案例 || 首创！工业遗产蜕变“居住社区中心”

编者按：工业遗存的保护与更新是城市更新的重要内容。在南京市公布的40个工业遗产保护名录中，部分已经完成保护与更新，如1865创意产业园（原金陵机器制造局）、南京市国家领军人才创业园（南京市第二机床厂）等，有的正在实施阶段，如南京铅锌银矿采矿基地 ，有的已改造完成，现处于招商招企阶段，如江南水泥厂，这些工业遗存的保护均有其自身的特色。从活化利用看，这些工业遗存产业布设均为产业创业园，配少量配套商业体。由东南大学建筑学院UAG工作室策划设计的南京压缩机厂工业遗存保护与更新项目与之不同，项目定位为居住社区中心。这在南京工业遗存保护与更新上是首创，其改造的标准与规范要求高（尤其是医养部分），行业内也没有可供借鉴的案例。UAG工作室与实施主体共同努力，开拓创新，先闯先试，不仅完美地保护了工业遗存，并将项目打造成集文化、旅游、休闲、运动、娱乐及公共服务于一体的综合居住社区中心，过程中还探索出了一些好的经验与做法。

南京压缩机厂始建于20世纪50年代，作为建国后的国有工业企业，有着比较悠久的历史，曾经是南京市机械行业的高新技术重点企业。近些年来，随着南京市对主城工业实施“退二进三”战略（“二”主要指工业、建筑业等第二产业，“三”主要指服务业、商业、金融业、教育、公共服务等第三产业），按照创建生态城市的要求，将高能耗、高物耗、污染物排放量大且不易就地治理、扰民严重、以及不符合城市总体规划和生态城市要求的企业搬出主城区。在这样的背景下，厂区进行了整体搬迁，闲置厂区完整地保存了八十年代初期（这批厂房的建设年代）的厂房格局，2017年南京市规划局公布的《南京市工业遗产保护规划》名录中，南京压缩机厂被列为二类工业遗产厂区。

项目未改造前整体鸟瞰

改造前D1曲面网架工业建筑

改造前D2历史工业建筑

项目占地面积约2.6万平米，厂区内有3栋外形相似，结构相同（钢筋混凝土排架结构）、空间高大的工业建筑（原分别为炉料库、仓库、包装车间），1栋国内第一座空间曲面网架结构工业建筑（原为零件库），两处构筑物以及建厂初期保存至今的、有年代沉淀的梧桐林荫大道。厂区建设初期的气力输送塔、水塔也极具鲜明的年代工业建筑特征。根据工业遗产保护要求，这些建筑物、构筑物及特色景观均予以保留。同时新建医养结合中心，建筑面积约7300平米。

项目位于软件大道西侧与武宁路的交汇处，属于较成熟、较热门的软件谷板块。项目四周被建筑面积约360000平米、总户数达2200多户的仁恒城市星光（中高端品质住宅区）环绕。外围主要楼盘有万科、朗拾、越秀天和、中南锦苑、恒大华府、金浦名城大厦、南京地铁小行荟（酒店式公寓）等。千亿级软件产业基地—南京软件谷在项目东侧，直线距离约1公里。根据规划，项目定位为居住社区中心。主要功能有医疗养老、社区文体中心、育儿园、菜场、街政办公、小型商业及室外活动空间等。

自政府规划确定后，王建国院士为项目总指导，东南大学建筑学院UAG工作室前期介入，与实施主体一起调研、探讨、策划，通过对南京市现有工业遗存的调研，结合自身的优势及周边的资源状况，确定项目的更新方案。项目定位居住社区中心的依据有：一是周围被仁恒城市星光环绕，再放大一点，外围基本是中高档住宅，属于住宅领域的软件谷板块，整体居住氛围浓厚；二是东面有南京软件谷，这里聚集了大量的科研人员，尤其是年轻人，年轻人朝气蓬勃，有活力，喜欢动，也喜欢有情调的食饮环境和氛围；三是周边缺少综合性的公共服务配套，建成后的居住社区中心，可满足步行7-10分钟，骑行3-5分钟可达性要求；四是就现有厂区规模，可以做成居住社区中心，根据《南京市公共设施配套标准》（2023版），政府要求居住社区中心配置的医养结合中心也可新建在厂区内；五是居住社区中心是城市居民的生活必需品，也是目前城市的短板，是城市现代化建设的重要载体，客观上需要建设一个样板式的居住社区中心；六是南京首个工业遗存改造为居住社区中心的案例，通过文化赋能，也将有利于将居住社区中心打造成网红打卡地，形成文化、旅游、公共服务于一体的现代化的城市“会客厅”。

