昨天我写了
楼市总盘400万亿体量
存量房贷38万亿，降息50个基点
央妈说大约释放1500亿资金
保障性住房再贷款
额度3000亿
允许部分地方债用于土地收储
（没说金额）
因此，新政对楼市的提振效果约等于（1500+3000）亿/400万亿
而新政对股市的提振效果约等于（国家队8000亿+股票型公募基金5.7万亿+保险公司1.59万亿股票+证券公司465亿股票）以上资金获得首期5000亿，理论最大10倍杠杆，3000亿回购增持再贷款/70万亿）
先讲股市
因为股市的资金盘有据可查
算起来十分简单
A股目前总市值70万亿上下
很大一部分是死筹
也就是持有在大股东手里的，不减持出来的筹码，大约在2/3左右
（你可以将其类比为自住房）
无论市场上涨或下跌
无论救市政策如何变幻
这2/3的死筹，岿然不动
（虽然说自住房最终也可变卖，但一般情况下我们不变卖，除非赌债或者生癌）
活筹市值大约30万亿
股市的增量资金
只对这30万亿的活筹激发即可
（你可将其类比为投资房）
国家队下场买了8000亿
股票型公募基金存量5.7万亿
保险公司持有1.59万亿股票
证券公司持有465亿股票
以上总计约8.1万亿资金，被允许加杠杆
首期杠杆5000亿
证监会主席说如果效果好，可以再批5000亿、再批5000亿
封顶杠杆90%质押率
假设满杠杆、重复质押
可为股市提供80万亿的增量资金
（太恐怖了，比目前股市的总市值还高）
头期款批了5000亿
仅仅5000亿的杠杆
就已经把30万亿活筹市场搅得鸡犬升天
连续暴拉两天了
同时，鼓励上市公司回购增持股票，给予2.25%的低息贷款。首期规模3000亿。
效果就是这么个效果
我们来看看400万亿总市值的中国楼市
里面活筹和死筹大约有多少？
也就是挂牌待售的二手房库存+新房库存
楼市的数据比股市隐晦
它不像股市，大喇喇公告着
楼市的数据没那么直观
得自己购买数据库查询和计算
不过，这难不倒我
谁让二小姐是地产行业从业二十载的老中医呢？
根据中指研究院测算，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米（这部分是现房未售），其余的为期房库存。
全国商品房平均销售价格在1万/㎡左右
也就是说，新房库存活筹的市值在25万亿左右，这部分库存需要真金白银去承接。
二手房的活筹就更复杂了
每个城市各自为战，节节攀升
而且房东出售意愿不断变化
你很难分清到底是活筹还是死筹
这部分数据是最难厘清的
成都的挂牌数量超过19万套
杭州达到21万套
北京11万套，上海18万套
重庆和武汉均为20万套
西安12万套、苏州合肥都是10万套……
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年7月监测重点14城二手住宅挂牌量229万套，成交120316套。
根据安居客房产研究院提供的《2023年百城二手房市场年报》显示，2023 年全国百城二手房月均挂牌量为 482 万套。
至于成交面积和金额
每个数据库都不一样
大致落在5.7~7亿的区间段
贝壳研究院统计2023年全国二手房成交5.7亿平米，金额7.1亿元。
新房活筹25万亿+二手房活筹7万亿=总计32万亿活筹
好神奇哦
股市活筹30万亿左右
楼市活筹也是32万亿左右
两个数值竟然如此接近吗？
如果你这样测算，就犯错了
楼市的死筹是自住房
楼市的活筹是全部出租房+空置房
而非当年度挂牌出售的二手房
（干嘛啊？没有今年挂牌出售的房子就不能卖了吗？让别的房东评评理！）
一般来说，一个小区同期在售的挂牌房源在1%左右
但出租房和空置房的总量绝不止1%
投资客扎堆的小区
自住率低至20%的我都见过
自住房和投资房、空置房的比例
恰恰是全部数据库里的盲区
没有一家数据库统计
统计工作一时陷入了瓶颈
只能从别的角度去估测了
我们常说的高自住率的小区
也不可能100%自住
一般高达85%已经很高了
注意，这是乐观值
按照全中国所有小区都是最高标准的自住率计算
按照400万总市值计算
活筹市值60万亿
如果按照悲观值计算，投资客扎堆的小区自住率可低至20%
按照平均50%的自住率计算
楼市活筹市值就上升到了200万亿
中国房屋空置率在15%左右
（根据不转的电表比例统计的）
也就是空关的活筹有60万亿
根据空置房+出租房多角度的交叉估测
楼市的活筹最少在120亿
最多在260万亿
好了
量化数据终于出来了
股市总筹码70万亿
活筹30万亿左右
本次#金融支持经济高质量发展#新政对此的刺激是首期互换便利操作规模5000亿；股票回购再贷款首期3000亿，后续也可以追加。
根据最高90%质押率计算，理论封顶值80万亿。虽然理论值太离谱，但几万亿不在话下。
楼市总筹码400万亿
活筹至少120万亿，至多260万亿
本次#金融支持经济高质量发展#新政对此的刺激是（1500亿存量房贷降息+3000亿保障性住房再贷款+没说金额的地方债支持土地收储）
二小姐不告诉你选C还是选B
但我可以告诉你，准确的分数
上面精细的量化数据就是此轮新政准确的分数
大家心里都有一杆秤
自己掂量掂量吧
更多细节
欢迎来二小姐的知识星球讨论哦
愿为您家庭买房理财财务规划路上答疑解惑
星球运营八年来，共计服务3000+人
累计解答将近两万个咨询，1931个精华主题
请添加小密圈助理微信（Mrs-2-）
报上暗号“咨询”
老会员续费566元，新会员付款850元
获得这份宝贵的小密圈
预览请戳包租婆二小姐
