第305期丨某（上海）投资咨询有限公司诉上海某置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

某（上海）投资咨询有限公司诉上海某置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

——《民法典》视角下房屋承租人优先承租权的司法适用

原告（反诉被告）某（上海）投资咨询有限公司（以下简称某咨询公司）诉称：2018年3月6日，其与上海某置业发展有限公司（以下简称某置业公司）就上海市某区某路某号房屋（以下简称系争房屋）订立《上海市房屋租赁合同》，某置业公司将该房屋租赁给其使用，租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日止，租金为每月103,339元，各项保证金合计372,178.1元。合同订立后，某置业公司按约交付房屋，某咨询公司在合同约定的范围内对租赁房屋进行了装修、装饰。2020年9月，某咨询公司按合同约定及相关法规规定，向某置业公司提出要求行使优先续租权，然而，某置业公司拒绝其行使该权利。2021年4月30日，经多次协商无果，某咨询公司按约归还系争房屋，某置业公司未及时退还保证金及偿付装修损失。请求法院判令：1.某置业公司退还租赁保证金372,567.65元；2.某置业公司赔偿某咨询公司搬迁损失18,000元、装修损失1,031,000元。

被告（反诉原告）某置业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下，1.押金的退还要符合合同约定的条件，现合同约定条件未成就，故无需返还。2.某置业公司已提前向某咨询公司发函告知不再续约，双方没有提前续约的合意，故不存在优先续租权的问题。某咨询公司向某置业公司发函询问优先续租权时，某置业公司未将系争房屋承租给第三方，所以某置业公司并未侵犯某咨询公司的优先承租权。某置业公司已告知某咨询公司不再续租，某咨询公司应提前将系争房屋恢复原状，且其也应知晓不复原房屋所应承担的扩大损失。

被告（反诉原告）某置业公司提起反诉请求称：租赁期届满前，某置业公司多次书面函告，系争房屋到期后不再单独出租，并要求某咨询公司依约将系争房屋恢复原状后交还、按时办理迁出工商登记手续。但某咨询公司退租时未将房屋恢复至合同约定的标准，某置业公司收房后代为恢复原状，严重影响后续出租，造成损失扩大。且某咨询公司直至2021年7月9日才将房屋内的工商登记迁出，违反合同约定，应承担违约责任。请求法院判令：1.某咨询公司按照日租金的1.5倍向某置业公司支付房屋空置期间的租金损失152,885.48元；2.某咨询公司按照日租金的1.5倍向某置业公司支付逾期迁出工商登记的占用费203,847.3元；3.某咨询公司支付房屋复原费用308,063.87元。

原告（反诉被告）某咨询公司针对反诉辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。某置业公司主张复原期间的租金没有合同和法律依据，某置业公司侵犯某咨询公司优先承租权在先，房屋复原费用不应当由某咨询公司承担，且该笔费用无相应的合同、支付凭证、清单；某咨询公司已于5月份向工商机关提起迁出工商登记的申请，是客观原因造成时间较长，且某置业公司并未就这部分损失进行举证，占用费标准也过高，请求法院予以调整；对于法院认定的合理复原费用同意在未返还的保证金中予以一并结算。

法院经审理查明：2015年，某咨询公司承租了某置业公司名下的系争房屋，租期至2018年4月30日。某咨询公司经对方同意后对房屋进行了装修。

2018年3月6日，双方再次就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租期自2018年5月1日至2021年4月30日；房屋面积329.85平方米。合同对租金金额、租赁保证金、电费押金、支付方式及违约责任等进行了约定，关于续租事宜，合同约定：某咨询公司如希望租赁期满后继续租赁该房屋，则应在租期届满前6个月之前发出书面续租申请，经某置业公司同意后方可续租。续租期内的租金由双方根据届时公开市场租金协商一致确定。某置业公司如同意续租申请，某咨询公司须于租赁期届满前3个月前与其签署续租合同，否则其有权将房屋租予第三方。

2020年9月21日，某咨询公司通过邮件询问某置业公司续租事宜。2020年10月23日，某置业公司回复邮件表示不同意某咨询公司的续租申请。2020年11月24日，某置业公司向某咨询公司发送《房屋收回通知书》，表示其有权决定是否与某咨询公司续租，现已决定不再续租，双方租赁合同将于2021年4月30日到期终止，届时需按合同约定标准状态交还房屋。

期间，双方一直就某咨询公司是否享有优先承租权及相关事宜进行协商，均未果。2021年4月30日，某咨询公司搬离系争房屋，该房屋所在楼宇的物业公司出具了《收据》，证明已收到系争房屋电费押金收据以及门卡、钥匙等物品。2021年5月11日，某咨询公司开始办理迁移工商登记信息事宜，并于同年7月9日迁出。

2021年10月9日，某置业公司向某咨询公司发送《押金扣款通知》主张复原工程款308,063.87元和复原期间租金损失152,885.48元，要求将保证金和押金将用于抵扣上述费用。关于复原工程款，双方曾确认过的金额为235,090元。