项目总体效果图

在保护与更新工业遗存上，王建国院士为项目指引了一个大方向：工业遗产改造为社区中心不能仅仅满足于功能的配置，要意识到这是一个对城市修补和提升的行动，最终的成果需要提供一个批判性的反思样本。设计团队根据这个大方向，通过保护的“厚重”与改造的“轻盈”巧妙结合起来，既保留与传承城市历史与记忆的厚重感，又在改造中加入“轻盈”、“飘逸”、“动感”的元素，让原有的历史记忆在“轻盈”中灵动起来。根据项目总设计师马进老师介绍，项目在“厚重”保护上非常注重历史建筑的原真性和可逆性（即以后如不需要轻盈元素后，除去该部分后，仍能复原原貌），做到既要保护城市历史记忆和文化，又能活化利用，且这种利用能融入到现代生产生活，还要以最小成本实施。

（一）收集工业遗存的历史信息

在收集工业遗存资料数据前，先对其进行编号（从大门进入，正东面并排两栋编为D2、D3，紧靠D2D3、在其正西面的曲面网架工业建筑编为D1，西南角的工业厂房编为D4），再查找现存建筑物及构筑物的建筑信息资料，如产权证、房屋竣工验收资料、消防图纸、建筑结构图、建筑材料、设备及当时造价决算资料等。这些原始资料对工业遗存的保护至关重要，如建筑材料，随着时间的流逝，有些材料已老化、生锈或长霉，被腐蚀，已不能使用，但知道这些材料的品种、规格、性能，就能方便地从现有市场上找寻相同或类似的产品进行替代，既能保证安全性（尤其是材料需要承受压力时），又能确保原真性。

（二）现场勘查

现场勘查主要有现场拍照（整体与局部、外部与内部）、摄像，结构测绘与安全性鉴定，带电部分的位置，作业现场条件，作业现场环境，植被定位等，目的是为保护方案提供决策依据，为现场施工提供基础资料。

（三）现场调研

对于找不到的资料数据，邀请原来参加厂区建设的当事人到现场帮助寻找或记忆，根据记忆再去找寻现场标识或到相关部门查找资料。如对于一些大树的年龄、专业材料的已使用年限等，除采用专业测量外，当事人的回忆也是一种可参考的比较方法。

（四）分项评估

在收集资料数据和现场勘查、调研的基础上，全面掌握工业遗存的分布、数量、特征、保存现状、环境状况、剩余使用年限等基本情况，从价值、结构、维护三个维度分项评估，目的是为分类保护、认定公布提供依据。

（五）保护原则及方式

分项评估后，在安全性和真实性两大保护原则下，通过“拆、修、移、留”的方式，对有价值的建筑物进行分类保护，拆除不符合结构安全性要求的辅房及违章搭建，对每栋保护建筑和构筑物均给出了相应的保护和加固方案。

（六）立牌标识

对于有历史价值的建筑物建立详细档案，包括建筑年代、建筑面积、外观、结构、高度、成新度、平面布置、朝向、装饰情况、设施设备、利用现状等。所有内部工作完成后，报政府部门立牌标识。

评估结论概图

在工业遗存的活化利用上，无论是设计的指导思想、设计手法，还是材料的使用、公共服务的布设、改造的成本等均以“轻盈”为原则，体现历史与现代的完美融合，最大程度保证工业遗存的原真性和可逆性。

项目航拍实景（摄影：侯博文）

（一）朦胧纯净的“云影”设计

根据UAG工作室的介绍，“云影”的概念是在两栋厂房之间（D2与D3之间）插入一种强烈的反差的中介物，创造一种视觉上的陌生感和心理上的奇遇。与原有工业厂房坚实利落有逻辑的建筑性格形成鲜明的对比，连绵的白色构架插入两栋工业遗迹之间，起伏的顶部曲面和变幻的光影朦胧纯净，仿佛云影漂浮在空气中。新与旧，轻与重、无用与实用融合穿插，形成了一种奇幻的视觉冲击。

