来源丨 赢商网（ID：winshang）
作者丨 Lily皆辛苦 & Didi不嘻嘻
图片来源 | 除特别注明外，均来自企业/项目官方渠道
从头部商业地产企业近期发布的2024年上半年财报看，在房产低迷的大环境下，商业板块的业绩却意外能打，甚至成为了企业有力的“业绩增长引擎”。
下半场，商业地产进入极致内卷时代。城市更新、存量提升、非标商业、轻资产输出等赛道成为商业地产开发“内卷”的主战场。
赢商网聚焦12家涉及商业地产规模企业过去一年/半年的商场租金收入、运营情况与最新计划，了解行业真实现状与发展趋势。
营业收入：791.3亿元，同比上升8.4%
股东应占溢利：102.5亿元，同比下降25.4%
毛利率：22.3%
购物中心租金收入：94.8亿元，同比增长9.7%
营业收入：79.57亿元，同比增长17.1%
股东应占利润：19.08亿元，同比增长36%
毛利：27.03亿元，同比增长20%
毛利率：34%，同比增长0.8%
购物中心商业运营管理服务收入：18.9亿元，同比增长34.1%
沈阳万象城2024年3月改造空间开放，月均零售额增长近18倍，月均租金增长近8倍；
青岛万象城做REITs底层资产上市后，各项数据稳步业绩增长。项目2024年6月改造空间开放，预计月均零售额坪效增长17倍，月均租金坪效增长14倍。
合肥万象城作为体系内的非重奢场，今年6月30日，5/6F美食街区和屋顶花园焕新开放，以“云端绿洲”概念打造全新餐饮空间——Foodie Sky。据财报披露，改造空间亮相以来，月度新增零售额1600万元，月度新增客流90万人次。
据赢商网不完全统计，珠海万达商管上半年拓展速度明显放缓，至少新开出5个万达广场。当中，重庆忠县万达广场、沈阳文化路万达广场等为轻资产项目。
资料显示，截至2023年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为万达商管旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。
重庆忠县万达广场，为万达在重庆布局的第十三座万达广场，也是重庆首座县域级万达广场。据当地媒体报道，项目开业首日共接待消费者23.6万人次、销售额突破750万元；其客流量排全国400余座第一名，也创造了2023年以来新开万达广场项目迎客的最高纪录。
南京六合万达广场于6月1日正式揭牌，南京欢乐港购物中心（2018年开业）成为南京六合万达广场一期项目，加上计划于2025年开业的二期项目，届时整个六合万达广场项目将拥有超过35万平方米的经营体量，全场将引进超600个经营品牌，年销售额或将突破15个亿、年客流量或将突破2500万人次。
沈阳文化路万达广场的前身为一方广场，由万达于去年3月以合作方式经营管理，项目于今年1月焕新开业，却在7月传出计划对外转让而引起热议。
据赢商网不完全统计，珠海万达商管下半年计划新开至少18个商业项目。其中，已在7月开业的武汉汉街万达，作为首座“四代+”万达广场备受行业关注。此外，临近国庆假期开业的万达广场至少有4个。
武汉汉街万达是万达商管在全国落地的首个极具创新的“四代+”万达广场，定位打造“时尚社交中心”，其建筑设计灵感来自楚汉文化精髓，由25个编钟型的流线建筑簇拥成型。商场内部结合编钟设计了“流动的音乐”动线，中庭打造了“日月星辰”“海洋天堂”“大千世界”三大光影流动空间。
珠海斗门世荣万达广场由万达集团与世荣兆业联合打造，定位“城市型全客层休闲中心”，且创造性地提出“公园社区”商业理念。在建筑形象上，结合斗门“鱼米之乡”的在地文化，形成“锦山鲤谷”的设计灵感，在商场外广场、下沉广场、室内步行街打造绿肺社区公园、有氧有创意公园、盒子内公园三大创意空间。项目计划引入200余个品牌，其中30%为全市首进品牌，主次力店共12家。