房屋承租人的优先承租权是《民法典》第七百三十四条第二款中新创设的一项承租人的法定权利，这为承租人在天然被动的租赁关系中增添了一重法律保障，加大了对承租人权利的保护。

一、优先承租权的司法现状

通过对中国裁判文书网2021年以来生效判决书进行统计，以“房屋租赁”“优先承租权”为关键词进行检索，基层法院一审判决计1133份，中级法院512件；而以“《民法典》第七百三十四条第二款”为关键词进行检索，相关判决书仅68件，中级法院31件、基层法院37件，从判决结果来看，因房屋承租人的优先承租权受到侵犯而获得赔偿的案件更是屈指可数。这一现状，一方面与《民法典》关于优先承租权的规定时间不久有关，当事人的认识还停留在《民法典》出台之前；另一方面是由于当前的相关法律规定尚不完善，未就优先承租权的保护形成统一的裁判规则，同时在侵犯优先承租权的认定方面存在一定难度。

通过对于提及“《民法典》第七百三十四条第二款”的裁判文书进行分析发现，房屋承租人的优先承租权未能得到支持的原因主要包含以下几点：1.因合同无效、合同到期等原因造成租赁关系不复存在，从而不存在优先承租权的前提条件；2.承租人依据法律规定主张权利时存在种种空白，这种空白本身就给权利的实现增加了不确定性因素，承租人主张优先承租权需要就其要求以“同等条件”承租以及出租人侵犯了其“同等条件”下的优先承租人进行举证，因法律意识淡薄等原因，大量案件中承租人并未提交充分的证据证明，从而导致因证据不足无法支持其诉请；3.出租人不再出租原房屋，用于自用或其他用途，此种情况下亦不存在同等条件优先这一问题；4.OTO租房模式等涉及轻资产住房租赁企业的新型租赁关系中，基于对出租人合法权益保护等因素，不予支持承租人的优先承租权；5.从意思自治角度出发，当合同对于优先承租权有更为严苛的约定时，承租人因未能依照合同行使该权利，未能获得支持。上述原因均系司法实践中需要审判人员在案件中予以查明并充分注意的因素，而最终优先承租权能否获得支持则需要综合整体案件情况来确定。上述未支持优先承租权的理由亦是今后对于优先承租权进行完善时需着重探讨、考量的因素。

至于个别承租人的优先承租权得到支持的判决，分析其原因为：其一，基于《民法典》第七百三十四条第二款的明确规定，承租人亦将这一法律条款作为其主张赔偿损失的依据；其二，承租人充分履行了举证义务，还对系争房屋现状进行了核实，且承租人另行承租了同等状态的房屋或出租人将系争房屋出租后获得了更多的利益，综合考虑上述因素，可以合理确定承租人可获赔的金额。

《民法典》将优先承租权上升为房屋承租人的法定权利，换一个角度思考，该项权利更多的是给出租人增加了一项在与第三人就同一房屋订立合同前通知现有房屋承租人的义务，并需如实告知现有房屋承租人出租的条件、金额等，否则可能会构成履行瑕疵。而正是由于当前并无细化的规定且出租人易采取一定方式规避“同等条件”，造成司法裁判实践中对出现不同的判决结果。当下，如何准确理解优先承租权的立法本意和准确进行司法适用，亟需进一步完善立法和形成统一裁判规则。

二、优先承租权相较于优先购买权的立法体系审视

与优先承租权相比，优先购买权在《民法典》施行之前已是法定权利，但其主要内容是通过效力层级稍低的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行规定。《民法典》此次直接将上述《解释》中房屋承租人优先购买权的具体规定提升至法律层面。

表1 优先购买权与优先承租权的比较分析

《民法典》第七百二十六条、第七百二十八条对优先购买权进行了细化的规定，包括，1.例外情形：房屋共有人基于物权的效力优先性、近亲属基于特殊的身份属性，其优先级更高；2.时间限制：承租人需在接到通知后15日内明确表示购买，否则视为放弃；3.对优先购买权的侵害不影响第三人的合同效力；4.损害救济：承租人享有赔偿请求权，但是对于损害赔偿金额目前尚无统一计算标准。

《民法典》实现了优先承租权从约定权利上升为法定权利这一质的飞跃，但是一项法定权利的保护和相关制度的运行需要严谨、细致的配套法律、司法解释等规定，才能让当事人维护好自己的权益。当前，仅《民法典》第七百三十四条第二款规定“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”；此外，《民法典》第七百三十二条规定了共同居住人或共同经营人在承租人在租赁期限内死亡时的优先承租权，是一种特殊情形下的优先承租权。纵观《民法典》合同编，优先承租权、优先购买权乃至买卖不破租赁的规定，其设立目的均是为了保护房屋实际使用人权益。从权利设立目的、权利需受到合理约束的法理原则等来看，对优先承租权可参照优先购买权的细化规定进行一定的限制和规定，从而切实保障合同双方合法权益，避免涉及房屋租赁的法律关系长期悬而未决，引发后续法律纠纷。

