关键词：城商行的长债需求，银行股的估值，Cash-out Refinance（现金再融资），抵押品价格的先涨后跌
上周五的BBG小作文想必大家都看到了：酝酿降低存量房贷利率，以及考虑放开“转按揭”。
即使成真，较大概率是（1）行政指导的统一调整，例如25/25/50bp的逐步下降，而不是让借款人个别谈判；（2）即使放开转按揭，可能会局限于少数大行可以“转入”，以便于监控与微观指导。
【一】转按揭的operational问题
对于转按揭，几乎所有人（这两天也留意了各家策略研报）都没从“新增贷款的期限”、“是否需要重新评估”等操作层面思考过问题，所引发的次生影响在后续可能会成为主要矛盾。
（1）没有银行会“主动调低”存量贷款利率。
（2）全国大型银行、中小城商行，二者的资产端配置压力目前完全不同。前者在信贷市场的影响力强、贷款投放压力并不大，但在信贷总需求减弱的背景下，中小城农商行出现了资产荒，转向了债券要收益，例如7Y/10Y/30Y利率债。
但在最近，利率债买入遭遇了窗口指导，那么在看到转按揭需求时候，这些中小城商行/农商行就会有着充分的心思和动力发放长期贷款，向期限要收益。
而且在信贷产品的设计上，有不小的可能他们会推出“先息后本”的气球贷（前几个月已经报道过）、甚至更加激进的“仅付息”产品（境外见过，例如汇丰伦敦），而不再局限于等额本息、等额本金等。
上述新产品，也将改变（大概率是拉长）银行所持有信贷资产的maturity，对应的就是估值倍数（的上升）。相应地，在消息传出周五下午，盘面上以四大行为代表的大行跳水，但宁波、无锡等少数城商行反而出现上涨。
（3）因此，一旦涉及不同银行之间的转按揭，到底是原有期限（例如20年240个月的按揭目前仅剩113个月，9年5个月）直接平替，还是会凑成一个整数年限：10年、15年，亦或更狠一点拉长到20年、30年？
若在操作上不做特别规定，那么在找到中小银行转按揭时候，原本的113个月按揭极有可能置换为240个月、甚至360个月的新贷款，那么借款人也就获得了额外现金。
（关于Cash-out Refinance的研究非常多，可以自行搜索）
【二】哪些群体从中受益？
2017年高利率贷款，以及2021年短期
低息信用贷置换的群体。
政策初衷是通过减轻利息压力来刺激消费，试图进行“补贴”的目标群体，首先是高利率借的，其次是高房价买的。
1、前者最主要发生在2017年左右，当时二套利率在4.9%基础上浮20%（甚至更高），对应大约LPR+100bp。
例如在2017年总价700万，二套贷款40%，30年等额本息，利率5-6%（假设在2019年自动转化为LPR加点，目前就是5%）。在目前7年（84个月）后的2024年，累计还款约120-130万，280万贷款剩余未偿还余额大约250万。
假设按照850万总价，参照首套贷款比例70%，则595万新债扣除250万未偿负债后到手345万，剔除130万还款后出现了215万净流入。
也许会疑问为什么还有人愿意把负债做大？
一方面，2020-2021年出现过沸沸扬扬的“低息短期信用贷置换”行为，已经进入还款高峰期。
这其实是目前迫在眉睫的问题。是选择进行惩罚，还是以ZZ性，RM性为借口，纵容投机行为、F不责众？
另一方面，中小银行在资产荒下，贷款条件可能会极度友好，不仅利率低，有可能只需要你支付利息（相当于月还款额70-80%），从而以延长负债期限为代价、压降当期现金流出压力。
但在一个房价下行的环境，净流入215万在扣除最早420万首付款后，后续若直接赖账，也不过是相当于按照亏200万（从700万到595万，本金亏105万；再加上7年利息亏100万）为代价彻底脱手了这一资产。
而对于有些门路的人，如果把评估价做到1200万左右，70%新贷款在还掉旧债之后也能100%覆盖首付+累计还款额，也就能够在目前成交流动性极差的市场实现全身而退。
2、后者主要是2021年群体，但如果转按揭需要重新评估，抵押品价格的下跌反而使得他们出现提前偿还的缺口。
假设还是上述2017年评估价700万的房产，到了2021年涨到了1000万总价。彼时的交易按照贷款比例70%，30年等额本息，在36个月（3年）之后的2024年，未偿还余额大约在660万。
但是，此时的评估价可能只有850万，70%贷款仅对应595万，反而出现65万缺口。而若按照更加保守的2017年700万评估，缺口将会更大。
相比于2017年高利率、但贷款比例不高的群体，这批人压力最大、受损最严重，想要从中受益反而存在不少难度。
写于2024年8月31日
