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「院子杂谈」
文 | 院子
编辑 | 院子
楼市目前的困境，从深层原因看，是在穿越周期。而穿越周期，本身就是资产持有者对现金的挤兑。比如万达的困境，就是一个时代的缩影。
房产中，有一种东西，可以击穿时空，贯穿整个完整周期，永恒不变，那就是它作为信用基石的角色。
这可以从人民币信用体系的建立开始说起。有一个历史现象是鲜为人知的，几千年来，中国的经济分工从未获得足够的货币。
在这么漫长的历史中，中国经济史最显著的特征一直是货币匮乏。中国一直以宗族制作为主要的社会组织形态，也是在货币短缺条件下为实现社会分工而做出的制度选择。
1949年，中国重获完整的税收主权之后，无法像西方国家那样依靠掠夺来实现原始资本积累，在实现原始资本积累的路径上，中国选择了计划经济模式。
所谓计划经济，是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。农业的积累，持续转移到工业部门，通过自我造血的路径建立起初步的工业基础。
从信用体系的角度去看市场经济和计划经济的区别：市场经济依赖于货币分工，效率更高;在货币不足的条件下，计划经济只能采用计划分工，因为分工范围小，生产效率相对较低。
按照这一逻辑，计划经济更多是在货币不足条件下的被迫选择。中国的计划经济实际上也是在货币匮乏条件下试图实现工业化的伟大制度试验。
但这种自我造血的路径无法完成城市化的积累，因为它无法让生产和消费实现有效的循环，1978年之前，中国的城市化水平仅为18%。
这个可以沿着历史的时间轴做对比，春秋末期，城市化水平已经达到15.9%，北宋城市化率为20.1%，南宋城市化率为22.4%。在几千年的历史中，由于货币匮乏，中国的城市化水平基本处于同一个数量级，无法向上突破。
依靠农业部门为工业化提供积累的模式难以为继，中国开启了改革开放。美元的天量供给，中国通过“沿海国际经济大循环战略”承接以美国为首的欧美国家外溢的劳动密集型产业，在绕开了发展资本不足的产业阶段的同时，获得了分工经济所必需的货币。
更为关键的是，1978年之后，深圳、厦门等经济特区踏出突破性的第一步，尝试通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资，中国逐步开创出一条独特的道路，以土地为信用基础，积累城市化的原始资本。
1978年之前，中国完成了一场相当彻底的社会主义革命，它把土地资本集体化，不是国有就是集体所有，城市超过90%的土地为国家所有，从80年代开始，通过市场机制，逐步将这笔隐匿的财富转化为启动中国城市化的巨大资本。
有了资本，政府就可以负担重资产的投入，公共服务集中了全社会资产最重的部分，也叫基础性战略资产，其特征是高投资、长周期和低直接回报。
在重资产的基础上，才能实现私人部门的轻资产运营，从这个角度就可以看清楚了，个体的自由度是建立在发达的公共服务基础上的。比如，没有运营商的基础网络建设和运营，什么移动互联网都是浮云。
概括来说，人民币信用体系的建立主要分为三个阶段：
第一阶段，改革开放前，在面临外部封锁的情况下，由于货币严重不足，我们执行计划经济。
第二阶段，1978至2004年，我们融入了国际经济大循环，人民币和美元挂钩，通过贸易顺差，外生出了大量的货币。
第三阶段，2004至今，进行了城市土地资本化，通过商业银行贷款的渠道，内生出广义的货币。
无论是美元还是人民币，都属于信用货币，货币只是一种信用凭证。美元之所以能持续创造出贬值红利，是因为美元找到了锚，这个锚就是大宗商品，特别是石油，美元与他门挂了钩，使得美元可以通过大宗商品涨价，消化货币超发带来的通货膨胀压力。
信用货币，本质上是以未来收益作为共同信用。人民币作为一种信用货币，它也需要一种非常强大的“锚”作为共同信用。
中国开启城市土地资本化进程之后，城市土地成为了人民币的信用基础，理所当然地成为了人民币的锚。从此，城市土地成为货币基准，为中国的货币自主提供了基石。
有了城市土地提供信用来源，人民币迈开了关键的一步，可以用无限的“未来收益”取代有限的“过去积累”。