三、优先承租权的适用进路研究

（一）立法层面的完善路径

在优先承租权法定化后，加紧相关领域立法，补齐制度短板，对于审判实践大有裨益，可着重从以下几方面入手：

一是对于住宅租赁与商业租赁从立法层面进行区分。无论是居住用房还是商业用房，从我国国情和经济社会发展特点来看，承租人对于“长期”“稳定”的渴望远超出租人，因此，优先承租权的法定化和享有法律保障尤为必要。但是，住宅租赁与商业租赁因用途不同，在租金金额、期限、违约责任的承担、续租条件等各方面均有较大差别，若能从立法层面即对二者加以区分，进而对于住宅租赁的承租人和商业租赁的承租人的优先承租权加以区别性规定，可以更有针对性的保护好承租人的合法权益，平衡合同双方的权利义务。

二是对于房屋承租人的优先承租权通过司法解释进行细化规定。《民法典》第七百三十四条第二款仅规定了优先承租权的起始时间，承租人主张权利的时间限制还需加以明确，“同等条件”的具体情形亦可采取列举方式加以释明；该项权利项下有无其他优先级更高的优先承租权需进行系统化的规定；在优先承租权受到侵犯时如何举证方能达到法律上要求的证明目的以及如何进行损失金额的主张方为符合法律规定均应纳入接下来立法层面的考量因素。

三是加强法律适用的统一，以指导性案例等形式初步统一裁判规则。在相关法律和司法解释的规定尚未出台和完善之前，为了避免优先承租权被“束之高阁”，各级人民法院和审判人员应充分利用司法大数据、案例库等做好类案检索工作，各高级人民法院对辖区内和跨区域内的案件加强适法统一工作，努力做好典型案例的联合发布工作，并将案例工作常态化、长效化，提升审判人员的业务水平和对典型案件的敏感度，充分发挥案例的引领作用。

（二）现有条件下司法层面的适用路径

一是探循立法本意，查明案件事实，确保承租人符合享有优先承租权的前提条件。权利的实现必须满足一定的条件，合同双方当事人之间存在合法有效且长期的租赁关系是行使优先承租权的客观要件，对合同效力和租赁关系的审查不可忽视；承租人享有优先承租权意味着对出租人权利的限制，因此，还需要核实出租人是否仍有出租意愿等；对于承租人是否主张了“同等条件”、出租人是否履行了通知义务等则需综合案件整体情况进行判断。

二是支持承租人的优先承租权时，对于赔偿确定合理的损失数额，适时做好调解工作。“同等条件”是优先承租权的限制条件之一，目的是确保优先承租权的行使不会损害出租人的利益；在优先承租权受到侵犯时，承租人可获赔偿金额应当考虑到出租人另行出租的既得利益、承租人另行租赁的增加成本和其他损失以及合同履行的期限、有无其他违约情节等确定合理的数字；审判人员在利益平衡和公平正义的价值理念的指导下，适时的做好调解工作，尤其是仅限于优先承租权这一项争议焦点的案件，调解方式结案能够起到更好的案结事了的效果。

三是对于商业租赁较为发达的区域，应结合区域内案件特点，做好辖区内的园区或商务楼宇等相关法务人员和商业经营者的普法工作，从源头上化解矛盾。尤其是发现有批量案件倾向或同类案件集中的情况时，应加强诉源治理，通过积极与街道、基层自治组织做好司法对接工作，召开营商座谈会、发布白皮书、送法进园区等方式，使得《民法典》的这一新创设的规定为更多的商业经营者所了解，从而形成合理的法律预期，做好诉源治理工作。

四是从自身出发，案件审理过程中要加强类案检索、理论学习，充分利用专法会议、审判委员会等机制，在每一个案件中做好利益平衡工作、增强人民群众的获得感。我国的法治进程在不断发展完善过程中，一项新的法律规定的出台意味着司法工作者要在理论上理解其立法本意和制度目的、在实践中准确适用落到实处。

房屋承租人的优先承租权成为一项法定权利，可以有效的避免租赁关系被随意变更、解除，对于承租人的生存权利、经营权利起到了保障作用，现阶段经营场所的稳定对于承租人而言有重要意义，不仅有利于承租人对于房屋投入的装修、添置等成本效益最大化，亦有利于形成园区、楼宇的品牌聚集效应，有利于实现“住有所居”和促进营商环境的优化、经济的良性发展。

一审：上海市静安区人民法院（2021）沪0106民初41028号（2022年8月30日）

一审独任审判员：上海市静安区人民法院 董锟

编写人：上海市静安区人民法院  董锟、王菁

责任编辑：郑佳怡

  执行编辑：戚琳颖

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