南京赴京交流全国重点城市更新经验

应北京市住建委和城市更新专项小组推动实施专班邀请，南京市建委、南京市城市更新中心、组团赴京参加第三届北京城市更新论坛暨第二届北京城市更新周活动，调研考察北京城市更新项目。南京市城市更新中心主任李鑫在京沪城市更新联盟暨全国重点城市更新交流会上做题为《持续深化有温度的城市更新，提升古都焕新“能见度”》的大会发言，交流南京市城市更新工作经验。围绕顶层设计、先行先试，重点介绍了南京在居住、生产、公共、综合四大类的更新实践，并凝练经验谋划“新蓝图”，按住建部、财政部开展城市更新行动的要求，多部门联合编制了《南京市城市更新行动计划（2024-2026年）》，统筹实施4大类204个项目，计划用三年时间，高标准完成一批具有代表性的城市更新项目。

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南京的城市更新实践，引起与会的北京、上海、香港、广州、深圳等城市的同行关注和共鸣。

南京市建委建设二处副处长顾志明、南京市城市更新中心副主任姚亮、南京商业地产商会执行会长冯宪法等参加交流会和项目调研考察。

2019年4月，朝阳区水务局牵头，联合区国资、交通、城市管理、园林绿化等相关单位，启动亮马河滨水空间更新改造，实施岸线整治、桥梁改造、慢行连通、景观亮化、河湖贯通、旅游通航等六大工程。

东三环至红领巾湖6公里实现旅游通航，18公里高品质滨水绿道贯通，建成了“1河2湖24桥18景”古都京韵风格的亮马河国际风情水岸，赢得群众和社会各界认可和广泛好评，如今，亮马河已成为朝阳国际化新地标、北京城市新名片。

2023年9月26日，第二届北京城市更新论坛上表彰了入选2023年北京城市更新最佳实践评选活动的10个最佳实践和16个优秀项目，其中就包括朝阳区亮马河国际风情水岸项目。

劲松社区是改革开放后北京市第一批规模较大的成建制楼房住宅区，2018年起为应对居民反映强烈的设施老化严重、公共服务不便、缺乏物业管理等问题，北京市引入城市运营商——愿景集团推进改造更新，提升了小区整体空间品质和宜居性，更探索出社会资本介入老旧小区改造的适宜模式和市场化运作机制，被称为“劲松模式”。

劲松社区位于北京东三环劲松桥西侧，社区一区、二区总占地面积0.26平方公里，有居民楼43栋，总户数3605户，老年居民比例高达39.6%，其中独居老人占比达到52%。住宅楼龄已超过40年，小区配套设施老化严重、公共服务不便利、缺乏物业管理等问题日益突出。此前数年，虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，但未能从根本上改善居住条件。

作为北京首个引入社会资本改造的老旧小区，劲松社区在改造中坚持并付诸实施了“党建引领、多元共治、民意导向、有机更新”的理念，在老旧小区更新改造的市场化模式探索、共建共治共享机制建设、管理服务水平提升等方面实现了诸多创新突破。

劲松社区在全国率先引入社会资本，共同推进老旧小区的改造更新工作，实现一定期限内的投资回报平衡，探索出了老旧小区改造“微利可持续”的市场化模式。在具体的运作中，对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目，由街道按程序申请市、区两级财政资金进行改造；基础类项目以外的自选类项目及其他提升费用由社会资本投入。项目总投资7300万元，其中政府财政投资4300万元，社会资本投入自有资金3000万元。

与此同时，通过赋予企业对社区低效空间进行改造提升和长期运营的权利，允许其可通过经营低效空间、收取停车管理费、收取物业服务费以及未来可能落地的养老、托幼、健康等产业，为企业创造稳定的现金流。除此之外，以经营权作抵押专项贷款的方式，吸引金融机构投融资，企业前期仅需投入20%的自有资金，而剩余80%的资金通过政策性专项贷款获得，作为支撑其长期经营、长期回报的资金周转，保障了企业长期的微利可持续发展。

