房地产行业的落日余晖
文摘
2024-09-29 20:07
江苏
很多人都想问这个问题，我想也许再多的史诗级利好政策，都已经无法力挽狂澜。今年七月的文章《在长期居住地，保留一处好房子》留言区，因为我建议多余的房子早点卖掉，总有人问我现在房子要卖给谁？谁还会买？不太了解别的地方，就我今年经手的贷款来看，一至九月二手房贷款总额要远远大于新建商品房贷款。事实证明只要价格合适，因为二手房所见即所得的品质、没有烂尾或者货不对板的风险、有些已经有了成熟的配套，还是不缺流动性的。当然，本地二手房成交比较多的基本是十年房龄内的次新小区或者是学区房。至于未来，流动性会不会越来越差，甚至在某些地方彻底消失，那就不好说了。还是在那篇文章下面，某位读者留言：你现在又这样说，三年前可不是这样说的。我看了一下，这位读者并没有关注这个号，如果他翻开本号的历史文章就会知道，岂止是三年前，自本号开通以来，文章基本是可以连贯起来读的。2019年6月《县城的房子还值得买吗？》，我预言大多数的县城会是下一个鹤岗。2020年1月《回老家买房，归隐田园，还是被更土鳖的开发商收割？》，看标题就知道，我不赞同返乡置业，“在这个大雾弥漫的市场，那些针对返乡人群设计的营销方案，看上去很美，实际是磨刀霍霍的收割，在转手就把一辈子挣的辛苦钱送出去的时候一定要三思”。打工人的想法往往是先在老家买一套房把婚结了，需要的时候再卖出去。我认为房子不是想卖就能马上出手的，“能流通的才是资产，没有接盘侠无法兑现收益一切都是纸面富贵”。2020年9月《房价，一直涨？》中我的观点是，“对于房地产，长期我是看空的，在居住地保留一套自住足矣。”并对这一行业的未来表示担忧，发出“蒙眼狂飙二十年的房地产将走向何方，这驾疯狂的马车载着一车人冲向的前方，是铺满鲜花的康庄大道还是漂浮着雪白泡沫的万丈深渊？”这样的疑问。2021年10月写了第一篇寓言小说《房企：不让我降价是吧？我这就死给你看》，那时候恒大还没有倒下，但是包括恒大在内的一众房企已是外强中干，举步维艰。2021年11月各地房价飞涨，我在《楼市这就回暖了？》中明确表明看法，对于房地产，“没有外来人口和更多就业机会的收缩型城市，房产没有任何投资属性”。并且发问，“在快速积累财富的阶段，强者愈强、弱者越弱的马太效应被房地产进一步放大，然而富有是真的富了吗？那堆砂浆水泥真有那么大的价值？房地产总市值那么高我们该自豪吗？”。“房地产拉动经济的这二十年，是饮鸩止渴？还是剜肉医疮？是杀鸡取卵？还是涸泽而渔？那些饥不择食、急功近利的手持镰刀者正在书写着答案”。2022年6月，南京这个城市放开了限购，在《瞎讲哦，明明是人才引进，哪个说是接盘侠引进？》中我认为，“如果一二线城市全面放开限购，三四线富裕阶层的财富必然向一二线流动，那么将导致三四线全面崩盘”，“冰火两重天只是个阶段，最终这个行业将进入冰河世纪”，“房地产只赚不亏的上半场已经结束，有赚有亏的下半场开始了，最终也许是好一似食尽鸟投林，落得个白茫茫大地真干净”。这些文章写于疫情那几年，那时候房地产颓势并不明显，相反很多地方的市场在高歌猛进，三年翻一倍也不罕见。回顾这些并不是标榜自己多有远见，只是想说明，我并没有在看多和看空之间左右横跳，更没有在违心地胡说八道。一直以来的观点是，房子最可怕的并不是降价而是失去了流动性。不管在哪个城市，有没有学区加持的老破小，或者容积率比较大的小区的超高层住宅都是需要抓紧时间出手的。而大部分商铺、商业公寓、写字楼、旅游地产、远郊别墅更是无比锋利的镰刀。你如果非要问，能看到黄浦江的那种高层呢？我想说，金字塔顶端的人总会有太多选择，那些房东也不会在意国内某套房产价值的升降，而我的文章是写给普通人看的。今年5月《一切努力，都是为了软着陆》，我承认政策调控的部分作用，然而依然认为“外部力量再强大，也强大不过经济规律”，“悲观是一种清醒，虽然经常被污蔑为唱空”。今年7月在首付比例降至15%之际，甚至高评高贷可以实现零首付，我写下《首付越低，这群人心里越慌》，认为要警惕首付过低的情况下，房价暴跌坏账率上升引起的系统性金融风险。有些媒体，不限于自媒体，为了各种目的前言不搭后语。一直愿意说真话的并不多，而这一行业显然也不是被说真话的自媒体唱衰的。没有一个国家的经济腾飞是仅靠房地产就能实现，这里的这一行业本质上是对普通人未来二三十年收入的透支。在救市的大背景下，很多表达包括此文都无法说得太直白。未来的房子一定会脱离投资属性，回归居住属性，房屋品质和居住体验才是衡量房子好坏的最重要甚至是唯一标准。而房价回归合理水平，房子回归居住功能不正是普通人的美好愿望吗？击鼓传花的游戏总有结束的时候，当你下定决心，却发现在你的心理价位根本没有对手愿意成交，而时间并不站在你这一边。在这个市场上，只有你足够果断，才能跑赢绝大多数的人。当然，我并不是总能预测得准，在美联储宣布降息之后，我跟一位客户说，住房贷款利率，包括存量房贷利率极有可能在十一之前下调。说这话时被一位同事听到了，他跟我打了个赌，他说如果十一前降息他就请客，十一以后降息我请客。现在距离十一还剩最后一天，如果各银行再不降息我就输了。政策还有加码的可能，一线城市放开限购这张牌还没有打出，从“回应群众关切，调整住房限购政策”的表述来看，放开限购指日可待。贷款利率或者交易费用还会一降再降，有了高层的背书，市场一定会止跌回暖吗？这些手段短期内对部分城市会有效果，现在到底是抄底的最佳时机还是抛出的最后机会？那一束光是出现转机的曙光还是落日余晖？时间会给出答案。太阳落下之后将是漫漫长夜，夜有多长？隔壁日本给出的答案是，三十年。
