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自房地产进入市场化以来，人们似乎已经习惯了商品房在其中占据绝对地位。随着近几年政府加大楼市调控力度，加快了保障房建设的步伐，房地产市场开始朝着商品房与保障房并重的“双轨制”模式转变。特别是在《2024政府工作报告》中提出“加快构建房地产新模式”后，住房供应逻辑开始从商品房为主变为商品房和保障房并重。
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图据网络
2024年已经过去的十个月里，保障房多次在更高甚至最高级别会议上被提及，各地也针对保障房制定出台了相应政策以顺应时代需要，满足百姓需求。那么，政府关切、市场关注、百姓关心的保障房，在这十个月里经历了什么样的变化，呈现出了怎样的发展态势呢？
1995年国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，是我国保障性住房建设的开端。即将步入“而立之年”的保障房，在经历了1998年开始探索建立廉租房制度、2010年建立公租房制度、2014年廉租房与公租房并轨运行等阶段后，因为2021年国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》而与普通人的生活之间的联系愈加紧密。而在2023年，党中央和国务院做出的规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，成为新时代建设领域的“三大工程”。由此，各地保障性住房建设按下“加速键”，新一轮的保障房规划建设成为上至中央政府，下至平民百姓的热议话题。今年7月，党的二十届三中全会提出，“加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体钢性住房需求”。同月底，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，加快推进保障性住房建设也被列为重点任务之一，并强调要“加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期”。这一系列的指导意见和行动计划，被业内人士认为是我国进入了新一轮的保障性住房规划建设周期。
如何看待新一轮保障性住房规划建设的意义和要求，《人民论坛》近日撰文称，新一轮保障性住房建设是增进民生福祉的重要内容，同时肩负提升发展动能的任务，可实现”增民生—促发展—降风险”的有机融合。 10月17日举行的国务院新闻办公室新闻发布会上，住建部部长倪虹在介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况时表示，关于解决群众住房问题，一方面以政府为主，保障群众的基本住房需求；另一方面通过市场来满足群众多样性的刚性和改善性需求。今年1-9月，我国已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。由此看来，保障房与商品房“双轨并行”的并驾齐驱局面或将成为未来构建房地产市场的新模式的重要一环。
去年9月1日，国务院印发《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》，“配售保障房”作为一个全新的名词进入了公众视野。根据定义，配售型保障房主要是指政府提供了土地、税收等优惠政策，并且按照一定的建设标准，向符合国家政策规定的特定群体进行销售，具有保障性质的政策性住房。配售型保障房坚持“以需定建”的建筑原则，率先在城区常住人口300万以上的大城市进行探索实践。福州是中国第一个推进配售型保障房的城市，也是第一个配售型保障房落地执行的城市。
配售型保障房的出现，犹如一颗石子投入湖面，激起了房地产市场的巨大涟漪。从福州、杭州、深圳等先行试点城市来看，配售型保障房虽然所处区域不同，但大都具有相对完善的区域交通或是周边配套。而在价格层面，配售型保障房的价格基本是同区域商品房的3-5折左右，在支撑低收入人群以及人才购买力方面，优势较为明显。配售保障房在价格方面的优势，引发了市场的高度关注。一方面是百姓看到了希望的跃跃欲试，一方面是开发商引发了担忧的惴惴不安。那么，配售保障房真的会冲击商品房市场么？其实并不尽然。
首先，从发展模式看，配售型保障房是借鉴了新加坡组屋的发展模式，而且是历经几十年后的成熟发展模式。取其精华，我国现行的配售型保障房要求“以需定建”而非“计划定建”，可以极大提高房源的利用效率，减少资源性浪费。而后，从流转机制看，配售型保障房不允许上市流通，而是只能在符合条件的群体中流通。在房屋的金融属性被完全剥离后，配售型保障房也将失去其升值预期。甚至按照杭州一些城市的做法，配置型保障房的价格未来出售时可能还会低于当初的购买价，成为一种与汽车类似的纯消耗品。再来，从市场体系看，配售型保障房会形成对商品房体系的一部分分流，将市场化体系中部分刚需群体吸引到配售保障体系中来。2024年以来，商品房市场“改善为主”的 趋势愈发明显，有改善需求的购房者对于居住的品质和功能性的要求更高。因此，用于满足基本住房需求的保障房与用于满足市场多样化需求的商品房是房地产市场两种不同形态的存在，相互之间或有交集，但是不多。同策研究院分析师认为，配售型保障房是我国住房发展体系里出现的“新物种”。短期来看，或许会对商品房体系造成一定影响，但是从长期来看，配售型保障房对于我国住房体系的完善，对于核心城市在产业、城市建设以及长期的经济增长方面都是有利的。住建部数据显示，截至2023年底，我国已经累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，超1.5亿群众受益，我国已经建成世界上最大的住房保障体系。保障房与商品房一起，合力推动消除了长期困扰中国发展的住房短缺和住房绝对贫困现象。而在今年上半年，全国已经建设筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%。长江商学院经济学教授李伟表示，保障房既可以消化在建和已经建好、但尚未销售的存量房，解决某些地方房产建设过剩的问题，也能降低居住成本，给老百姓以更多的获得感，进一步提高居民生育动力。
今年以来，沈阳市在保障性住房体系的建设上不断发力，构建“市场+保障”房地产发展新模式，推动房地产高质量发展和民生改善。尤其是下半年以来，《沈阳市保障性租赁住房建设与运营导则》、《沈阳市关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的项目征集公告》、《关于住房公积金支持购买保障性住房的通知》等政策的出台，缓解了新市民、青年人、工薪收入群体以及城市引进人才的住房困难问题，为百姓实现“安居梦”持续助力。9月20日，沈阳市人民政府印发《沈阳市保障性住房配售管理办法（试行）》（简称“《办法》”），就沈阳市保障性住房配售办法相关政策加以说明。随后，沈阳市房产局发布了《2024年沈阳市保障性住房（配售型）购买资格申请办理公告》（简称“《公告》”）。
《办法》相关规定及解释共有三十二条，其中涉及背景、条件。原则、负责单位、户型限制、申请条件、配售原则及程序等多项内容，并对退出机制、回购方式等加以说明。从内容来看，《办法》遵循了国家对于保障性住房解决特殊群体基本住房需求的原则和初衷，也为沈阳的存量市场去化提供了新的解题思路。在《公告》下发后，沈阳配售型保障房工作得到进一步推进。满足三个准入条件并提交相关材料即可通过手机端线上申请或到市房产主管部门进行线下申请。经5个工作日审核时限并进行5天公示通过后，申请家庭将被纳入配售轮候库，按照相关公告参与购房。
房地产市场运行至今，保障性住房的意义也在不断发生转变。在对低收入群体的应保尽保之外，还被赋予了带动相关产业发展、刺激居民扩大消费等新周期下的新意义。而在未来相当长的时间里，“保障+市场”也将成为房地产市场运行的新常态，保障房让百姓住有所居，商品房让百姓居优其屋。
