审议通过!广州配售型保障房真的要来了

楼市   2024-11-21 18:49   广东  
广州配售型保障房终于要来了!

最近,《广州市配售型保障性住房管理办法(试行)》获市府常务会议通过。据说相关单位操盘的一些配售型保障房项目,已经开始启动入市前宣。

保障房的大戏,终于要上场了!

那么,配售型保障房要怎么筹集?哪些人可以申请?要怎么销售?如何定价?

下面,我们就围绕这些问题来聊聊!

01


配售型保障房如何筹集?


按照《办法》显示,除了划拨用地集中新建外,还可以结合实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建。

△萝岗和苑配售型保障房(图源:萝岗和苑优生活

符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房,也可以转化为配售型保障性住房。

值得注意的是,企事业单位可以利用自有存量建设用地与建设运营机构合作建设配售型保障性住房,这在其他城市的配售型保障房管理办法中较为少见。

新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90㎡,以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。

萝岗和苑配售型保障房样板间

同时,新增配售型保障性住房用地重点安排在轨道交通站点、公共交通枢纽、工业园区、高校、职业院校战略性新兴产业聚集区等周边,具备教育、医疗等基本公共服务配套设施。

今年7月份,广州安居集团公布了今年筹集的1万套配售型保障房房源的大致情况,其中5个新建项目分布位于天河区奥体新城、番禺区新造二期、白云区马沥站北侧、荔湾区葵蓬南、海珠区新滘西,基本都在中心城区的范围内。

△2024年广州计划筹建配售型保障房项目


02


哪些人可以申请?


申请配售型保障房的对象,仅限于两类群体:

一类是具有广州市户籍的低收入群体;另一类是城市需要引进的人才

而且,门槛也是比较高。

 · 广州无房,且申购前3年内无房产转移记录、未享受购房优惠政策;


 · 户籍家庭须累计缴纳社保满3年,高层次人才和博士无社保年限要求,硕士须满1年、其他人才须满2年;


 · 以家庭为单位进行申请,一个家庭只能申请1套;


 · 本地户籍单身申请人,需年满30周岁;


· 人才家庭无户籍要求,但需满足相应的学历学位、职业资格或人才认定要求和前述住房要求;人才类单身申请人没有年龄要求。


03


如何销售?如何定价?


过审稿显示,配售型保障性住房采取现房销售模式

配售型保障房销售基准价,覆盖土地成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润以及相关税费等,按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则,综合考虑住房保障政策、房地产市场情况,结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。

配售型保障房的销售价格,在销售基准价基础上,结合房屋楼层、朝向等因素确定,上下浮动比例不超过20%

△城隽雅苑

可以参照的对象是去年入市的2个共有产权房源:

一个是位于黄埔南岗的榕悦花园项目,销售均价为1.2万元/㎡;一个是位于番禺新造的城隽雅苑北区,销售价格约2.17万-2.59万/㎡。

这两个房源销售价格基本上是周边一手商品房价格的30%-40%,是周边二手房价格的50%。

在划拨方式供地加“保本微利”的定价原则下,基本上可以确定的是,配售型保障房价格可能是同地段商品房5折左右。

03


如何管理和退出?


作为福利房,不得不说配售型保障房的流通性和资产价值实在是太差了。

① 持有三年封闭期内,配售型保障房不能变更为商品房,不得出租和长期闲置。封闭期满后,方可在指定的流转平台出售。

② 持有配售型保障房期间,如果去买商品房,则要通过运营机构回购方式退房。

③ 三年后转手的下家,也需要具备购买配售型保障房的基本条件。

④ 如超过一年没有人接盘,可以向运营机构申请回购。回购价格由双方自愿协商按照每年扣减1%计算。

很显然,配售型保障房就是卖给你住的,不给你任何的套利空间,甚至在退出的时候很大可能还要血亏一笔。

不得不说,真的很佩服广州保障房建设的决心!

毕竟在此之前,广州已经立下了flag:“十四五”期间力争筹建保障性住房66万套。

△广州保障型住房


所以现阶段广州一方面大量筹建配售型保障房,一方面又在全市范围内收购满足90㎡以下的存量商品房作为保障房。

可以预见的是,保障房建设是一个大趋势,未来广州会持续推进保障房建设,并持续降低申购门槛,进一步满足刚需群体的住房需求。

而随着保障房大规模地铺开,并且还有不少项目都在中心区核心板块,加上现房销售,不可避免地会对商品房市场产生一定的冲击。
但从长远来看,却是为实现为了保障居民安居乐业,解决更多人的住房问题。

说到底,房子是用来住的,不是用来炒的。


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