营业收入：486.6亿元
股东应占溢利：58.7亿元
毛利：96.4亿元
毛利率：20.6%
商场租金收入：53.2亿元，同比增长6%
2024上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入131亿元，同比增长7.6%；该部分收入主要来自商场，近三年龙湖的商场收入占运营业务之比都在77%以上。
期内，龙湖商业已开业的91座商场租金收入53.2亿元，同比增长6%。具体来看，租金收入超1亿的商场共14家，其中北京长楹天街和重庆北城天街的租金收入仍在“2亿梯队”。
此外，龙湖商业旗下商场销售客流双升，营业额增长12%至342亿元，平均日客流增长16%至295万人次；期末出租率保持96%。
上半年，龙湖集团新增运营3座商场，包括1座轻资产项目和2个重资产项目。截至目前，龙湖商业已累计获取超30个轻资产项目。
截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米）。
龙湖成都东安天街，为龙湖在成都布局的第十三座天街，围绕「公园+商业」与「轻质生活」两大关键词、结合“TOD+POD+COD”多元理念打造，是“天街＋TOD”组合的再升级。项目开业两日交出总客流40.1万人次、总销售额2567万（不含汽车销售数据）的成绩单。
龙湖南京雨山天街，则是龙湖商业在南京布局的第五座天街，其定位“森系自在欢聚场”，引进260+品牌，以“森系+宠物友好”为理念打造出室内有自然室外也有自然的新空间，同时带来南京首个全景式樱花广场、江北首个3D裸眼互动大屏……
重庆云领天街，为重庆第十座天街，也是龙湖重庆首座轻资产天街，由龙湖商业携手渝高集团共同打造。项目引进260+品牌，其中包括7家西南首店、10家重庆首店；开业三天实现销售额3000多万元，日均人流达到17万人次。
值得关注的还有，龙湖商业从去年开始持续推动体系内头部项目的改造升级，于上半年完成了龙湖苏州狮山天街、重庆时代天街、重庆北城天街、北京长楹天街、三千集等存量项目的改造。
龙湖苏州狮山天街将B1下沉广场全面改造升级，打造了室内外半开放式空间「山下」街区于1月亮相，共4800平方米，拥有44家店，开街两天客流30W+，创两年来新高。
龙湖重庆时代天街上半年完成A、B馆的焕新升级，同时将定位迭代为「城市超级MALL」。改造完成的A、B馆，通过跨层玻璃幕墙与金属线条碰撞的全新外立面设计，让形象更具现代时尚感。此外，原主要用于行车的时代大道改造为富有时尚元素的自然生态漫步街区，同时引入一批网红首店品牌和品牌定制店型。
下半年，龙湖集团计划有约10座商场在苏州、合肥、天津等城市开业，包括合肥高新天街、天津梅江天街、绍兴镜湖天街、苏州相城天街、海南海口天街等项目。
龙湖集团管理层指出：“预计在2028年底，龙湖经营性的收入占比可以过半，届时龙湖整个业务模式将切换至新的发展模式”。
营业收入：339.04亿元，同比下降18.83%
归属上市公司股东净利润：13.18亿元，同比下降42.16%
商业运营总收入：61.95亿元，同比增长19.55%
营业收入：156.51亿元，同比上升27.3%
公司拥有人应占核心亏损：19.37亿元
毛利：20.17亿元，同比下降43.2%
毛利率：12.9%，同比下降15.9%
租金收入及提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入：21.75亿元，同比上升7.2%
营业收入：13.3亿元，同比增长4.6%
股东应占利润：1.95亿元，同比減少24.3%
毛利：4.49亿元，同比增长2.5%
毛利率：33.7%
商业运营服务收入：10.77亿元，同比增长2.8%；其中，商业物业租赁收入：1.04亿元，同比增长18.9%
