![]()
最低3.3%！今起，存量房贷正式下调！一批业主收到存量房贷下调通知的同时，却发现月供涨了！这究竟是怎么一回事？
一位农行贷款的网友，一大早打开App发现，贷款利率自动调整至3.65%！另一位网友则发现，自己的农行存量房贷利率调整后为3.9%！虽然看似全国统一利率调整为“LPR-30Bp”（针对存量利率高于3.3%的买房人），但其实差很多：有人会降到3.9%，有人则是3.65%，甚至还有人是3.55%、3.3%...这是因为这轮房贷批量下调只是把加减点统一到了“-30Bp”！即只降“加点”，Lpr不变！而大家原有的Lpr不同，导致利率调整的结果也不一样。以目前贷款利率为4.2%，1月1日为重定价日的还贷人为例，最近要经历两次调整：(此为举例，重新定价日以贷款合同约定时间为准)两步调整完后，利率合计减少了90bp，现已调整为最新LPR3.6%的存量房贷款，两个月后可享受至低利率3.3%！有买房人直降了160个基点！比如一位在建行贷款的网友，存量房贷款利率则从4.9%直接一步到位调整为3.3%！每月少还700+！还有邮政银行贷款的网友晒图，存量房贷款利率之前是4.55%，现在调整到3.55%，直降100Bp！当然这么大幅度，都是别的城市！南京在去年9月调整过一轮后，这轮普遍的降幅在30基点左右！据官方消息，截至今日，包括工行、农行、中行、建行、交通银行、邮储银行、浙商银行等多家银行的客户已经可以从手机银行查到调整后的房贷利率为贷款市场报价利率LPR-30BP。这轮操作由银行批量调整，不需要借款人做任何操作。
虽然存量房贷利率降了，不少网友表示，自己月供却出现了上涨！
某书上一位网友讲述了自己的疑惑：存量房贷利率从4%调整到3.9%后，由于重新定价日11月28日，即12月就能享受3.6%-0.3%=3.3%最低利率，为啥12月份的月供却涨了？评论区也有不少网友表示“我也是这样”“一头雾水”。
依据该博主晒出的图显示，他的贷款总额100万，等额本息，贷30年，已经还了快1年，今年8~10月的月供基本在4774元左右！利率调整后，11月1日按3.9%来执行，还款计划显示，该月份还本1520.42元，还息3263.22元，共计4783.64元！相比此前月供略涨9元！经历重新定价后，12月应执行3.3%利率，还款计划显示，该月月供涨到4831.52元（还本1687.96元、还息3143.56元）！按还款计划来看，降息后这两个月的月供，确实不太符合降息的体感！对此，该博主也咨询了银行客服！但他还是没弄明白是咋回事！事实上，这是由等额本息还款方式决定的！当利率不变时，每月还款本息相同，本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。反之，当利率下调后，按新利率计算当期还款本金，按新旧利率所占天数分段计算当期利息，重新计算的本金会上升！一旦本金上升的金额，超过了利息下降的金额，就会出现调整后当期还款本息上升的状况。也就是说，这是由等额本息还款的算法决定的！并非常态化的情况！通常待完全采用新利率后，月供就会大幅减少！有银行个贷相关从业人士表示，对于等额本息还款方式，利率越低，月还款额越少，但首月还款额中的本金会越多。当月应还利息采用分段计息，如利率下降，当月利率调整前的计息利率不变，当月利率调整后的计息利率下降，当月总的应还利息会减少。当利率下降时，如当月减少的应还利息小于当月增加的应还本金，当月总的还款额会增加；
如当月减少的应还利息等于当月增加的应还本金，当月总的还款额不变；
如当月减少的应还利息大于当月增加的应还本金，当月总的还款额会减少。
等到下个月全部还款月采用新利率后，月供就会大幅减少。当然具体情况以贷款行公布的情况为准。
从该博主的情况来看，经历两轮调整波动后，明年1月房贷利率已经下调至4389元，相比此前降了385元！ps：还有部分借款人反映，自己的存量房贷利率还没降。别着急，各银行调整节奏会有不同，大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。当全社会都预期房贷利率会进一步下调的时候，另一个值得关注的现象是：
包括南京在内的多个一二线城市的新房房贷利率加点，已经开始逆势上调！相当于变相加息了！
昨日财联社报道，广州多家银行都接到了要求，房贷利率不能低于公积金利率。而广州的公积金利率是2.85%。
此前广州执行的是Lpr-（80~100bp）左右，在接到“房贷利率不能低于公积金利率（2.85%）”要求后，当前房贷利率加点出现了上浮，大约是Lpr-75bp。这样的情况在南京也有上演！据小道消息，此前江苏省监管就曾下达通知，目前全省新发放房贷利率下限将会统一为2.95%，10月18日起正式执行。此前南京房贷利率2.95%（即Lpr-90Bp），降息之后Lpr下调了，但加点却涨了！据西祠房产摸底发现，当前南京14家银行新的房贷利率均为2.95%！虽然利率数值不变，但加点却上浮为Lpr-65Bp。注：仅个别银行房贷利率可浮动至2.9％（lpr-70bp），这要视客户资质及购买楼盘而定！加点越低，意味着房贷利率越低！这意味着今年房贷按Lpr-90Bp下款的，将能享受到最大红利！待下个重定价日，这批买房人房贷将下调至2.7%。所以对有真正购房需求的买房人来说，抓住当下低利率时机，无疑才是明智之举。
