上海探路：“系统房”老旧了该怎么更新？

百年弄堂恒丰里，紫藤长满浓密的叶子，放眼望去一片碧绿，一面面五星红旗和一个个红灯笼，将老弄堂点缀得更加鲜亮。这里是个充满故事的地方，解放前，中共上海区委、中共江苏省委等秘密机关曾先后设于此地。

日前，位于恒丰里的宝安路160弄邮政系统房修缮后交房。宝安路160弄项目是虹口区系统房修缮的首例探索，是在虹口区人大、区房管局、虹房集团、四川北路街道、邮政公司、山一居民区党总支等各方联动之下促成解决的民生问题。此次修缮历时四个月，不仅修复了房屋“先天不足”的部分，还增加了不少功能设施，让居民的居住条件和生活品质得以改善。

“系统房”，对于很多年轻人来说是个陌生的名词，它主要是指单位自建或购买给职工居住的房子。

在上海“两旧一村”老旧住房中，系统房是一个相对特殊的门类。尤其在上海中心城区，系统公房产权人多样，既有央企、国家级研究机构、教育部直属高校，也有部分改制企业和民营企业。其中部分系统公房的房龄超过半个世纪，个别已出现危房迹象。改造修缮，已成亟须面对的问题。

宝安路160弄邮政系统房完成修缮。

走进恒丰里，人们的目光很容易集中于那些百年石库门房子，却不曾留意：就在它们的对面，还矗立着一排三层楼高的老房子——宝安路160弄邮政系统公房，其建于20世纪30年代至50年代之间，共有24个门栋，目前住着115户居民，最早的房屋距今有近百年历史。

75岁的戴文吉出生于此，他的父辈与祖辈都是邮政系统职工。他记得：“以前住的都是一个单位的人，大家基本都不关房门，就像一家人一样。每层卫生间，大家都是随便用的。”

不过这些年，房子里的户数越来越多。“以前一层一户，现在一层两三户。”戴文吉说，“房子越来越老，管道生锈排水不畅、木质地板漏水、楼梯老化，不仅生活不便，还有安全隐患，住得提心吊胆。”

修缮前的厨房。受访者 供图

79岁的袁春英在此居住了近30年，也感同身受：“我们喜欢老弄堂的氛围，但房子内部环境太龌龊，原先的木质窗框被白蚂蚁啃得全是洞眼，厨房里净是老鼠乱窜。”

修缮前的楼梯。受访者供图

为何系统房会“落魄”到如此境地？主要原因在于，随着时代的变迁，很多单位已无法支撑房屋的维修。其中，成套的系统房被纳入售后公房，但类似宝安路160弄这样不成套的系统房，其维修维护就成了问题。

2021年，山阴路整体修缮时，宝安路160弄也只是外立面进行了粉刷，内部无法彻底修缮。看着里弄房的环境得到了改善，还被统一纳入物业管理，住在系统房里的居民只能羡慕。戴文吉说：“曾经负责房屋维修的单位物业，现在只管小修小补，因为资金问题无法进行大修。”

今年2月，一场“面对面”联系服务群众活动让居民们看到了希望。居民代表向朱勤皓、王炎平等虹口区人大代表提出想要修缮房屋、改善居住品质的想法。了解居民诉求后，人大代表们多次深入小区走访调研，并提出意见建议。

为了破解系统公房维修难的问题，在虹口区人大常委会推动下，四川北路街道、虹口区房管局、区退役军人事务局和虹房集团等，最终将修缮提上了日程。虹口区人大代表章雷工作小组，更是全程参与修缮的每一个重要环节。

宝安路160弄属于山阴路历史风貌保护区，且对现有建筑进行修缮的同时，还要保证居民正常生活，这给施工带来诸多挑战。

天井改造是修缮过程中的难点。每个楼栋的天井只有四五平方米，天井里满是杂物，还搭建了雨棚。山一居委会立即牵头弄堂治理委员会，劝说居民清理杂物，施工方则在相对的两个窗台之间搭建木板，由工人站在上面施工。就这样解决了墙面漏水、水管老化、室外总体隐患等多种问题，使老建筑得到有效保护。

修缮后的木楼梯。周楠 摄

已经松软的9号楼木楼梯，曾是最大的安全隐患。为确保安全，居民被临时安置到附近宾馆3天，施工团队日夜赶工，利用这3天对木楼梯进行整体更换。在对其它有磨损的踏步板进行更换时，需要拆除楼梯扶手，而有些楼梯扶手中带有特有图案，具有充分的历史保护价值，施工方为此格外小心，避免损坏。

袁春英在修缮后的新厨房里。周楠 摄

公共厨卫修缮前，需要门栋所有承租人签字确认，但有的居民因为历史遗留问题不同意，有的居民因为邻里矛盾不同意。为此，山一居民区党总支牵头成立由房管部门、物业、弄委会、工程部、居民代表组成的临时党支部，进行统筹协调、多次上门。

在戴文吉看来，这是他出生以来经历的最彻底的一次大修。“在多方共同努力下，不少积怨已久的矛盾也在这次大修中化解了。”

居住在宝安路160弄系统房的多为老年人，需求各不相同。为此，临时党支部联合施工队制定了“一户一方案”，为他们提供人性化服务。

74岁的郑景康家住二楼，和隔壁邻居合用一个卫生间。卫生间仅有两三平方米，虽然改造无法解决独用问题，但考虑到各自习惯，郑景康和邻居还是决定用两套卫浴设施。

郑景康与邻居合用的卫生间，使用了两套卫浴设施。周楠 摄

“真是螺蛳壳里做道场！”郑景康现场指给记者看，“两个马桶、两套热水器、两个水斗，我们方便多了！为了防止污水外漏，施工队还特地增加了挡水条，居委干部还帮我们申请了适老化改造。”