“云影”远观效果图

“云影”的颜色为云白色，类比天空中的云朵，通过“云影”的链接，两栋工业遗产即可无缝在二层对接行走，这种对接把两个功能区连为一体，客观上节省了顾客在两个功能区均有需求的时间，也让顾客有一种在“乘云驾雾”中达到另外一种场景的体验感，在“云影”里，顾客可以憩息休闲，呼吸新鲜空气（顶是镂空的）。在登上“云影”时，设计时还配置了扶手电梯，方便老人、小孩上下，也让老人、小孩有这种体验感。“云影”的引入体现了现代设计手法，通过现代艺术手法，将历史建筑的活化利用充分展现出来。

晚上的“云影”总体效果

（二）D1曲面网架工业建筑的“云影”升华

D1曲面网架建筑（原为零件库）是国内第一座空间曲面网架结构工业建筑，建于20世纪70年代，面积约2300平米，是当时压缩机厂在考察了西德的先进技术后引入的设计理念，建设标准高。由于是近半球型的设计构造，施工难度也很大，当时建好后，在工业建筑上是标杆，可载入工业建筑史。50多年过去了，建筑还是那么潮流、时尚、经典。

该建筑外形不仅可做工业建筑，实际上更适合做如体育场馆、小型图书馆、商场或其他公共服务设施的建筑外形。如此完美的一栋历史建筑，要尽可能地保留历史原貌，尽可能地减少干预（仅拆除了状态不佳的彩钢板屋面），内部改造后，也让人一眼就能看出哪些是原来的，哪些是新改造的。在修旧上，则做到修旧如旧，让人看不出哪些地方是修缮修补过的，即也要充分体现现代的设计和施工水平。

根据规划，该建筑内部设置育儿园、菜场、开心农场、活动广场，这些功能区的布设是在网架内部新建，所用建筑材料、隔断玻璃、地面铺砖、扶手等均以白色、淡色、透明状为主，与“云影”概念充分匹配。晴朗天气看，与天空融为一体，彰显“云影”的奇妙效果。在改造上，完全与历史建筑隔离开来，以确保工业遗存保护的可逆性。不管以后内部布设什么样的功能和场景，其拆除与翻建都不会影响历史建筑的保护。育儿园、菜场、开心农场、活动广场等功能的“轻盈”布设与历史建筑相结合，能活跃历史建筑内的人气氛围，使历史建筑真正活起来、动起来。

改造后D1曲面网架历史建筑正面外观实景图（摄影：候博文）

改造后D1曲面网架历史建筑内观实景图（摄影：候博文）

（三）D2D3D4的“灵动”利用

D2、D3、D4工业建筑均建于20世纪80年代，单层砖混结构，坡屋顶。D2当时是炉料库，改造时，将一层改造成停车库，二层布设美术馆、文化活动大厅、棋牌室等主要以坐下来活动，带有文化休闲娱乐的场景。一是满足居住社区中心公共服务的配套规模和分项功能的要求；二是满足现代人日益增长的文化需求；三是从南往北，功能布设由动到静（主要指医养结合中心），D2二层基本处于半动半静的“坐姿”状态。这基本符合居住社区中心的动静分离要求，且满足运动和文化的功能需求。

D3在建筑上是排架结构，屋顶有玻璃天窗，有较高的工业艺术价值。D3当时是仓库，改造时，以站景、动景为主，一层布设有书店、鲜花店、咖啡店、烘焙店等小型商业及部分便捷公共服务（如快递驿站、爱心捐赠等），二层设置羽毛球馆、乒乓球馆、舞蹈房、健身房等，以满足居住社区中心的配套要求和周边人群的需要。项目周边聚集大量住宅小区，东面是南京软件谷，集聚了大量的年轻人。这些高质量的人群为商业配套和运动场馆提供了大量的潜在需求。进一步，项目的更新改造对周边中高端楼盘的品质和价格也是一种强有力的支持。在该地段设置居住社区中心，其威力不亚于在老城的学区学校。

