二手豪宅市场的望江新势力丨方张接报告
文摘
房产
2024-12-27 12:09
浙江
各领风骚
F1.
望江新城的海潮望月城自交付以来，30多天的时间里网签数据已经超过了10套。杭州众多小区，一个月10套的成交数据倒是不稀奇。在文晖和品、亚运村桂冠东方是常态化的成交规模。可海潮望月城不是规模宏大的小区，仅有210来套房子，还有部分人才限售的房源，而且它是纯粹大宅，户型面积高达272-483m²。当初的新房限价是天花板级别的6.98万元/m²，如今二手房的套均总价更是3000万级别。海潮望月城的真实成交价格，无法准确得到。尤其是在交付之初不甚透明的阶段，除非见证签约现场，备案网签的数据也存在一定误差。当然海潮望月城早已有流出的成交数据，分析下来基本上集中在278㎡的门槛，总价区间在2500万-3300万元，单价9万-11万元/㎡之间。海潮最初成交的三套也很具有代表性：其一是顶楼的278m²，其二是二楼的277m²，以及一套中间楼层的最大户型483m²。我们无意渲染投资获益的氛围，尽管海潮的成交价格已经验证：当初选择它的人们，既幸运又正确。所以，相比成交价格，我们更关注成交量，以及谁在买入海潮望月城。一位熟悉海潮望月城的经纪人告诉我们，它的买家主要来源于南星桥这一片。一来是南星桥的业主也熟悉此地，有买熟不买生的心态。二来南星桥业主购买力更吻合海潮望月城3000万级的总价段。南星桥的房价前几年上涨后，让一些业主有了进一步改善的资本。比如说南星桥200m²置换成海潮望月城300m²，就比较丝滑。三来海潮望月城的单价比南星桥大宅更友好，同样的总价段能买到面积更大、房间更多的房子。交付一个多月10套的成交数据，也要得益于望江就只有一个海潮望月城，并没有第二个如此大户型的改善小区分庭抗礼。像这类总价已经站上3000万级的小区，关注它的买家是稀缺的。如果同类房源多了，那买家挑花眼不说，各个小区分到的羹也会变少。当然，这与海潮望月城在那个全民摇房的年代能侥幸逃脱限售有关，同期全面限售的江河鸣翠交付后就没有声响。不是没人买它，而是没有外人能买。至于杭州全面放开限购之后对豪宅市场的影响，这位经纪人表示，至少对于海潮望月城来说是微乎其微的，原因还是总价昂贵，外地客户不会一下子购买如此高总价的产品。说到这，他在海潮望月城的阳台上指了指江明月朗园，说购买江明月朗园二手房的外地客户占比会更多。当初虽同为6.98万元/m²的发行价，但江明月朗园的户型集中在116-224m²，与海潮望月城户型完全错峰，总价也形成互补。江明月朗月交付早于海潮望月城一个月，而在这两个月的时间里，它网签超过30多套。在交付初期，甚至是一天一套的下定节奏。这与杭州放开限购密不可分，也与望江新城的地段、江明月朗园新潮港风得到认可有关。上个月，杭州二手房单月成交超过1万套，是市场回暖信号。如今，豪宅成交量在放大，虽说占比微小，但也在提振市场信心。从数据来看，海潮望月城与江明月朗园已经在望江新城形成豪宅新势力，与南星桥这样的顶级豪宅板块呈现出双星闪耀之态。这也是许多板块的走势，初期小区以板块为荣，后期板块因小区而更有存在感。南星桥、奥体、申花莫不如是，未来的钱江新城二期也会。正因这两个小区能有千万级房源常态化的成交，望江新城更具豪宅地位，也因海潮望月城能染指5000万级总价段、3000万级高频成交，让杭州顶级豪宅版图又扩大了。出品人｜方张接 主编｜刘园 视频总监｜浩老板
商务｜梁艳 版式丨凤梨 出品丨稻稻文化
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