荷花塘片区更新前现状
荷花塘片区地处南京城南门西地区，总占地面积约12.57公顷。其中，鸣羊街东侧已有2.07公顷地块完成改造，剩余更新总面积约10.5公顷。该片区共涉及居民1805户，总人口数5045人，建筑面积约10.33万平方米。荷花塘历史文化街区是《南京历史文化名城保护规划（2010-2020）》确定的11处历史文化街区之一，是老城内现存历史格局最清晰、传统风貌最完整、历史遗存最丰富的明清传统住区。由于年代久远，街区建筑布局混乱、房屋破旧，公共设施缺乏、基础设施薄弱，与悠久的历史底蕴和深厚的文化背景形成强烈的反差，已不能满足历史文化的保护和传承。
南京市规划和自然资源局秦淮分局在老门东、小西湖等历史地段更新的基础上，结合现场实践成果经验，综合运用“留改拆”更新，因地制宜启动片区更新改造，推动城市更新高质量发展。
顶层设计：
资源整合打通更新堵点
市区联动成立南京市首个区级城市更新实体化运作部门，由秦淮分局衔接，强化“区城市更新办+双塘街道（高岗里、磨盘街社区）一线更新指挥部+项目实施主体（历保集团）更新指挥部+N部门（规划资源局、更新办、房产局、建设局等）”的工作推进机制。合力推动存量资源要素利用方式从“被动保护、传统低效”转向“主动传承、赋能增效”。
探索建立社区责任规划师制度，引导调动各方的积极性，定期讨论工作进度、推进难点堵点。搭建五方平台，实现政府部门、属地街道、实施主体、专业团队与人民群众的立体式、全方位沟通。实施过程中，邀请居民代表当监督员。改造完成后，将邀请居民对效果进行综合评价，让居民真正共建共治。
依托属地双塘街道“大工委”与高岗里、磨盘街社区“大党委”平台，发动党员干部密集召开议事会，带头参与宣讲政策、信访接待、矛盾调解、信息宣传等工作中，收集1457户居民更新意愿，把工作做到群众心坎上，让现场处处看得见党的标识、时时听得到党的声音，打通项目推进“堵点”，用片区“焕新”赢得居民“欢心”。
创新规划：
精准解决出新难题
采取“小尺度、渐进式、管得住、用得活”的规划设计策略，设立两级规划管控体系。第一是自上而下划定36个“规划管控单元”，明确基本的规划设计要求；第二是以地籍和历史格局为依据划分院落单元，基于产权地块和产权人意愿划定，具有一定的动态性，边界根据实施情况进行微调。
对荷花塘居住区C级危房、D级险房进行消险处理，尽可能增加厨房、卫生间，改善民生条件，并留住老门西的社区特质，保留70%以上居住功能，按照“愿改可改则改”，鼓励居民自主更新，通过对产权制度的政策和经济手段的应用，激发内生动力。
对街巷、文物建筑、古井等历史文化资源，通过保护修缮进行公共展示，充分释放街区的文化活力。此外，荷花塘片区将以鸣羊街沿线为生活性街道，水斋庵沿线发展城南特色美食，打造殷高巷—孝顺里—谢公祠—饮马巷—同乡共井—陈家牌坊文化体验线路，在顾“面子”同时也顾“里子”。
荷花塘街巷现状和改造示意
多元参与：
共治共享共建宜居社区
一是注重共商共建，因地制宜。秦淮分局探索“一院一策”“一户一设计”等因地制宜的规划设计方法，建立“一中心四平台多主体”社区共建中心，以政府为引导，支持居民、市场和社会团体等多方力量自愿参与，共商共建、共管共治，从“要我改”变为“我要改”。
二是坚持以人为本，多元参与。最大限度地保障居民的合理权益，引入社区规划师搭建基层多方协商平台工作机制，将传统征收拆迁模式转变为政府主导、多元参与的更新方式，充分调动个人和市场积极性。举办“城市更新与社区治理”暨在宁高校首届大学生社区规划师暑期工作营活动，构建片区居民、在校师生、政府部门、实施单位共同参与服务平台，让更多的新鲜力量、创新动力注入老城保护更新工作中。
三是加强整合资源，优化治理在此过程中，双塘街道制定了《荷花塘片区综合管理方案》，成立片区管委会，依托物业党建联盟平台，以物业服务企业（项目）党组织、党员为主体，机关、社区、业（管）委会党组织、党员共同参与，构建了“1+10+X+N”物业党建品牌工作体系，引进银城物业入驻荷花塘片区，极大改善片区现有环境卫生、安全治安状况，在“改好”的同时更要“管好”。
荷花塘片区更新平面图
初见成效：
生活+留住社区特质和烟火气
街区以打造“居住类历史文化街区保护与再生的新标杆”为核心目标，围绕“生活+”的基本理念，坚持保护并活化利用历史文化资源，留住老门西的社区特质和烟火气息。
目前，片区居民参与更新方案已经基本敲定，片区控详调整、城市设计及保护规划深化方案已获市政府批复，并完成批后公示及控详入库。各项工作均按计划节点有序推进，先行实施的五福里道路管廊试验段已完成建设；片区整体市政管线工程已完成前期手续办理，进行支巷施工；曾国葆祠堂开展修缮。更新将创新政策机制，采用社区自治和居民自愿来进行微更新，探索产权人出资加财政支持、社会参与的城市更新资金来源方式。
部分历史建筑的危房消险问题已经解决，下一步将推进文物和历史建筑类的修缮、保护活化再利用。
文章来源 | 江苏自然资源党员e家
编辑 | 南京城市更新
审核 | 冯宪法
投稿、转载
商务合作