在城市土地资本化体系里，流通中的住房价格实际上同时也定价了非流通住房，非流通的住房可以按照流通中的住房价格来评估抵押贷款。相当大一部分货币本身就是由房地产的信用生成的，因此，房地产为货币的生成提供了巨大的信用。
这是一个信用创造的过程，新增的钞票，没有贷出去就不算是真正意义上的货币。没有通过房地产放贷出去，那些货币根本就不会存在。
信用是一种神奇的魔力，它让我们的城市土地，在资本市场上将更多的未来收益贴现，给同样的现金流以更高的估值，创造并支撑全球最大的资本市场泡沫，助力其经济独步全球。通过土地市场，中国创造出了一个具有更高贴现倍数的资本市场。
房地产信用成为我们流通货币生成的主要信用来源后，中国也开始了经济虚拟化的进程。60万亿的地方政府负债，其几乎所有信用，都来自土地而非税收。
在人民币信用体系下，楼市的真正角色主要有三层：
一、楼市的核心作用是为自己城市的未来收益定价
在人民币信用体系里，楼市为人民币的生产提供了主要信用来源，因此，城市房价的核心是信用。
人民币作为信用货币，它的核心价值是未来收益。而楼市作为人民币的信用基础，一座城市楼市的最核心作用是给这座城市的未来收益定价，为自己的城市创造资本和信用。在整个人民币信用体系里，中国城市房价代表了真实贴现倍数，代表了地方政府的信用。
二、楼市的魔力在于能将一座城市的未来收益贴现到当下
城市化的过程，实际就是一个地方从低公共服务水平向高公共服务水平发展的过程。城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务，城市土地价值，主要来源于土地上面的公共服务。广州和鹤岗，两个地价所包含的公共服务存在巨大差异。
公共服务就像一个杯子，城市不动产的价值就是透过杯子的灯光，投到墙上的影子，影子晃动很正常，更重要的是看杯子的本身。
城市化的启动，有一个特殊的门槛，就是要跨越原始资本积累的门槛，因为每一个城市的公共服务，都需要一次性的大规模投资，包括看得见得交通道路和看不见得地下引水工程。
在传统经济中，大规模投资的获得主要是通过过去剩余的积累，这就极大地限制了大型公共基础设施的建设。
城市化的突破性的进步，主要得益于现代信用体系的建立，通过现代信用体系，未来收益可以贴现到当前，使资本的形成方式得以摆脱对过去积累的依赖，转向预期收益。这一转变，相当于增长要素的基因突变。
土地收入就是现代信用体系的一个基因突变，土地收入的本质是原始资本积累模式，土地收入之前，原始资本积累模式是过去剩余，土地收入之后，转变成了未来收益贴现。
三、中国的信用体系下，房产成为了真正的资本
在土地公有制的条件下，公共服务的任何改进，都会外溢到国有土地上，通过土地收入，支撑地方政府提供公共服务，然后带来持续性税收，在这个循环里，不动产成为真正意义上的资本。
中国城市是通过发行城市股票来为城市公共服务的一次性投资融资，中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。城市股票的分红主要有两部分：一、分享现在公共服务带来的租值；二、分享未来新增的公共服务。
中国的房价和外国的房价是两个不同的概念，中国的房价本身就附带公共服务，外国的房价则需另外购买公共服务。
更为重要的是，土地成为中国地方政府巨大的信用来源，且不断增值的，中国的土地出售，本质是出售土地未来70年的增值。
土地收入是融资收入，是城市股票的发行，而不是财政收入，不属于税收。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于负债，不是收益，税收才属于收益。买房，实际上是购买了城市政府所发行的债券。
如果将一个城市看作一个企业，不同城市的房价则是该城市公司的股价。始于1998年的住房制度改革，本质上是让城市股票正式上市流通，从那开始，全社会的信用需求急速扩大。
在二十几年，你就会发现中国城市公司”股票市场“的增长速度实际上跟中国经济的增长速度十分一致。
更鲜为人知的是，土地市场的融资效率远高于股票市场，中国大量企业是在土地市场而不是在股票或债券市场完成融资的。很多产业借助地方政府招商，可以变相通过土地市场进行融资。
