11月8日，全国人大批准6万亿元债务限额用于化债，同时财政部长蓝佛安宣布未来5年将每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可化债4万亿元，合计为地方提供10万亿化债资源，同时表示2029及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。
换句话说，今天相当于一口气解决掉了地方12万亿的债务问题。然后呢？南京房价要暴涨？其实，这个政策，对于南京来说是一个重大利好，南京的城投债，已经到了不得不解决的地步了。化债不是还债，化债可以把高利率的债，换成低利率的债；可以把短期的债，换成长期的债，对于南京托底拿地的这些城投开发商来说，堪称速效救心丸！
比如南京著名本土城投级别的开发商，3季度出现了严重的亏损。![]()
据公司发布的第三季度报告显示，期内公司营业收入下降至13.15亿元，净利润亏损1.69亿元。公告显示，亏损原因包括房地产项目结算规模减少、投资收益下降等。
截至2024年三季末，该城投公司总资产有234.92亿元，总负债192.24亿元，净资产42.67亿元，资产负债率为81.84%。
如果这家城投再硬着头皮拖两块地，再不降低负债的利率，可以说崩溃就在一瞬间。很多人说南京的民营企业日子不好过，其实本地国企日子一样艰难，都是靠天吃饭，再不下雨，真就旱死了！
但这种负债，不负不行，如果城投国企不托底，城市的运营就会受到严重影响。你看光江北新区直管区，就搞了这么多块城投托底的地块，明明知道这样不好，但没办法，硬着头皮也要搞。
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这个游戏，实话实说已经马上玩不下去了，但这次化债，直接救了这一批城投国企，他们每年还的利息会下降，年限会拉长，一下子喘了一口气，活下去问题不大了。那么有人说，债务还在啊，后面怎么还？后面的事情后面再说，不急，先度过关键的两年即可，后面行情来了，直接一波流带走。
比如2010年后的杭州楼市，非常艰难，越来越差，杭州人都不信杭州的房子能涨价，心态崩了，库存十几万套。结果到了2016年，G20开完后，杭州的房子瞬间被燃爆，什么好盘、差盘，垃圾盘，全部一波流带走，而且还实现了大幅度的升值。但问题是，南京短期内能否有2016年这种大行情呢？难！
目前虽然表面上是12万亿，但也分很多年，很多钱本来就有，真正的增量没这么大。08年4万亿效果很高 ，现在的楼市资金量，要比08年大多了，效果不好直接对比。另外还有一点，这次大化债，还留有巨大空间，特靠谱的升级版MYZ还没开始呢，还要留足子弹，所以我们的政策不可能孤注一掷，要一步一步来，跟着美帝打牌，你出一张，我出一张，不可能直接上炸弹。
所以，这一轮所谓的12万亿大化债，到底对南京房价有什么影响？
这么说吧，我认为不可能拯救全国楼市，全国几百个城市，都有效果？不可能，资金量还不够，只能让一部分城市好起来，大部分城市，应该没有什么反应！
谁会先好起来？从当前的状况来看，应该是4大一线城市+10个新一线城市，这些城市机会还是挺大的。其实上海、深圳、杭州、成都这四个城市的行情，已经起来了，没办法，一线城市就是一线城市，网红城市就是网红城市，北上广深后面，就是杭州和成都，不服不行，这俩城市太猛了。行情起来，两个头部新一线城市，能稳稳吃到肉。
这几年楼市表现比较强劲的西安、合肥，这样的城市也会率先有反应。这两个城市相比南京最大的优势是：房东的自信心爆棚。比如西安，这几年的新房价格，竟然是涨的，房东根本没吃过亏，就算二手房跌了，还没亏本，到哪说理去？只要行情稍微好转一点，买房热情立马就起来了。再比如合肥，二手房房价虽然跌了，但跌的时间不够长，城市自信心很高。就是现在合肥的老百姓，不管房价高还是低，他们内心就有一个理念：合肥牛逼，合肥增长快，合肥崛起势不可挡，合肥YYDS，合肥短期下跌，长期肯定会涨...这种对城市发展的自信心，是其他城市难以比拟的，一旦行情上涨，投资合肥，重仓合肥的风气会在安徽内蔓延。
那么在这14个一线城市+新一线城市中，南京会如何？我认为还是结构性机会，处于第二梯队。一句话：
南京市场，其实早已分化为两个市场：显性库存和隐形库存！两个市场已经分道扬镳。显性库存，就是优质板块的优质楼盘，去化正常，有来有往，表现非常健康。
比如：燕子矶的国贸璟上、燕璟和颂，这样的楼盘就属于显性库存，每个月都能卖大几十套，燕璟和颂已经收官，国贸一家独大；再比如，雨核板块，朗拾雨核基本清盘，建发一家独大；软件谷伟星和凤起云台马上清盘，荷雨瑧悦一家独大；即便是竞争最激烈的南部新城，文璟、文华、润鸿府相继清盘，就连大家嘲笑了3年的四叶草区域，竟然也兜兜转转快卖完了；这些板块，会明显反弹，明年涨价的概率高达99%，不信我们就等着，你现在不买，在政策的加持下，会给你明确的反馈。另外，南京的顶豪市场，也基本稳住了，在中海江南玖序把价格拉到6万后的价格低谷之后，基本上再向下的概率不大了。明年看看等叠墅、别墅产品出来再看，需要观察观察。那么，刚才提到的这些楼盘，其实是占比没有那么高，南京市面上还存在大量的历史库存，这些库存现在基本上卖不动，或者没上市。
1. 历史库存：比如江北的富园，现在都是现房了，基本没卖；汇通路的黑牡丹，基本没卖；燕子矶的燕尙玥府，基本没卖；这样的楼盘还有很多，不是说这些房子不好，而是这些房子降价没降到位，市场不认可。明年要么降价，要么行情大涨，要么继续不卖。这样的楼盘，南京还有不少，想要行情大涨，首先这些不好卖的历史库存先清掉再说。2. 城投土地库存：最近3年，南京很多城投公司的土地，基本上都没有开发，都在还利息，这次12万亿化债，主要化的就是这部分地块项目。这部分土地价格，比实际市场价格高了30-50%左右，倒挂过于严重，全部站岗，这批土地，一旦南京房价上涨，这些城投地块会很快形成库存，毕竟城投也想解套啊！
你想解套，我也想解套，到时候库存就上来了，除非大行情，否则带不动。让南京的优质板块优质楼盘先涨起来，其他板块的其他楼盘在旁边观望；所以南京范围内的刚需、刚改的自住客户，要紧密关注行情的变化，尤其关注长期不供地，库存岌岌可危的板块，该拿筹码的时候，还是要拿的，这部分房价上涨动力很明显了。南京买房，想要南京房价上涨楼盘名单的，添加房博士微信免费获取
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