上半年，宝龙商业新增4个已开业项目，包括3个宝龙广场及乐清中金汇。目前，宝龙商业已开业零售商业物业共有97处，总已开业建筑面积为1082万㎡。
其中，杭州拱墅宝龙广场开业表现亮眼，作为宝龙商业在杭州布局的第13个项目，引入超150个知名品牌，成功打造为当地新兴都市社交生活空间。
同时，宝龙商业新增签约4个项目，且均为宝龙广场。截至2024年6月30日，宝龙商业已签约零售商业物业138个，总合约建筑面积为1493万㎡；长三角区域布局数量95个，占全国布局项目总数的69%；宝龙商业独立第三方累计签约面积257万㎡，占商业累计已签约面积的17.2%。
下半年，宝龙商业计划新开7个项目，包括5个宝龙广场、1个宝龙天地以及上饶水南街。
与此同时，宝龙商业将聚焦经营品质，对于标杆项目，将通过推动持续主动的调整，寻求自我突破；对于培育期及需提升项目，将制定专属招调方案，解决经营问题。
作为首批创新变革试点项目，七宝宝龙城、宁波鄞州宝龙广场、珠海高新宝龙广场、厦门同安宝龙广场目前已完成创新专项方案，且将于今年下半年推进实施。此外，智慧商业作为宝龙商业一直以来的创新点，目前集团已进入AI自动化的全面试运行。
营业收入：86.22亿元，同比增长126.2%
公司拥有人应占溢利：1.43亿元，同比下降85.2%
毛利：27.17亿元，同比增长27.7%
毛利率：32%，同比下降24%
投资物业租金及相关服务收入：20.91亿元，同比下降2.8%
购物中心租金收入：15.13亿元，同比增长1.9%
营业收入：61.14亿港元，同比上升17%
股东应占纯利：10.61亿港元，同比下降55.7%
内地物业租赁收入：30.34亿元，同比下降3%
内地商场总收入：24.14亿元，同比下降3%
2024上半年，恒隆地产整体物业租赁收入下降7%至48.86亿港元，其中内地物业组合租赁收入按人民币计值同比下降3%至30.24亿元。
具体来看，期内恒隆旗下内地中高端商场收入下降4%，但整体租出率截至2024年6月仍然高企；次高端商场收入上升5%，租出率和客流量亦维持增长。
中高端商场方面，上海两大明星商场的收入，在内地商场组合总收入的占比由去年同期的60.3%降至58.3%，这主要源于奢侈品市场的走弱，当中上海恒隆广场收入、租户销售额分别下滑8%、23%，而出租率仍然维持在100%；上海港汇恒隆广场收入、租户销售额分别下滑4%和14%；大连恒隆广场是唯一录得正向增长高端项目，其收入涨幅高达19%、出租率同比上升4个百分点至93%。
次高端商场方面，收入和租户销售额均录得不同程度的增长，期末出租率也都维持在92%以上，天津恒隆广场的表现最为亮眼，收入、租户销售额分别上升15%、9%，出租率亦跃升14个百分点至94%；沈阳皇城恒隆广场收入、租户销售额分别上升3%、2%，后续还计划翻新美食广场；济南恒隆广场录得1%的收入微增，系项目首阶段的资产优化计划，多家美妆品牌在此期间开设了独家门店。
至于发展中的内地投资物业，2024下半年也迎来新动作：上海恒隆广场项目升级扩建工程8月1日正式启动，预期2026年二季度完工。该城市更新项目总投资4.59亿元（含地下商业补地价），新增商业建筑面积不超过3080平方米，沿街新建建筑高度不超过40米。
杭州恒隆广场项目制高点T2办公楼7月20日正式封顶，其建筑结构的高度达150米，成为仅次于浙江环球中心的武林商圈第二高楼；预计12月31日完成整体竣工验收，而约体量10万方的购物中心部分或于2025年初开业。
杭州恒隆广场效果图
集团总收入：72.79亿港元，基本与去年持平；
股东应占基本溢利：38.57亿港元，同比下降1%；
内地零售物业应占租金收入：26.15亿港元，同比上升1%；撇除人民币币值变动，同比上升5%。
