7月31日，由深创投不动产（深圳）基金管理有限公司担任基金管理人的深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）正式设立，基金总规模15亿元，由深创投不动产基金联合中国太平洋保险等机构共同设立，主要用于投资上海的四处标准厂房产业园。8月13日，凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金III期完成首轮募集，将投资于中国的产业园区领域。
当下，全球经济结构持续转型，中国的产业园区也快步走向蓬勃发展期。不少机构的投资重心也开始从传统房地产市场转向产业园、办公、仓储物流及数据中心等投资领域。近年来，产业园等相关主题基金逐渐走进大家的视野，越来越多的机构开始关注产业园资产的投资。深创投不动产基金是深创投旗下专注于不动产投融资的业务板块。深创投于2017年正式组建了不动产投资基金，设立了围绕长三角和大湾区开展产业园区投资的专项投资平台，管理仓储物流高标仓、港口仓储物流设施，零售门店和保障性住房等遍布全国的各类型资产。目前在管基金规模约437亿元，总面积近518万平方米，已实现退出项目年化IRR约25%。
在资产证券化及私募融资业务方面，不动产业务基金结合REITs、CMBS、ABS等不动产金融工具进行证券化产品的设计、发行和管理，为公司已投资及拟投资项目，以及整个不动产产业链提供全面金融支持。目前深创投不动产在仓储物流基础设施领域布局了超过200万平米的优质资产，高标准物流仓储设施基金规模超过百亿元。深创投不动产与苏宁物流已先后于2018-2020年发行三期物流仓储基金，三期产品的总规模超过90亿元，共计投资高标准物流仓储面积超过200万平方米。此外，还成功设立了深创投领秀物流设施私募投资基金、深创投秀域物流设施私募股权投资基金以及深创投优储物流设施私募股权投资基金等等；同时，作为牵头服务机构整体推进的红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于2021年5月17日获得中国证监会批准在深交所注册，成为全国首批公募REITs之一。产业园方面，2020年，深创投不动产基金与苏州新建元集团共同发起设立元创私募基金，致力于成为中国产业园区领域的领先投资机构。苏州元创智谷数字经济产业园是元创基金投资开发的首个项目，项目占地面积约240亩，建筑面积约62万平方米，总投资约37亿元，分4期开发建设。一期项目于2022年12月开工建设，预计2025年上半年竣工验收。2024年7月底，深创投不动产与金地商置等企业共同成立深圳市领新产业园私募股权投资基金合伙企业（有限合伙），由深创投不动产基金担任基金管理人，专注于金地产业园项目的股权收购与运营。基金总规模15亿元，拟投资资产规模不超过30亿元，主要用于投资金地上海的四处标准厂房产业园。深创投不动产基金虽然成立时间不长，而深创投在不动产领域的运营管理表现也不够突出，但其核心团队在不动产投资领域深耕多年，在REITs产品设计能力方面的优势还是比较明显。弘毅投资自2014年起启动不动产投资业务，涵盖特殊资产、资产证券化等方向。专注于一线城市商用物业投资，产业园区是其中的重要组成部分。目前已有一支美元基金实现超预期收益退出，一支美元基金正在管理之中，三支正在管理中的人民币基金为国内最早和总规模最大的人民币盲池不动产基金，已投资产总规模超300亿元人民币。
在投资策略上，弘毅不动产以价值增值型投资为主，主要锁定一线城市，瞄准三大投资方向：第一是老旧资产升级改造；第二是新经济新增长，潜力资产运营提升；第三是去杠杆，压力资产折价收购。在投资布局上，弘毅不动产投资的重点在“第2.5产业”，也即将第二产业和服务业相结合的产业和企业，例如科技与服务的结合、互联网线上与线下的结合、产品研发端等。弘毅不动产投资主要做价值增值型投资，即收购存量资产后通过改造和运营实现资产增值。负责管理这些资产的平台为弘源资产，成立于2016年，主要负责弘毅不动产基金的投后资管，包括依托于资源整合、区域深耕、产业分析、产品研究和客群聚焦等的定位设计、改造施工、招商管理、客户服务和资产运维。2023年1月，弘毅不动产将经过改造和运营实现资产增值的4个不动产项目包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目以73.33亿元出让给平安人寿，顺利实现项目退出。凭借 “不动产+金融+运营”的差异化能力优势，弘毅不动产也为北京海淀中关村、上海张江科技园、闵行漕河泾等地政府及国资运营管理具有代表性的产业园区。弘毅不动产在2020年先后入选PERE全球私募地产机构100强与PERE 亚太地区地产基金管理人50强榜单，是中国纯内资不动产基金在该榜单中所获得的最高排位，充分展示了弘毅不动产在相关投资领域的规模、业绩与实力。普洛斯是全球领先的现代物流解决方案提供商，也是全球知名物流基础设施基金管理者，管理资产规模达460亿美元，在全球管理的物业组合达5,900万平方米。此前，普洛斯旗下募集的基金中，多数为仓储物流基金；但自2021年开始，尤其2023年底以来，普洛斯在中国产业园资产投资动作频频。