此外，山一居民区党总支还通过走访，将一批年久失修、老化的电闸和电线进行更换，解决了电压不稳、频繁跳闸等问题。郑景康家也终于用上了新式电表。

10月28日起，宝安路160弄又开始了非机动充电桩的安装施工。山一居民区党总支书记薛莹告诉记者，这里很多居民家都有电瓶车，租住的外卖、快递小哥也不少，山一居民区大约有500辆电瓶车，对充电的需求量很大。以前到了台风天，居委干部几乎整夜不能睡觉，一直要不断巡察，就怕哪里出现了飞线充电，从而发生危险。

然而小小的弄堂，增加充电桩又谈何容易？居委会一方面要求机动车全部停在弄堂外面、还路于民，一方面规范非机动车的停放，同时征询每家每户的意见，不断更新方案。

“为了解决用电问题，我们专门向电力公司单独申请了电表，连充电桩的颜色也征询居民意见，选取与百年弄堂相协调的颜色。”薛莹说，“充电桩安装完成后，可以解决近70辆电瓶车同时充电的问题。”

在充电桩附近，还将引入花卉绿植，种什么花由居民共议，种好之后也由居民护绿队负责养护。全部完工之后，小区设施和环境将更加完善。

弄堂里的环境越来越优美。受访者 供图

大修之后，宝安路160弄系统房日常的维修保养，也被纳入了议事日程。四川北路街道党工委书记李鹏介绍，根据目前方案，邮政系统将委托属地化物业进行一体化管理，形成长效机制，这将有利于形成集群效应，也有望日后通过物业品质、价格、满意度三提升，从而真正提升居民的生活品质。

其实在徐汇区，此前已有了系统房改造的探索。

4月30日，徐汇区康健路341弄7-8号居民楼完成拆除重建改造，实现建成交付，首批回搬居民拿到了期盼已久的新家钥匙。而徐汇区完成这一“启动-签约-建设-回搬”的全过程，用时仅一年。

居民郑莲仙阿姨已住进了原拆原建后的新家。她特别感叹：“今年上海两次台风，我们家都扛住了，以前真的不敢想。”

康健路341弄7-8号居民搬进新家。 舒抒 摄

2022年上海市颁布的《“两旧一村”改造实施意见》对不成套职工住宅、小梁薄板房改造均提出了目标，并计划用三年时间实施旧住房成套改造90万平方米。

根据现行法律法规，系统公房的改造须由产权单位出资进行，但实际上鲜少出现产权单位主动出资改造旧房的案例。房管部门专业人士表示，系统公房成套改造长期存在改造主体缺位、资金来源匮乏等难点。而康健路341弄7-8号旧住房拆除重建项目在启动时，将产权由原来的上海应用技术大学移交至徐汇区属国企，后者成为改造主体，从而实现区财政出资改造。市、区两级多方合力开辟新路，最终完成了上海首例“产权移交”改造的城市更新案例。

完成后的康健路341弄7-8号旧住房拆除重建项目。徐汇区供图

徐汇区房管局副局长周艳表示，徐汇区在康健路项目的“探路”中总结了几条经验：

其一，“产权移交”是目前系统公房改造中较为可行的路径。明确了产权人，意味着实施改造的主体得以明确，出资方也能明确为新的产权人本身；

其二，根据排摸情况，基本所有的系统房产权单位都没有专业力量实施系统房的管理和改造。通过“产权移交”将房屋改造由政府专业部门牵头完成，既能保证改造流程的合规和顺畅，也能尽快为厨卫功能不全的老旧房屋实施改造。

但目前上海“产权移交”系统房改造案例仍较为鲜见，其中一大难点是部分系统公房的产权单位经过多轮改制，或是上级管理部门级别较高，因此申请旧房进行改造需要层层上报。如涉及上海以外的上级单位，因各地政策差异，改造的决策流程也可能拉长。此外，上海中心城区还曾出现系统房产权单位已不复存在，“居民想改造但区政府找不到产权人”的情况，迟迟无法合规地启动旧房改造。

另一难点是系统房改造的资金该由谁出。专业人士建议，应逐步推进多方合作出资机制，即系统房产权人、居民和政府财政根据实际情况分别承担一部分，让旧住房改造的资金池更可持续，真正实现“可持续的城市更新”。

也有专业人士呼吁，由住建部协同国家税务总局对旧住房产权移交过程中涉及的税务政策进行更新，提供一定的税收减免政策，更大程度调动系统房产权人的改造积极性。

康健路341弄7-8号拆除重建改造后，原27户居民全部搬回原址，同时新落成的居民楼还新增了33套住宅用作保障性住房或区内成套改造统筹安置房源。此前在静安区蕃瓜弄的拆除重建中，通过扩大用地、扩大改造范围，也新增了社区活动中心和保障性租赁房。

引入市场化的社会资本参与系统房的原拆原建是否可行？记者从相关部门了解到，旧房综合改造一般由区级财政先行投入，市级财政后续补贴。由于不成套房屋的居住密度较高，土地范围有限，一些改造项目无法像康健路项目那样产生房屋套数的增量，甚至部分项目还需要抽户，采取他处安置或者货币安置等举措，无法以“提高容积率”等形式提升市场化资本参与旧房改造的吸引力。此外，住宅用地如引入市场化开发商，须走招拍挂流程，这又涉及新的成本投入。

不过，记者采访中获悉，目前我市相关部门正努力推进制定系统公房产权移交改造的相关政策，让旧房改造不再“难以为继”，而是成为长久之计。

来源 | 解放日报（记者 周楠/舒抒）