质教育。
（师大附中大泽湖新校区效果图）
在医疗方面，2022年9月，望城首个三甲医院——长沙第四医院滨水新城院正式运营，全面提升望城区和大河西的卫生健康水平。
（长沙市第四医院滨水新城院实景图）
如果说金星北是望城城市建设的1.0版，月亮岛是2.0版，那么大泽湖则是3.0版。更高起点的规划、更高标准的建设、更大手笔的项目、更强力度的招商，大泽湖片区开发建设日新月异。
斑马湖片区：健康乐活宜居，城市绿色会客厅
斑马湖健康乐活片区以人居为主，主要打造居住配套。
片区生态景观优势显著，江、河、湖纵横其间，水系资源丰富程度市场上无出其右。
“一带一廊三园”的生态格局适宜打造宜居城市，其中“一带”为湘江滨江景观带，“一廊”为黄金河水系生态主廊；“三园”为斑马湖公园、月牙湖公园（待建）、张家湖生态水养主题公园（待建）。
片区居住环境优势独具，相较于一般的居住聚集区，斑马湖片区住区和景观交叉环绕，打造入目皆景的极致景观视野。
以湖南建投·御湖印项目为例，项目毗邻湘江西岸沿江风光带，东面和北面是东湖，西边为斑马湖，约1400亩生态资源多面环绕，景观视野和居住环境天赋异禀，堪称一绝。
优越的生态环境，也为生态创新产品落子奠定了良好的基础。
2022年福天兴业集团立体生态创新建筑集大成之作, 江景花园大平跃-滨江院子入市，项目将“创新大平跃”与“空中庭院”相结合，将奇数层和偶数层空中庭院进行错层处理，使每个户型都拥有6米挑空庭院。
目前片区已形成一定居住成熟度，华润置地、湖南福天兴业投资集团、湖南建投、中粮集团等品牌房企相继入驻，2018年-2023年年均商品住宅销售量约12万方。
腾飞片区: CBD中央商务区，滨水新城中轴线
腾飞片区规划为CBD中央商务区，该板块以满足望城经开区园区企业办公及制造升级需求，主导功能为总部经济+科技服务+金融创投。
片区规划有城市中轴线，从湘江引出，两侧多为超高地标，建成后城市展示面相当高级，但片区发展仍有待适时启动。
三
楼市发展
品牌房企汇聚，沿江改善宜居高地
滨水新城核心区分为滨水新城南和滨水新城北两大板块，近年随着滨水新城的开发加速，片区楼市也迎来了发展机遇。
人口：以年轻人为主
从人口属性来看，南片区为职住低密区，职住比为0.42，北片区为产业优势区，职住比为0.52。
目前核心区总常住人口约5万左右，人口基础偏弱。但人口年龄集中在18-35岁之间，年轻人口占比超过6成，人口质素较优。
（滨水新城北人口年龄分布情况）
（滨水新城南人口年龄分布情况）
滨水新城正处于高速发展期，产业引入和配套落地正在集中兑现，且有月亮道街道人口的快速增长打样在前，预计片区也将迎来人口的爆发式增长。
集中供能：安全舒适费用更少
滨水新城也是长沙集中功能片区，核心区规划供能建筑总面积1433万㎡，共规划8个供能片区(A-H片区)，计划建设7座供能站点，基本覆盖所有新住区。
集中供能相较于传统的“空调+地暖”具有产品和使用费都更低、24小时标准恒温，居住更舒适，安全环保等多重优势，这也是后发片区的发展优势之一，居住条件更加舒适。
土地：利润兑现度较高
2024年滨水新城无土地挂牌，除去城投托底地块，2021-2023年年均土地成交建面约40万年。楼板价维持在2700元/㎡左右，价格稳定，为未来利润兑现提供了良好的空间。
从近年成交土地来看，容积率集中在2-2.49之间，地块数量占比高达82%，片区整体居住环境舒适。
新房：高端改善宜居项目汇聚
滨水新城新房市场近年整体呈现量价上行的良好发展趋势，目前其上游板块滨江新城、月亮岛均进入开发末期，滨水新城步入发展快车道，可有效承接外溢需求。
近年虽受整体地产弱市行情大势的影响，量价有所回跌，但整体市场表现仍较为坚韧。
分片区来看，南片区打造产城融合区，开发程度更高，产品覆盖刚需到高端改善大平层产品，主力成交项目价格在8500元/㎡以上。
北片区丰富水系景观资源，为打造高端宜居住区提供了良好的先天禀赋，终改别墅产品和创新生态立体建筑都有落地，头部项目均价达到万元左右。
企业：品牌房企加速入驻
随着滨水新城发展加速，品牌房企聚集性愈高，进驻速度加快，仅2023年就有运达集团、嘉宇控股和大陆希望集团三大品牌房企拿地。另外湖南建投·御湖印和明昇望月府两大高端改善项目新入市。
2024年待入市项目也是看点十足，大陆希望集团联手豪宅专家绿城管理及绿城服务，打造首入湖湘之作希望绿城·江屿湖，目前已开放营销中心，预计9月份入市。
（绿城·江屿湖效果图）
运达集团作为长沙高产品力的代表房企，在长沙开发的所有项目都以高产品力、高溢价、高流速引领片区发展，随着运达大泽湖项目批前公示的发布，预示着其入市近在眼前。
润和大泽湖号称“小滨江湾”，项目产品力可见一斑，预计未来将实现1.5万+的均价。
（润和大泽湖建筑效果示意图）
滨水新城近年楼市提质改善趋势明显，新入市项目以高端改善产品为主，楼市热度显著提升。未来随着运达、润和、希望绿城等新项目入市，片区有望再上台阶，沿江改善宜居高地崛起。
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宜居大城，满足生活全部想象
滨水新城的开发，起点较高，也吸取了其他成功片区的优点，从中不难看到“梅滨洋”等影子。
滨江新城和月亮岛均已至开发末期，三年将到，大泽湖领航片区大变样，凭借自身优越的天然景观禀赋和高规格定位，滨水新城能否接棒滨江新城，虽前路漫漫但未来璀璨。
