房屋贷款里的“等额本息”和“等额本金”还款方式，大家都比较熟悉了
贷款领域还有第三种还款方式
“等本等息”
听过的人可能就不多了
这是利息最贵的还款方式
银行也知道，一般人接受不了
所以，银行把他包装了一下，才能进行大规模的商业推广
它的学名叫“等本等息”
它的商品推广名叫“信用卡分期”、“网贷分期”、“买车分期”
娃哈哈哈
这下子你们熟悉了吧？
知道为啥银行这么卖力推销这些产品了吧？
因为，它真实的IRR是表面利率的一倍啊！
它其实是个高利贷陷阱啊！
向银行借钱也好，做融资生意也好
小白只会问：利息多少？
而二总监做生意，可研报告里要包括：
项目总投入
项目销售收入
留存资产价值
可售单方成本
自持单方成本
所得税净现金收益
项目自有资金IRR
换一份报告，差不多的目录：
总建面
可售面积
项目总投入
项目总成本
毛利率
净利率
现金流正值周期
IRR
太多人只关注利率是多少
而不关注还款方式
因为在小白的心目中
早还，晚还，反正都是要还的
在小白的心目中
时间是没有价值的
而事实上，时间当然是有价值的
时间就和利率一样
具有同样的考量地位
你初期投入100万，5年后收回200万，不同的回款方式会带来截然不同的IRR（内部收益率）。
同样的，你向银行借款100万，假设月费率0.5，由于还款方式的不同，他的实际年利率并不是0.5%*12=6%，而是……嘿嘿嘿……
四种常见的还款方式
等额本金，等额本息，先息后本，等本等息
最简单的就是先息后本
这也是大部分信用贷和民间借款的还款方式
每个月付利息，到期一次性还本金。
从小到大，亲朋好友借钱，
就是这样还款的，对不？
这种方式最容易理解
可为什么没成为一统天下的还款方式呢？
因为先息后本有最大的风险——不还本金。
老赖老赖，长欠不赖
长周期房贷一般长达30年
银行当然不会给你这种还款方式
长周期还款
一般选等额本金和等额本息
等额本金——每个月归还固定的本金，所以叫“等额本金”
以借100万，30年，基准利率为例
看上图
你第一个月归还固定本金2778元
归还利息3208元
到下一个月，你还是归还固定的本金2778元
但前个月你不是还过本金了吗？你本月的待还本金就变少了，因此你要还的贷款利息也变少了，这个月不再是3208元了，是3199元。
所以你会看到
等额本金是每月还款越来越少的一种方式
本金每个月不变，待还利息越来越少
所以两者的总和也越来越少
但是，等额本金每个月的还款总额在变动
不方便还款人记忆
也不方便应用于日常生活中
所以又产生了一种等额本息的还款方式
每个月归还固定的金额
这个金额由变动的本金+变动的贷款余额的利息组成
虽然两者都在变动
但两者的总和不会变动
还是以借100万，30年，基准利率为例
看上图，每个月你固定还款4688元
再也不必担心金额变动导致还款出现差错了
你第一个月归还本金1479元
归还利息3208元
两者加起来刚刚好是4688元
到下一个月，你归还本金1484元
归还利息3203元
本金还多了
所以利息变少了
两者加起来还是4688元
所以你会看到
等额本息的还款方式
在30年里永远都是4688元
不要问等额本息和等额本金哪种还款方式更划算
他们的利率本质上一样的
只不过你选先还本金还是先还利息罢了
好了
上述三种方式
都是血统纯正，利息真实的还款方式
不存在暗戳戳坑你
下面介绍的等本等息还款方式，血统就不是那么纯正了，利息就不那么真实了。
等本等息，就是每个月还固定的本金，固定的利息。
方式最好理解，但陷阱也最大。
这种还款方式，是很多银行信用卡、汽车分期付款、小额网贷等借款平台经常使用的花招，千万要小心。
比如某个现金贷平台，
3分钟审核，1小时放款
帮您解决十万火急燃眉之急
一个月超低费率只要0.99%
听起来很不错，是吧？
乘上12，也就12%
无抵押借款利率才12%哦
大家都动心了
其实他是这样还款的：
假设1万分12期归还，月费率100元
每月还本金833
别忘记还得加上利息100哦
下个月继续还本金833，别忘记加上利息100哦
一直到12个月结束，你把本金还光，你还要还利息100
妈蛋！
本金都还光了，利息还是按照1万块的来算！这就是最坑的等本等息还款方式。
所以大家看到啦
信用卡分期的广告铺天盖地
网贷的广告铺天盖地
买车天天喊你分期付款
你以为他们是活菩萨，花这么大力气推销一款低费率的无抵押借款给你。
屁嘞！
月费率0.99%的等本等息实际利率（IRR）约24%啊！
都达到法定高利贷利率的封顶值了！
你别忘了，越到后期，你本金已经还掉了
可你的利息还在按照全额给啊！
在金融活动中
利率和时间一样，都是重要的指标
你把本金先还上了
时间就站在本金这一边了
每家房地产公司
除了项目全投资IRR指标外
还要分析自有资金IRR和股东资本金IRR
自有资金IRR是一个项目到底搞不搞的重中之重
老板会要求营销部/工程部/资金部/成本部具体做好自己的回款时间节点
只有回款时间确定
才能确定自有资金IRR
才能决定项目搞不搞
同样投资1000万，花了5年时间变成2000万，但因为回款节奏不一样，你的IRR也不一样
五年后一次性还本付息2000万的，IRR最低，14.9%
每年回款400万，5年回款共计2000万，IRR是28.6%
每年回款按照200万，300万，400万，500万，600万这样递增，IRR是23.3%
反一反，每年回款按照600万，500万，400万，300万，200万这样递减，IRR就增加到了36.1%。
所以你看到了
为什么房地产企业要千方百计早点回款？
因为早点回款，项目自有资金IRR就会变高啊！
为什么有的企业千方百计要拉长账期？
因为钱在自己手里，自己的IRR就会变高啊！
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