D4改造后将作为当地政府的社区服务中心和街镇管理中心。一是满足居住社区中心的配备要求；二是客观上需要基层政府的管理和服务。

改造后D2D3历史建筑东侧远观实景图（摄影：侯博文）

改造后D2、D3历史建筑西侧远观实景图（摄影：侯博文）

改造后D2与D3间云影侧面内观实景图（摄影：候博文）

改造后D2与D3间云影正面内观实景图（摄影：候博文）

改造后D4历史建筑远观实景图（摄影：侯博文）

（四）室外净化水池的巧妙利用

原净化水池如改造成喷泉水景，不仅改造成本高，而且今后的维护成本也高，如果维护稍不到位，水质变脏变坏反而影响生态环境，且也有戏水安全问题。为了更好地让周边居民有广阔的活动空间，本着既要保留历史记忆，又要经济适用的原则，设计师与实施主体一起研究，决定把水池改成多功能活动空间，半场篮球、儿童旱冰、广场跳舞等可以随意互换，也能放露天电影、开露天演唱会或举办各种大型室外活动。这样的设计改造，不仅能满足居民丰富多彩的业余生活，且改造成本也低。

改造后的下沉式广场航拍实景（摄影：侯博文）

（五）气力输送塔“从静到动”

气力输送塔原来在厂区是用来沿气流方向输送颗粒状物料的，且位置在厂区的西南角。气力输送塔作为一般工业制造企业的通用设备，在工业上有广泛应用，也是制造企业的重要标识。鉴于其历史地位且保存完好，实施主体决定保留该遗存。但同时考虑到要充分利用该输送塔的现存价值，经设计师与实施主体多次研究，决定平移至项目东南角，用橙黄漆刷新。一是作为工业遗存的显著标志，从较远处和进大门就能看到，进而快速找到工业遗存的位置；二是像灯塔一样，伴随着日月光，日夜照亮着复活了的工业遗存。三是如有重大活动，可以在此挂竖条幅，夜场时挂探照灯。

改造且平移后的气力输送塔（摄影：侯博文）

（六）富有美感且功能多样的天桥式漫步道

为了让居民在室外休闲有更好的体验感，让居民在观看各种活动或比赛时有更好地观赏视角，也为了使下沉式广场有“抬”起来的感觉效果，再从远处的视角效果看，整体上要更富立体感和美感，决定新建一条蜿蜒的天桥式漫步道。在漫步道上，可以远眺厂区的自然美景，可以很方便地从下沉式广场的北头走向南头，特别是广场上有活动时，它就是在下沉式广场上边架设的人行通道，当人们通过漫步道时，还可驻足观赏广场上的活动或比赛。从天桥上俯瞰的效果与平视效果完全不同，享受到的意境也不一样，就像在体育馆看比赛时有一排中心最佳位置一样。漫步道的二层天桥直连D3的三层，如果没有漫步道，D3三层在南向就没有门，来此活动的人如果车停南面或要到D4办事，都要先下到一楼再绕行。有了漫步道的天桥连接，从南向进出D3就方便多了。

改造后的天桥式漫步道（摄影：侯博文）

（七）全面、综合、专业的医养结合中心

根据南京市关于居住社区中心的建设标准要求，需要建设不少于5000平米的社区卫生服务中心（不少于4000平米）和社区居家养老综合服务中心（不少于1000平米），且抗震和消防均要达到相关标准。建筑外形延续传统风貌，下部采用陶砖，部分镂空，与D2D3D4保持相似，上半部分采用竖梯形银白色穿空铝板，色彩与D1曲面网架的色彩保持一致。从整体效果看，医养结合中心与原工业遗存浑然一体。医养结合中心新建面积约7300平米，其中社区卫生服务中心约4000平米，社区一站式居家养老服务中心约200平米，老年人日间照料中心约1600平米，社区养老院约1500平米。总高24米，共6层，其中养老床位78张。社区卫生服务中心集预防保健、全科医疗、妇幼保健、康复治疗、健康教育、 计划生育指导于一体。也就是一般常规的医疗服务，社区卫生服务中心都能提供。

社区一站式居家养老服务中心和老年人日间照料中心主要对家庭照顾者和养老服务人员进行培训指导，组织老人身体常规体检与评估，组建高性价比的社会化家政服务和老人家庭生活照料队伍，组织健康老人社会文化活动。养老院主要为老年人提供生活照料、医疗护理、精神慰藉、社交互动等，保障老年人的生活质量。随着中国逐步走入老龄化阶段，中青年忙于工作和事业，也不可能去全职照料老人，老人的照料与护理需要社会化、专业化，医养结合中心不仅服务了老年人，也能为忙于事业的中青年们解除后顾之忧。