2021年，普洛斯设立了在中国区的首支产业园区为主题的收益型基金——中国收益基金III，总投资规模约为45亿元，以中国先进制造产业园投资为主题，由普洛斯担任基金管理人及资产管理人。该基金投资的资产为位于上海、天津、成都、苏州、无锡以及常州的11处完工且稳定运营的先进制造产业园及仓储物流园。此后，普洛斯在中国的产业园区投资放缓，直至去年年底，又开始活跃起来。2023年12月，普洛斯旗下投资及资产管理平台普洛斯资本GCP（GLP Capital Partners）宣布最新一只中国收益基金完成募集，规模约43亿元。该基金拟投资位于上海、昆山、绍兴、天津、重庆、沈阳、大连等制造业核心城市的13处先进制造产业园及仓储物流园，总租赁面积超过97万平方米。进入2024年后，普洛斯多只基金均涉及产业园投资。1月26日，普洛斯资本宣布最新一期中国收益基金（普洛斯中国收益基金XII，CIF XII）完成募集，基金投资规模近百亿元。该基金拟投资位于长三角、京津冀、大湾区、成渝等多个区域的25处物流园、科创产业园等新型基础设施，可租赁面积达223万平方米。2月14日又新设立中国研发制造增值基金（“GCP
CAVP”），初期投资规模将超过3.5亿美元，主要投向先进制造及科创产业园资产。该基金初期拟投资普洛斯位于北京的先进制造及科创产业园，可租赁面积总计超过14万平方米。虽然普洛斯在产业园基金的布局是近几年才开始，但作为普洛斯旗下的科创园区品牌——环普产业园已运作多年，旗下拥有近35个国际化的研发及创新产业空间与平台，园区与其供应链生态形成良好的协同效应，通过引入科创产业链上下游企业，专业化运营，形成产业聚集发展平台。近年来还在苏州、上海、深圳、北京、东莞等全国一线及新一线城市打造了多个城市更新典范案例，其中不乏对老旧厂房改造和投资开发在管园区的二次更新。普洛斯作为全球性仓储物流开发运营商和资产管理人的定位，既可提供现代仓储物流一体化解决方案，又具备私募、产业园、商业不动产、基础设施、金融等领域的运营能力，以其自身强大的生态资源构建了核心竞争壁垒。凯德集团是亚洲知名的大型多元化不动产集团，总部设在新加坡。凯德的业务聚焦不动产投资管理和开发建设，投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市。
早在20多年前，凯德就已采用私募基金+公募REITs双基金的模式。一方面通过私募基金对项目进行孵化培育，另一方面通过公募REITs实现成熟资产的退出。2002年，凯德发行了新加坡历史上首支公募REITs，而2006年上市的凯德中国信托（原名“凯德商用中国信托”）则是新交所第一支聚焦投资中国不动产的REITs。
2021年，凯德集团进行业务重组，形成了凯德投资和凯德发展两个业务平台。凯德投资于2021年9月在新加坡交易所上市，定位为不动产资管公司，继续深化轻资产战略；凯德发展主要业务是地产开发。转型后，凯德投资大力发展基金管理业务，特别是私募基金，通过基金进行投资并在基金中部分持股，与投资者和合作伙伴保持利益一致。通过“募投管退”的完整闭环，凯德投资不断扩大基金资产管理规模、实现费用收益增长。近年来，凯德投资将重心转向新经济，包括产业园区、物流和数据中心，以更好地把握市场需求和新增长点。目前，凯德在北京、上海、广州、苏州、杭州、西安、大连等城市运营着多个产业园区。同时，凯德也在积极开拓新赛道。2021年，凯德投资以36.6亿元在中国首次落子数据中心、收购了首个物流资产包。此地块收购是凯德在中国深入推行集团战略的又一项重要投资，将进一步扩大在国内的新经济布局。2023年，凯德投资设立了中国数据中心发展基金——凯德中国数据中心合作伙伴(CDCP)。在产业园园区投资方面，凯德也颇有心得。2022年，凯德投资在中国成功募集三支境内人民币基金,即凯德投资中国特殊机会人民币基金I期、凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期，三支基金总基金规模近47亿元人民币，并相应地完成了对三个优质商办及产业园区资产的收购。其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期是凯德投资在中国的首批产业园区人民币基金，收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼和上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心。2024年8月，凯德投资宣布其第六支在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金III期完成首轮募集，初始承诺股本为12亿元人民币，该基金将专注于投资中国的产业园区领域。这一重要举措标志着凯德投资在中国产业园区的布局和发展迈出了新的步伐。凯德以“不动产+基金”模式在市场上独树一帜，成为房地产轻资产模式的先锋代表。凭借贯穿资本、运营和资产管理的全方面能力，使得凯德在行业周期的波动中始终保持稳健，可持续韧性增长。
另外，平安人寿、中国人寿集团、阳光人寿等险资近两年在包括产业园区在内的一线工商不动产领域的投资也颇为活跃。整体而言，虽然当前产业园区行业复苏具有不确定性，但业内对于一二线城市的核心资产依然较有信心。
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工作室简介
思玛特于2021年在深圳成立，是一家建立于团队、思想和技术三个核心元素之上，流淌着创新血液的新锐产业相关咨询工作室。“虽小求精”是公司创立初心。作为一支“小而美”的创新团队，团队主要成员均曾就职于国内知名咨询公司、互联网公司及设计院等，团队背景复合，经验资深，可为企业提供高质的咨询服务和增值服务。