汇坊改造效果示意图
截图来源：广州市规划和自然资源局
营业收入：20.73亿元，同比减少68%
股东应占溢利：7200万元，同比减少88%
毛利：13.55亿元，同比减少54%
毛利率：65%，同比增长19%
投资物业租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）：17.64亿元，同比增长16%
上半年，瑞安房地产投资物业租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）同比增长16%，达17.64亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合。
具体来看，7个项目租金收入超1亿元，其中上海新天地、虹桥天地、创智天地3个上海的项目租金收入更是超过2亿元。涨幅方面，9个项目的租金收入实现不同程度的增长，其中蟠龙天地更是同比增长了176%。
上海蟠龙天地今年以来陆续带来一批新店，上半年开出银座仁志川全球首家生吐司创意餐厅、民谣酒馆品牌“漾应的火塘”上海首店等重量级门店，近期又开出話梅HARMAY首个联名主题店——話梅X塔卡沙、“黑珍珠”团队主理打造的潮汕创意菜——虹潮荟等10+新店。此外，项目还不间断推出丰富活动，如“蟠小龙的六一游园会”系列活动，10+“瓜田月夏”系列活动等。
佛山岭南天地全新打造的户外自然慢生活中心“岭南天地·八图里”于4月正式亮相，项目由禅城区具有两百年历史的八图祖祠片区活化而来，整体面积近8000㎡，其中近60%的面积用于公共空间，设有宠物公园、“猫的天地”艺术乐园。项目入驻的品牌也与场景气质相贴合，且均为佛山首店，包括SHAKE SHACK、星美乐、瑰玥扒房及酒廊、DRIXX STATION、ok center、宠宠冲等。
此外，瑞安新天地8月中旬宣布推出全新文化品牌「新焺集」，随后以“蟠龙·月满之夜”为主题的首届「新焺集」于9月6日落地蟠龙天地。以中秋和蟠龙天地为开端，「新焺集」后续将结合更多传统节日落地瑞安旗下多个城市地标项目。
收入：715.06亿港元，同比增长0.44%
公司股东应占溢利：190.46亿港元，同比下降20.3%
毛利：322.14亿港元，同比下降6.5%
内地投资物业组合（包括所占合营企业及联营公司）租金收入：58.22亿元人民币，按年上升12%
营业收入：50.4亿港元，同比下降8%
股东应占溢利：7.88亿港元，同比下降55%
毛利：24.7亿港元，同比下降10.5%
內地投资物业租金收入（不包括酒店，但计入联营公司及合营公司的贡献）：20.53亿港元，按呈报货币基准按年下跌2%，但以当地货币基准则按年上升3%
上半年，嘉里建设内地投资物业在附属公司层面贡献租金收入微降2%至18.84亿港元；按当地货币计算，内地租金收入在附属公司层面按年略增3%。
此外，嘉里建设内地零售物业组合的出租率水平稳定，均维持在89%以上，客流及租户销售也获得增长。
PRISMA新嘉中心位于浦东金桥城市副中心核心区域，由嘉里建设和国际知名机构投资人投资打造，华之门资本进行整体开发及运营。项目总建筑面积近36万平方米，连接轨道交通6号、12号线巨峰路站，计划引入500+品牌，并围绕科技正念、绿色永续、融合共享三大方向进行招商。
目前，项目商办工程部分处于主体结构全面施工阶段；商业裙房各区域已经全面进入主体结构施工阶段，整体上部结构完成约半。预计到2025年春节前，商业裙房将全面完成结构封顶，与此同时，招商工作也已全面启动。
营业收入：70.32亿港元，同比减少14%
股东应占盈利：若计入投资物业重估减值及其他未变现会计亏损，亏损26.37亿港元
投资物业收入：23.64亿港元，同比减少5%，其中，内地投资物业收入为23.26亿港元，同比减少4%