很多重资产、长周期的产业，往往要搭配一些住宅作为平衡用地，地方政府拍卖项目周边的土地，然后用获得的收入对企业进行补贴。这也是中国经济高速增长而股票市场却长期低迷不振的重要原因。
实际上，房价的真正含义是房子所在区域的土地信用。而土地的信用主要来源附着其上的公共服务给土地带来的现金流，包括租金等等。
一个区域的房价高，代表着这个区域具有优质的信用，该区域的公共服务能带来充沛的现金流。
中美大博弈，已经不是什么秘密了。很多人都盯牢着GDP,看中国的GDP啥时能超过美国。其实这是一个认知偏差，因为GDP只是一年国家创造的财富增量，并不是拥有的数量，更不是社会财富累积的总量。
比如我们相当一部分的GDP是外资创造的，这些增量财富是属于外资所有的。再说，中国外汇储备世界第一，但对比一下西方金融资本在华权益，中国其实还是一个债务国。
在这里插一句布什的经典名言：“人类千万年历史，最珍贵的不是令人炫目的科技，不是浩瀚的大师经典，而是实现了对统治者的驯服，实现了把权力关在笼子里的梦想，把他们关起来，他们才不会伤人，我就是站在笼子里向你们讲话。”这句话听起来很动人，但这只是一个政治表演。
因为西方的真正统治者是金融资本，它是不受限制的。美国黑石公司2010年管理的资产超过3万亿美元，超过了当年中国央行所管理的全部外汇资产。
信用体系的发展有着它自身的规律和逻辑，信用是需要积累的，而且，信用的积累与财富的积累是相对应的。目前，中国的GDP达到世界的第二，但这不代表拥有足够的财富的积累，因此中国的信用积累还有很长的路要走。
改革开放就是我们不断进行信用积累和信用扩张的过程，主要是依靠两条大腿在走路：一是做大房地产，从而做大民间信用；二是做大中美贸易，从而捆绑了美元信用，持有大规模的美债，目的是绑定美国的信用。
人民币作为一种信用凭证，每发出去的一块钱都得有对应的信用基础。人民币的外基础主要借用美元的信用，来自对美的外贸顺差，来自积累的美元外汇，来自美元稳定的汇率；内基础是国内企业和个人的信用总和，这信用的来源主要来自土地。
这几十年情况出现了深刻的变化，城市土地资本化创造的巨大资本，我们正在成为资本创造大国。由于人民币最主要的信用来源是楼市，虽然目前人民币依然同美元挂钩，中国由土地所创造的信用，形成的资本市场几乎完全不受美元周期的影响，让中国再资本上成为了美国最强劲的竞争者。
在美联储通过加息缩表回收信用的时候，我们可以通过向下一层级资本市场让渡信用，能让我们坚持到美国核心资本市场先倒下。
这显然动摇了已经维持百年的国际分工秩序。在原来的财富分配模式中，中国一直为资本提供劳动，一百年来都是这样，一旦中国成为资本创造大国，劳动必然不足，产业就一定要升级到资本密集阶段。
最后看世界的发展趋势，信用战已经成为了最高形态的博弈。所有的博弈，底层的驱动⼒都是存续所需的资源。
新的战争模式，不以占领对方领土为目的，而是在战败国建立新的秩序。因为占领领土，战争成本太昂贵，而建立新的秩序本身是一种资本运营模式，可以通过金融资本来掠夺战败国的财富和资源。
比如海湾战争，美国建立了新的秩序，也就是由美国所控制的信用体系，体系建立好了美国就撤军。在阿富汗，美国也建立了新的秩序，但由于恐怖组织横行，美国的新体系无法独立稳定运行。
信用博弈一直都是潜藏于水底的最高博弈。上个世纪，美元的世界化，需要的是更多殖民地独立，国家越多，国际贸易就越多，结算就越依赖国际货币。如果英联邦没有解体，联邦内部的贸易用的是英镑，美元的空间就受到大大的限制，所以英联邦解体了。
美元取得世界货币的地位后，信用体系竞争力大大提升。在与苏联的军备竞赛中，美国可以不断发美钞，采用巨额赤字这种虚拟经济手段来调动资源，而苏联只能用自己有限的物质资源来应付军备竞赛，最后被拖垮，苏联也走向崩溃。
在中美信用大博弈下，楼市作为人民币的信用基石，其分量之重可想而知。结合楼市目前的困境，展望楼市再出发的轨迹，极大的可能是，让部分房子先涨起来。
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