医养结合中心外观效果图

医养结合中心外观实景（摄影：侯博文）

（八）焕然一新的厂区环境

优美的环境是美好生活的必要条件，即如果能享受美好生活，那环境一定是优美的。在项目的景观设计中，设计师充分利用现有树种，严格保护林荫道中的法式梧桐，对其他树种（如香樟、广玉兰、松树、垂柳等）采取适当修整的原则，移栽少量严重影响建筑功能的广玉兰及香樟，修剪一些浓密的、杂乱无章的成片松树。在标志性位置、干道上配置部分柚子果树、桂花、三角槭、银杏、乌桕等，使得整个厂区焕然一新。

（一）设计新思路引领创造的价值

设计上引入“云影”概念，首先从美学、艺术价值上，给了工业遗存一个很高的平台，加上工业遗存自身的优势，大大提升了工业遗存的档次和美学鉴赏力，工业遗存蜕变成具有很高历史价值和艺术价值的建筑美术作品。其次是强调“轻盈”性，改造的功能区全部以“轻盈”概念和元素体现。这不仅可以完好保留历史建筑的原真性和可逆性，在经济上也节省了可观的成本。

（二）工业遗存保护的实施效果

在坚持安全性和原真性的原则下，工业遗存的安全韧性、历史记忆、文化价值、美学价值、科技价值等均得以厚重、完美保护。改造后的工业遗存不仅安全可靠，而且满满的历史记忆干净清澈地呈现在世人眼里，建筑的科技性和美学感，原真性的极具历史感的厂区环境都生动展现出来。

（三）工业遗存活化利用的实施效果

1、社会影响和文化旅游价值提升

改造后的工业遗存，不仅具有满足人民正常生活的配套需求，且其社会影响力在列入南京市工业遗存保护名录且经改造完成后，社会关注度不断提高，来此锻炼、打球、跳舞、打卡的人也络绎不绝。

2、民生价值的实现

改造后的居住社区中心，可以服务半径 500~600 米内的 3— 5 万左右居民，为居民提供较为综合、齐全的日常生活、医疗、养老、托幼、文化、休闲、娱乐、运动等服务项目及行政管理服务。项目的更新改造在该地区实现了社区综合公共服务从无到有的飞跃。

3、短期经济价值的实现

改造后的工业遗存，每一栋都有各自的功能用处和价值来源。对于实施主体来说，实现的是租赁收入（建筑物租金和停车收费等）；对入驻的公共服务单位或商业体，他们实现的是大量客源消费带来的基础收入、营业收入或会费收入。

4、土地增值的长期财富效应

由该地区土地资源的稀缺性和改造后带来的区位繁荣性、各种价值的释放，长期看，该区域的土地价值会不断上升，财富效应非常明显。

5、创新利用模式的探索

在设计创新中，对D1曲面网架结构建筑采取去掉彩钢屋顶（已严重老化破损），不再加盖屋顶（节省成本），创新在建筑物内建造带屋顶花园的玻璃房子。通过“云梯”可直上屋顶花园。由于没有屋顶，二层的绿植可直接接收太阳的光照和自然的雨水浇灌。这即节省了绿化占地，又多种植了绿植，在有限的空间里打造更丰裕的生态环境。

工业遗存作为城市历史文化的重要组成部分，承载着一段时期内的工业发展历程和文化记忆。保护和利用工业遗存不仅能够维护城市文化的多样性和丰富性，还能为城市留下独特的“工业乡愁”和工业现代化的创业史、奋斗史。通过精准的项目定位和创新的规划设计，由城市更新引领的工业遗存保护和利用能推动城市产业变革，完善片区功能，改善民生，促进城市经济高质量发展，同时也能改善城市的生态环境，提升城市品质和形象，促进人与自然的绿色发展、和谐发展。东南大学建筑学院UAG工作室对南京压缩机厂工业遗存保护与更新利用，做了全面、深度、有益的创新探索，形成了一些可复制和借鉴的好经验、好做法，值得宣传推广。