THE BOX 朝外

在原北京昆泰大厦、昆泰商城的基础上，THE BOX 朝外 | 年轻力中心致力于打造北京在地年轻精英社群消费目的地，于 2023 年 5 月 26 日正式亮相，坐落于北京特色 UIC (城市活力创新中心)产业片区，由北京市朝阳区政府、朝阳文旅集团、联合ugroup·年轻力文化消费集团旗下 URF 盈展共同打造。整体商业面积超过10万㎡。

由于是以年轻人需求为导向的策展型零售，项目瞄准 Z 世代，以时尚、潮流、科技、创意等元素为特点，通过个性化和差异化的产品和服务满足年轻人的需求，空间作为策展的场景，品牌和商品则成为展的一部分。更关注空间与品牌、空间与社交经济、空间与事件的关联，不断演变更好玩的社交链接平台。

桦皮厂胡同8号楼

桦皮厂胡同8号楼建于上世纪70年代，基础结构老化，且存在墙体开裂、部分构件脱落等安全隐患问题，居民改造意愿普遍强烈。该项目采用中建海龙原创研发的混凝土模块化集成建筑（C-MiC）技术，将建筑从工地搬进工厂，项目建设缩短了70%的工期，90%的工作于工厂内完成，同时减少了75%的建筑垃圾排放，节约了25%的建筑材料，是北京市首个混凝土模块化建筑，也是全市首个施工智慧化全过程管理的危改项目。同时通过应用绿色建造技术、采用环保设备材料，全程控制噪声、扬尘，降低施工过程对周边居民的影响，实现资源节约、低碳减排、环境友好，践行“双碳”及北京减量发展理念。

桦皮厂胡同8号楼主动探索成功的北京市首个独立产权成套住宅危旧楼改建项目，更是采用了“装配式”建筑施工工艺，极大程度压缩了建设周期，缩短了时间成本和资金成本，就危旧楼房改造在政策和技术上提供了创新经验。

白塔寺宫门口 东西岔胡同更新项目

项目位于西城区白塔寺西侧，是北京市城市公共空间改造提升示范工程试点项目。白塔寺地区自元大都起即成为北京老城的重要组成部分，伴随历史发展从国家职能向市井生活演化变迁，形成了独特的多元融合街区。2018年起以片区整体统筹、公共空间系统提升的思路启动城市更新，开展市政管网优化、电力梳理入地、风貌保护提升、建筑解危共建、交通停车疏导、业态活力升级、社区营造共享等一系列行动，串联“针灸”点位、激发自愈能力、助力老城复兴。

9月27日，考察团一行参观由住房城乡建设部指导，中国建筑集团有限公司主办的中国建筑科技展首展。展览以“科技赋能美好生活，创新引领中国建造”为主题，设置“共建和谐城市”“拓展幸福空间”“助力中国建造”三大主题区，包含宜居城市、韧性城市、智慧城市、绿色低碳、“好房子”、智能建造、大国建造7大展区，通过实物、沙盘、模型、图片、视频等，聚焦展项预期市场规模、项目应用、解决问题、创新方案等不同角度，集中展出167项数字化、工业化、智能化发展的最新成果、最新技术和最新应用，全方位、全景式展现中国建筑深入贯彻党中央决策部署，积极落实城乡建设发展规划以及加快行业新质生产力培育的重要实践。

9月27日晚，第三届北京城市更新论坛暨第二届北京城市更新周开幕式在东城区钟鼓楼广场举行，住建部部长倪虹、北京市市长殷勇等出席开幕式。倪虹在致辞中强调，要坚持问题导向和目标导向相结合，着力解决群众身边的急难愁盼问题，着力补齐制约城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项，高质量实施好城市更新行动。在理念上，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，尊重科学、尊重规律、尊重实际，把惠民生、暖民心、顺民意的工作扎扎实实做到群众的心坎上。在机制上，创新完善以需求为导向、以项目为牵引，“先体检、后更新”，金融、财税、土地等政策相协同的城市更新机制。在行动上，以让人民群众住上更好的房子为目标，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，重点抓好既有建筑改造利用、城镇老旧小区改造、老旧街区更新改造、城市历史文化保护传承等工程。