未来，房价分化不可避免！
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房产
2024-09-02 08:01
中国
国内房地产市场这几年的发展算是有点乐极生悲，从顶峰掉下来也才2-3年的时间，真是让人唏嘘不已。曾经的光环行业一下子变得黯然失色了。当然，如今的房地产实际上可能也没那么惨，房地产市场规模依然很大，只是未来的市场与过去的市场是有很大差别的，过去的市场主要是做增量，而未来的市场空间更多在增量上。我在很多自己的文章也表达过这一观点：房价不会再有大涨了，但是也不能大跌。大家留意我这句话的用词，大涨是“不会”，大跌是“不能”。现政策取向与之前是不一样了，现在是要“一城一策”，就是要正视不同区域、不同城市的房地产市场的差异，来解决房地产这个大难题，核心就是如何保持房价既不能“大跌”，也不会大涨。当然对于绝大多数城市的问题是在前半句“不能大跌”这个问题。根据笔者是10多年的观察和研究，国内房地产基本上可以分为几个层次：第一梯队：一线城市和部分强二线城市，像北京、上海、深圳、广州、武汉、杭州、南京、成都等城市。这些城市的房价虽然高，但是经济、产业、人口等各方面的支撑比较强，房价的韧性自然也比较高。所以今年以来，虽然全国不少城市的房地产政策有所放松，但是这些城市相对还是比较稳的，尤其是深圳，目前的房地产政策几乎没有动摇。这些城市更多是担心一旦放松，房价出现反弹。第二梯队：二线城市及部分三线城市。这里就不举例说明了，主要就是一些省会城市，以及广东、浙江、江苏等省份的一些经济比较强的地级市。说实话，这些城市的房价也是在瑟瑟发抖，房地产政策的去向更多还是以支持为主，这里不少城市还是很依赖于房地产的发展的。我们今年也看到了，这其中一些城市的房地产政策在信贷、限购等方面均出现了松动。第三梯队：三四线城市及县城等，这个主要就是GDP在3000亿以内的城市。我知道国内有一些比较奇怪的现象，有部分地区的县城房价高的离奇，但是个别现象不能说明问题。对于国内大多数的三四线城市及县城来说，高房价的支撑是很弱的。尤其那些靠造城运动增加大量的高层住宅的中小城市，将可能是房价下跌的重灾区。目前当地的政策趋势就不断放松和刺激，维持房价的相对稳定。城市发展水平的分化必然导致房地产市场的分化，表现出来就是房价的分化。过去由于一些非理性的预期，一些三四线城市和县城的房价也跟随一二线城市涨了一波又一波。但这些缺乏支撑的城市的房价如果没有政策的支持的话，很可能在短时间内就会跌回去。现在主张的“一城一策”，更多是为了维持房地产市场的稳定，所以大家不要误判，认为刺激政策又来了，房价又要涨一波了，这已经是不可能的事情。房地产的分化，最终将导致大多数城市的房子将回归到居住属性上来，只有极少数的产业基础好、人口净流入的城市房价有望继续保持较稳定的上涨。楼市说，专注于楼市的观察与研究，欢迎关注，并设为“星标”。
